Il rifinanziamento può essere un grande risparmio, in particolare per i proprietari di case mobili che non hanno mutui, ma “chattel loans.”
Chattel loans finanziano una casa mobile come un pezzo di proprietà personale, piuttosto che come beni immobili. Di conseguenza, i tassi di interesse su questi prestiti sono tipicamente molto più alti di quelli che un prestito ipotecario comanderebbe. Questo tasso più alto lascia il proprietario della casa con una pesante rata mensile e un sacco di interessi pagati per tutta la durata del prestito.
Un modo in cui i proprietari di case mobili possono abbassare questi costi è attraverso il rifinanziamento – in particolare, rifinanziando il loro prestito chattel in un prestito ipotecario una volta che la proprietà è idonea.
Rifinanziare una casa mobile
Rifinanziare un prestito ipotecario può richiedere un po’ di lavoro, ma può significare tassi di interesse significativamente più bassi – per non parlare dei costi complessivi – per il resto della vita del prestito. In generale, i mutui ipotecari hanno tassi che vanno dal 7% al 12%. Per la maggior parte del 2020, i tassi sui prestiti ipotecari fissi a 30 anni sono stati inferiori al 4,25%.
Ancora, per quanto allettante possa sembrare un prestito ipotecario, non tutte le case mobili si qualificano per uno. Per essere eleggibile per un prestito ipotecario, la casa mobile deve:
- Essere situata su una fondazione permanente e fissa
- Non avere ruote, assi o un gancio di traino
- Essere stata costruita dopo il 15 giugno 1976
- Avere una fondazione che soddisfi gli standard del Department of Housing and Urban Development
- Avere un titolo immobiliare, non un titolo di proprietà personale
- Essere posizionato su un terreno di proprietà del proprietario della casa
Ci sono alcune eccezioni a queste regole, che vedremo tra poco. Nella maggior parte dei casi, la più grande sfida nel rifinanziare una casa mobile è convertire il titolo di proprietà personale della casa in un titolo immobiliare.
Convertire in un titolo immobiliare
In alcuni stati, ci sono processi ben definiti per come un titolo di proprietà personale può essere convertito in un titolo immobiliare, con regole molto specifiche per ciò che costituisce un bene immobile e cosa no. In altri stati, può essere più complicato.
Generalmente, vorrete arruolare un avvocato immobiliare per aiuto. Potete anche consultare una società di titoli locale per i passi esatti. Come minimo, dovrai mostrare alla società di titoli i seguenti documenti:
- Una copia del certificato di origine della tua casa
- Un certificato di proprietà della casa
- L’atto di proprietà della proprietà su cui è posta la casa
Dopo che la società di titoli ha convertito il titolo, puoi iniziare a fare shopping per i mutui. Si consiglia di concentrarsi su istituti di credito che offrono specificamente prestiti per case mobili e fabbricate. Non tutte le compagnie di mutui li offrono.
Eccezioni alla regola
Anche se è molto più facile ottenere un titolo immobiliare – per non parlare di un mutuo ipotecario – se si possiede il terreno su cui è posta la casa mobile, ci sono eccezioni a questa regola. Se affittate il vostro lotto in una comunità di case mobili o da una qualche forma di padrone di casa, allora potreste ancora qualificarvi sotto il programma Titolo 1 della Federal Housing Administrations. Per essere eleggibile per un mutuo del Titolo 1, dovete:
- Abitare la casa mobile come residenza primaria
- Avere in leasing un lotto in un sito o comunità conforme alla FHA
- Avere un contratto di locazione conforme alla FHA
- Avere una fondazione permanente sulla vostra casa
La Federal Housing Administration ha standard molto severi per le comunità di case mobili, quindi assicurati di scegliere la tua (e il tuo padrone di casa) con attenzione se stai considerando un prestito ipotecario al Titolo 1.
Costi della conversione del titolo e del rifinanziamento
Ci sono diversi costi associati al rifinanziamento della tua casa mobile con un prestito ipotecario. Per prima cosa, ci sono le tasse da considerare. Le tasse sulla proprietà personale e sulla proprietà immobiliare variano, quindi a seconda del vostro stato, potreste doverne di più (o di meno) una volta convertito il titolo.
Avrete anche dei costi per originare il vostro prestito ipotecario, e ci sarà anche un acconto, costi di chiusura, e altre spese. Queste dipenderanno in gran parte dal vostro prestatore e dalle commissioni uniche che addebitano per ogni prestito.
Perché la conversione a un titolo immobiliare richiede una fondazione permanente, potreste avere anche questo costo da considerare. Una fondazione fissa può costare 10.000 dollari o più, a seconda dell’impronta della vostra casa.