Nel corso degli anni, hai visto i cartelli – scritti a mano in tutte le lettere maiuscole, inchiodati al palo del telefono appena esci dall’autostrada – “COMPRERÀ LA TUA CASA IN CONTANTI”. Ultimamente, avete iniziato a notare un’altra tendenza: quelle società tecnologiche alimentate da algoritmi chiamate iBuyers che fanno offerte in contanti sulle case e chiudono in pochi giorni.
Così, quali sono questi vari modelli di business, e qual è il vostro miglior gioco come un proprietario di casa che cerca di vendere la vostra casa velocemente?
Qualche informazione sui contanti per le case
Gli investitori che comprano case in contanti e poi le vendono per un profitto non è una piccola impresa – e i dati del mercato immobiliare mostrano che questi tipi di acquisti sono in aumento: La National Association of Realtors (NAR) riferisce che gli investitori hanno rappresentato il 15% delle vendite di case nel luglio 2020, un aumento rispetto all’11% dell’anno precedente.
Potete pensare di vendere la vostra casa a un investitore come se scambiaste la vostra auto al concessionario. Se state cercando di vendere la vostra auto, potete certamente farlo da soli. Fate alcune riparazioni minori, mettetela su Craigslist, organizzate i vostri test drive, e gestite tutte le pratiche da soli. Tuttavia, è più facile portarla alla stessa concessionaria da cui stai comprando la tua prossima auto e lasciare che se ne occupino loro.
Chi sono questi acquirenti in contanti, comunque?
Come gruppo, gli acquirenti in contanti o le società di acquisto di case per definizione sono individui o entità che comprano la tua casa a titolo definitivo e tutto in una volta, senza la necessità di finanziamenti.
In generale, vendere la vostra casa a un compratore in contanti vi permette di saltare la preparazione della casa, le esposizioni e le seccature della messa in scena e di organizzare una chiusura più flessibile per coordinare l’acquisto della vostra prossima residenza.
Ma non tutti gli acquirenti in contanti hanno le stesse condizioni e politiche. Infatti, questi acquirenti si sono evoluti in alcune grandi categorie:
Investitori “buy-and-hold”
Gli investitori “buy-and-hold” acquistano case e le convertono in proprietà in affitto.
Nella categoria “buy-and-hold”, ci sono investitori individuali che acquistano e affittano proprietà per un reddito passivo. Su una scala più ampia, ci sono investitori istituzionali che acquistano un minimo di 10 proprietà in affitto all’anno, l’esempio per eccellenza è Invitation Homes, una filiale di Blackstone che opera in 16 mercati in tutta l’America.
Nel secondo trimestre 2020, l’1,4% delle vendite di case unifamiliari e condomini sono state vendute a investitori istituzionali, secondo ATTOM Data Solutions.
Come venditore a investitori buy-and-hold, hai date di chiusura più flessibili e probabilmente otterrai prezzi migliori che se dovessi vendere a un house flipper.
House flippers
Pensa a Chip e Joanna Gaines o al tuo zio appassionato di ristrutturazioni – comprano case, in genere in condizioni più scadenti e a un costo inferiore, con l’intenzione di ristrutturarle e rivenderle per ottenere di più.
ATTOM Data Solutions riferisce che nel 2019, il numero di case flippate ha raggiunto un massimo di 8 anni di quota di mercato, rappresentando il 6,2% di tutte le vendite di case nella nazione. Nel complesso, ci sono state 245.864 case unifamiliari flippate nel 2019.
iBuyers
Uno dei più grandi (e più nuovi) giocatori nel mondo della vendita di casa per contanti è il tech-savvy e data-driven iBuyer, abbreviazione di “instant buyer”.”Gli iBuyer usano modelli di valutazione automatizzati (AVM) per fare offerte competitive su case residenziali che sono tipicamente in condizioni migliori.
Siccome gli iBuyer tipicamente fanno meno profitti per ogni flip, il loro business è più dipendente dalla rotazione di un alto volume di case usando la tecnologia per ottimizzare le operazioni.
Come per il venditore? Non c’è messa in scena, non ci sono case aperte – si evita il lungo processo tradizionale di vendita della casa e si può chiudere in pochi giorni una volta accettata un’offerta. iBuyers generalmente offrono prezzi migliori, fino al 98% del valore di mercato, mentre fanno pagare ai venditori una tassa intorno al 7%-10% più il costo delle riparazioni necessarie.
Secondo uno studio condotto in 200 città degli Stati Uniti all’inizio di quest’anno, iBuyers hanno acquisito l’1% di tutti gli acquisti di case in quei mercati nel 2019. Questo può sembrare una piccola porzione, ma è quasi il doppio dell’anno precedente, indicando che un numero crescente di venditori sta passando alla velocità e alla convenienza di questo modello relativamente nuovo.
