Takeaways
- Assicuratevi di preventivare il vostro pagamento mensile con l’assicurazione ipotecaria, a meno che non portiate un acconto più grande
- I mutui VA non hanno l’assicurazione ipotecaria, ma hanno invece la VA funding fee
- I prestiti VA non hanno l’assicurazione ipotecaria ma hanno invece la tassa di finanziamento VA
- Puoi smettere di pagare l’assicurazione ipotecaria sui prestiti convenzionali dopo aver costruito circa il 20% di equità nella tua casa
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Che cos’è l’assicurazione ipotecaria?
Quando si acquista una casa con meno del 20% di acconto, è generalmente richiesto di ottenere un’assicurazione ipotecaria.
L’assicurazione ipotecaria è esattamente quello che sembra – assicura il vostro mutuo. Se siete inadempienti sul vostro mutuo o non riuscite a ripagarlo al creditore, il vostro creditore (e il mercato ipotecario secondario che probabilmente ha acquistato il prestito da loro) hanno una certa protezione contro quella perdita. I mercati dell’assicurazione ipotecaria rimborseranno al vostro prestatore una parte di ciò che hanno perso. (Nota – questo non ti aiuta se sei inadempiente nei pagamenti. Evita il pignoramento.)
L’assicurazione ipotecaria non è economica, spesso aggiungendo tra $50-$150 alla vostra rata mensile del mutuo per i prezzi tipici nel mercato di Fort Hood, TX.
I tre tipi di assicurazione ipotecaria sono qui sotto per ogni tipo di prestito:
- FHA Loan = MIP
- Conventional Loan = PMI
- VA Loan = VA Funding Fee
Queste non sono voci che voi, l’acquirente, vi guardate intorno. Il vostro prestatore, nel caso del PMI, avrà organizzato l’assicurazione del mutuo per voi. Il MIP e la VA Funding Fee sono stabiliti dal governo e tenuti per aiutare a compensare i mutui che vanno male.
Non è l’assicurazione della proprietà, che è completamente diversa e assicura non il mutuo ma la proprietà effettiva – la casa.
Scegliere l’assicurazione sulla proprietà
- Non confondere l’assicurazione sulla proprietà (hazard) con l’assicurazione sul mutuo, o garanzie per la casa
- Inizia a cercare la tua compagnia di assicurazione all’inizio del processo di acquisto della casa
- Vedi le tariffe e scopri di più su www.HelpInsure.com
PMI vs MIP
MIP è fisso e determinato dalla FHA. È solo sui prestiti FHA. I prestiti FHA possono essere più attraenti perché permettono rapporti debito/reddito più alti e a volte tassi d’interesse più favorevoli dei prestiti convenzionali. Tuttavia, il MIP è uno svantaggio definitivo, perché a differenza del PMI, non ci si può liberare del MIP dopo aver raggiunto almeno il 20% di equità. Si paga il MIP per tutta la durata del prestito.
PMI è quello che si usa per i prestiti convenzionali “normali”. L’importo è determinato dal mercato e dipende da altri criteri come il vostro credito. Il PMI può variare ovunque dallo 0,5 all’1,5% del prezzo della casa all’anno, variando selvaggiamente a seconda del vostro punteggio di credito, a volte facendo una differenza di fino a $200/mo o più.
Qui c’è un esempio di calcolatrice PMI.
Controllate con il vostro commercialista, ma l’assicurazione del mutuo è generalmente deducibile dalle vostre tasse.
La tassa di finanziamento VA
Un vantaggio del prestito VA è l’assenza di assicurazione ipotecaria!
Ok, quindi sì, questo è tecnicamente vero, ma anche un po’ fuorviante. Invece dell’assicurazione ipotecaria, c’è una tassa di finanziamento una tantum quando si acquista. Nessun altro tipo di prestito ha la tassa di finanziamento. E non è economico!
