Debt Yield in Relation to Multifamily Loans
Debt yield è una delle più importanti metriche di rischio per i prestiti commerciali e multifamiliari, e può essere determinata prendendo il reddito operativo netto (NOI) di una proprietà e dividendolo per il totale del prestito. I prestatori usano il rendimento del debito per capire quanto tempo impiegherebbero per recuperare il loro investimento se dovessero prendere possesso di una proprietà dopo un’inadempienza del prestito.
Calcolo del rendimento del debito
Come già detto, il rendimento del debito è calcolato prendendo il NOI di una proprietà e dividendolo per l’importo totale del prestito. Per esempio, se il reddito operativo netto di una proprietà commerciale fosse di $200.000 e l’intero importo del prestito fosse di $1.500.000, il rendimento del debito sarebbe:
$200.000/$1.500.000 = 0,133 o 13,33%
Molti prestatori multifamiliari ora richiedono un rendimento minimo del debito per approvare un prestito, quindi è anche possibile calcolare l’importo massimo del prestito, purché si conosca il reddito annuale di una proprietà. Per esempio, se, nell’esempio precedente, un prestatore avesse un requisito di rendimento minimo del debito del 12%, un mutuatario sarebbe in grado di prendere un prestito fino a 1,66 milioni di dollari (a patto che tale importo sia coerente con altri fattori, come LTV e DSCR).
$200.000/0,12 = $1.666.666
Per estrapolare, un rendimento del debito del 12% significherebbe che un prestatore impiegherebbe circa 8.3 anni per recuperare le loro perdite, supponendo che non abbiano venduto la proprietà in anticipo, che il NOI non sia aumentato e che il mutuatario sia andato in default immediatamente.
Perché alcuni prestatori preferiscono il rendimento del debito a DSCR, LTV e Cap Rate
Le metriche di rischio come DSCR possono essere facilmente distorte da bassi tassi di interesse e lunghi ammortamenti, ma il rendimento del debito rimane lo stesso, indipendentemente da quali siano le mensilità del mutuatario. In questo modo, il rendimento del debito può essere un modo migliore per valutare il vero rischio di un prestito, così come per confrontarlo con altri prestiti su proprietà simili. Mentre i requisiti di rendimento del debito variano, la maggior parte dei prestatori preferisce un rendimento del debito del 10% o superiore. Tuttavia, per le proprietà premium situate in mercati di alto livello, come New York City o Los Angeles, molti prestatori possono essere disposti ad accettare rendimenti del debito fino al 9%, o anche all’8% in circostanze eccezionali.
Mentre il LTV non cambia in base alle specifiche di un prestito, può variare notevolmente in base alle condizioni di mercato. Per esempio, se i prezzi degli immobili aumentano (come hanno fatto nei primi anni 2000), il rapporto LTV di una proprietà potrebbe scendere significativamente, senza che il rischio reale per il prestatore scenda così tanto. Per esempio, un prestito di 800.000 dollari su una proprietà valutata 800.000 dollari avrebbe un rapporto LTV del 100%, considerato altamente rischioso. Tuttavia, se, in un periodo di 1-2 anni, il valore della proprietà aumentasse fino a 1 milione di dollari, l’LTV scenderebbe all’80%, che è considerato un rischio ragionevole per molti prestatori commerciali.
Il problema per i prestatori, tuttavia, è che i mercati fluttuano costantemente, e il mercato potrebbe scendere ancora di più nel prossimo periodo di 12-24 mesi di quanto è salito in quello precedente. Se scendesse, per esempio, del 30%, l’LTV sulla proprietà sarebbe del 114%, mettendola completamente “sott’acqua” e mettendo il prestatore a un rischio significativo.
Il rendimento del debito è molto simile al cap rate, ma poiché il cap rate divide il reddito di una proprietà per il suo attuale valore di mercato, è anche suscettibile alle variazioni del prezzo di mercato di una proprietà.
Rendimento del debito e prestiti CMBS
In questo momento, il rendimento del debito non è così popolare come altre metriche che determinano la redditività di una proprietà per i prestatori commerciali o multifamiliari. L’eccezione, tuttavia, è rappresentata dai prestatori di CMBS, che mettono una grande quantità di azioni in questa metrica. Questo è in parte dovuto al fatto che i prestatori conduit hanno subito gravi perdite durante l’ultima bolla immobiliare, quando si sono affidati a parametri come l’LTV, che è sceso rapidamente con l’aumento dei valori immobiliari. Questo li ha portati a concedere prestiti eccessivi in modo significativo, portando molti a chiudere quando la bolla è scoppiata. Inoltre, quasi tutti i prestiti conduit sono pro-soluto, quindi il prestatore CMBS generalmente non può perseguire i beni personali del mutuatario per recuperare le loro perdite.