Anche se COVID-19 ha soppresso l’acquisto di iBuyer fino al 90% – e l’attività iBuyer del 2020 si ridurrà rispetto all’anno precedente a causa di questo – gli iBuyer stanno cautamente rientrando nel mercato e saranno probabilmente un appuntamento fisso a lungo termine del maggiore panorama immobiliare.
7 cose che dovresti sapere sulla vendita della tua casa in contanti
HomeLight ti abbinerà a compratori istantanei nella tua zona.
Al 2019, l’89% dei proprietari di casa ha scelto di elencare la propria casa con un agente immobiliare sul mercato aperto.
Questa è la strada desiderabile per molti venditori perché la loro priorità principale è quella di ottenere il prezzo più alto possibile. Gli agenti indossano un sacco di cappelli per far sì che ciò accada, aiutando il venditore a preparare la casa, a metterla in scena e a prepararla per il mercato e guidandolo nelle trattative e nella chiusura.
Ma nel caso in cui una vendita veloce o certa abbia la precedenza sul prezzo, si potrebbe andare sul mercato alla ricerca di un acquirente in contanti.
A seconda delle condizioni della vostra casa, del prezzo e della posizione, la vostra casa sarà un acquisto più desiderabile per certi acquirenti in contanti rispetto ad altri. La maggior parte degli acquirenti immobiliari hanno una specifica “scatola degli acquisti” che usano con parametri su quali tipi di proprietà hanno più valore per loro. Questo significa che ciò che la tua casa “vale” varierà, anche tra gli acquirenti che possono pagare istantaneamente.
Con Simple Sale, HomeLight ha creato la più grande rete di iBuyer negli Stati Uniti, così non dovrai passare ore a cercare l’investitore giusto. Basta compilare alcune informazioni sulla tua casa e sulla tua posizione e noi determineremo quale iBuyer è il migliore per te in base alla sua storia di transazioni passate, alla fascia di prezzo di riferimento e ai tipi di proprietà che storicamente è disposto ad acquistare.
Da lì, puoi confrontare ciò che otterresti per la tua casa vendendo a un iBuyer con una stima di ciò a cui la tua casa andrebbe incontro sul mercato aperto con l’aiuto di un ottimo agente.
Fai a meno delle scocciature e vendi la tua casa in contanti
Raccoglieremo le offerte della nostra rete di acquirenti e ti abbineremo al miglior offerente.
Alcuni acquirenti diretti acquisteranno la tua casa così com’è.
Se la tua casa ha bisogno di alcune riparazioni significative prima che tu possa metterla sul mercato, un’offerta in contanti potrebbe sembrare piuttosto allettante perché alcuni investitori comprano una proprietà “così com’è”.”
Ogni investitore ha i propri termini e criteri sul tipo di casa che acquisterà, come il prezzo della casa e le sue condizioni.
Flippers mira specificamente ad acquistare proprietà fatiscenti ad uno sconto che sperano di trasformare in un profitto. iBuyers, d’altra parte, acquistare case che sono in condizioni migliori con piccoli problemi di usura ad un prezzo più competitivo.
Manderanno i loro ispettori a casa vostra e molto spesso dedurranno il costo delle riparazioni dal vostro prezzo.
Che tu abbia un iBuyer che si occupi delle riparazioni o che tu venda “così com’è”, eviterai i problemi di dover completare le riparazioni da solo, il che può essere sia lungo che costoso.
Puoi evitare le clausole di contingenza.
Le contingenze dilagano nei contratti di casa. Le clausole di contingenza sono clausole di “back out” che fanno molto per proteggere gli acquirenti ma sono onerose per i venditori. La stampa fine potrebbe dire qualcosa come:
- L’offerta è valida solo se l’attuale casa dell’acquirente vende entro tre mesi.
- L’offerta è valida solo se l’ispezione non rivela una fondazione incrinata.
- Anche se la banca ha approvato, l’offerta è valida solo se il creditore ipotecario viene attraverso.
Un affare immobiliare contingente ha ovunque da un 1%-10% di cadere fuori contratto. Se state vendendo la vostra casa in contanti a un investitore, questo può essere un ostacolo in più che potete evitare a seconda del tipo di acquirente con cui state lavorando.
Anche se molti acquirenti in contanti vorranno comunque far ispezionare la casa, è meno probabile che vi spillino soldi per le riparazioni.
Il finanziamento è piacevolmente diverso.