In effetti, anche se siete idonei per il prestito VA, potreste voler considerare un prestito convenzionale se avete un acconto del 20% a portata di mano. Eviterai l’assicurazione ipotecaria, eviterai la tassa di finanziamento VA e salverai il tuo diritto VA per un’altra casa, più tardi.
| Tipo di veterano | Acconto | % (1° casa) | % (2a+ Casa) |
|---|---|---|---|
| Militare regolare | Nessuno | 2.15% | 3.3% |
| 5% | 1.50% | 1.50% | |
| 10%+ | 1.25% | 1,25% | |
| Riserve/Guardia Nazionale | Nessuno | 2,4% | 3.3% |
| 5% | 1,75% | 1,75% | |
| 10%+ | 1,5% | 1.5% |
Il vantaggio della tassa di finanziamento, tuttavia, è che può essere arrotolato nell’importo del prestito, a differenza di altri costi di chiusura.
Esempio
Si acquista un 150.000 dollari con il prestito VA, e nessun acconto. Il suo prestito. Lei è un militare in servizio attivo ed è la sua prima casa. Il suo prestito non sarà di 150.000 dollari, ma di 153.225 dollari perché avrà una tassa di finanziamento di 3225 dollari incorporata nel prestito (2,25% di 150.000 dollari). Anche se è bello non doverlo pagare di tasca propria, è un’altra ragione per cui gli acquirenti militari tendono ad essere sovraindebitati e a volte possono trovarsi nei guai.
Sott’acqua con il VA Loan
- Il prestito VA è ottimo, ma non è un assegno in bianco.
- Pianificate in anticipo, fate un budget e abbiate una strategia di uscita
- Parlate con un agente immobiliare per la gestione delle aspettative durante l’acquisto
Eliminare la Mortgage Insurance
MIP
Non potete eliminare la MIP. Anche se avete fatto 359 su 360 pagamenti e dovete solo 800 dollari sulla vostra casa, pagherete ancora circa 100 dollari di assicurazione ipotecaria. Questo è un grande svantaggio rispetto ai prestiti convenzionali. L’unico modo per uscirne è rifinanziare quando si ha abbastanza capitale per passare a un prestito convenzionale senza assicurazione ipotecaria. Ma non ci sono garanzie che i tassi saranno buoni in futuro, e potreste rimanere bloccati con un tasso più alto.
I prestiti FHA originati prima del 2013 possono ancora avere il MIP rimosso proprio come con il PMI.
PMI
I prestatori sono tenuti a far cadere il vostro costo di assicurazione del mutuo una volta che il vostro LTV (loan-to-value) raggiunge il 78% della valutazione originale. Questo probabilmente accadrebbe intorno al 10° anno di proprietà su un prestito VA, a seconda del tasso di interesse. All’80%, si può chiedere al prestatore di lasciarlo cadere – quindi solo pochi mesi prima di colpire il 78%.
In alternativa, si può ottenere una nuova valutazione fatta, anche se questo sarebbe un costo fuori tasca (circa 500 dollari). Se la vostra casa è salita di valore in modo significativo, potete raggiungere l’80% LTV prima.
Esempio
in 5 anni, la vostra casa da 150.000 dollari vale ora 200.000 dollari. Dovete ancora 140.000 dollari, un 93% LTV di quello che avete pagato. Ma questo è solo il 70% dei 200.000 dollari che ora vale. Potete richiedere una nuova valutazione per circa 500 dollari, ottenerla per 200.000 dollari, e poi cancellare l’assicurazione del mutuo, risparmiando eventualmente 100 dollari o anche di più sui vostri pagamenti mensili.
Conclusione
Se avete abbastanza per un acconto del 20%, considerate un prestito convenzionale.
Se non avete abbastanza per un acconto del 20%, i migliori tipi di prestito sono solitamente, in ordine, VA, convenzionale, FHA. L’assicurazione ipotecaria è una grande ragione per questo.