Il motivo per cui le vendite di case ci mettono sempre è che i creditori vengono coinvolti. Se dovete prendere in prestito del denaro, siete sulla loro linea temporale e a loro non interessa molto la vostra linea temporale. Secondo Ellie Mae, il prestito medio di acquisto ha richiesto 44 giorni per chiudere a luglio 2020. Questo è un mese e mezzo solo per elaborare il mutuo (più qualsiasi tempo sul mercato che ha preso per attirare un acquirente).
Tutti gli acquisti in contanti si chiudono rapidamente perché non hanno a che fare con i finanziatori a tutti. Inoltre, l’offerta di un compratore in contanti non dipende dalla valutazione della casa per un certo importo.
Il finanziamento è anche dove le vendite di case tendono a cadere a pezzi, quindi vendere la vostra casa a qualcuno che compra in contanti significa che potete saltare questo intoppo.
Vendere una casa in contanti è più veloce e meno impegnativo.
Perché avete qualcuno interessato fin dall’inizio, non c’è bisogno di passare attraverso tutta la preparazione che va in lista la vostra casa per la vendita. Non c’è bisogno di preoccuparsi di mettere in scena o di assumere un fotografo professionista o di capire la vostra descrizione di marketing.
I compratori diretti si prendono cura delle responsabilità di ispezione e riparazione per voi e voi bypassate completamente le fasi di prestito.
Chiamate un investitore (o ne contattate uno online), vi fanno alcune domande, eseguono alcuni numeri, e vi fanno un’offerta. La si prende o non la si prende, e si chiude entro una settimana o due.
Questa può essere un’opzione particolarmente attraente nel caso in cui si debba mollare tutto e vendere la casa per un trasferimento di lavoro o un altro improvviso cambiamento di vita.
Potresti anche affittare la tua casa o venderla sul mercato aperto con l’assistenza di un agente.
Se stai valutando la decisione di vendere la tua casa per contanti, considera anche alcune delle tue altre opzioni.
Se la tua casa è in condizioni decenti, guarda se puoi affittarla. Avrete bisogno di assumere una società di gestione della proprietà o essere pronti a fare la manutenzione e le riparazioni da soli, ma dal momento che i costi di affitto tendono a superare i costi del mutuo nella maggior parte delle città, un inquilino può integrare o coprire completamente il pagamento del mutuo.
Potreste anche provare a offrire un’opzione lease-to-own agli inquilini.
Potreste anche collaborare con un agente immobiliare di alto livello nella vostra zona che abbia una buona esperienza nella vendita di case velocemente – se decidete di seguire questa strada, HomeLight può aiutarvi ad accoppiare un agente con una bassa media DOM, o “giorni sul mercato”, che indica che ha esperienza nel trovare un acquirente velocemente.
Le truffe accadono nello spazio ‘Sell Your House for Cash’.
Eventi della vita o circostanze come divorzio, pignoramento, bancarotta o trasferimento di lavoro rendono l’opzione di vendere la tua casa ad un investitore per una transazione veloce e senza problemi più attraente. Ma questo non significa che non dovreste fare i vostri compiti a casa.
Gli investitori, a differenza degli agenti immobiliari, non hanno bisogno di essere autorizzati ad operare. Anche se ci sono molte compagnie legittime e legali di cash-for-houses, è un’industria piena di truffe.
Attenzione. Tenete d’occhio la vostra storia di credito per assicurarvi che nessuno abbia acceso una seconda ipoteca sulla vostra casa. Siate titubanti nei confronti di qualsiasi azienda che addebita una tassa d’iscrizione in anticipo. I business loschi possono prendere il tuo capitale e andarsene, lasciandoti in una posizione più disperata di quella in cui eri quando hai iniziato a cercare un’opzione in contanti.
Se non hai il tempo o l’energia per esercitare la vigilanza, sarebbe meglio passare attraverso la piattaforma Simple Sale di HomeLight, poiché ogni iBuyer nella nostra rete deve passare attraverso un processo di controllo rigoroso.
Per riassumere la vendita della tua casa in contanti:
Che cos’è questo modello di business?
Un’opportunità di vendere la tua casa direttamente in contanti, saltando le seccature degli allestimenti e delle esposizioni, e chiudendo in settimane o addirittura giorni.
Qual è il miglior gioco per un proprietario di casa?
Se hai bisogno di vendere la tua casa velocemente, HomeLight ti abbinerà all’iBuyer giusto per le tue particolari esigenze, a seconda di fattori come la fascia di prezzo e le condizioni della tua casa, attraverso la nostra piattaforma Simple Sale.
Qual è la fregatura?
Proprio come lo stato della tua relazione su Facebook… è complicato – ma probabilmente avrai più fortuna se conosci le tue opzioni.