Da: Steven M. Williams
Nota: Questo articolo è stato aggiornato giovedì 2 aprile 2020, per riflettere l’estensione della Corte Suprema della Pennsylvania del divieto di sfratto in Pennsylvania fino al 30 aprile 2020. Nient’altro è cambiato.
A fronte dell’epidemia di coronavirus, i padroni di casa della Pennsylvania hanno ora quattro ostacoli separati che hanno un impatto sulle procedure di sfratto. Inizialmente, la Corte Suprema della Pennsylvania ha emesso un ordine di sospensione di tutti gli sfratti fino al 3 aprile. Questo è stato seguito da alcuni funzionari locali che hanno emesso i propri divieti di sfratto. La settimana scorsa, il presidente Trump ha firmato in legge il Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act (il CARES Act). E, più recentemente, il procuratore generale Josh Shapiro ha emesso una lettera che fornisce una guida ai padroni di casa.
L’ordine della Corte Suprema è piuttosto semplice. Semplicemente, tutti i procedimenti di sfratto sono sospesi fino al 30 aprile 2020. L’ordine della Corte Suprema non impedisce ai padroni di casa di valutare le tasse per i ritardi nei pagamenti dell’affitto, di inviare avvisi di inadempienza, di servire gli avvisi di abbandono, o altrimenti di “preparare” i casi di sfratto in modo che i depositi rapidi possano essere fatti e i casi in sospeso possano andare avanti dopo che la Corte solleva il divieto. Semplicemente impedisce la presentazione di qualsiasi nuovo reclamo di sfratto e la procedura di qualsiasi caso di sfratto in sospeso. Poiché i tribunali della Pennsylvania sono generalmente chiusi, il rispetto dell’ordine della Corte non è difficile.
Da quando la Corte Suprema ha emesso il suo ordine, diversi comuni hanno anche emesso divieti locali sugli sfratti. Per esempio, i sindaci della città di Filadelfia e della città di Harrisburg hanno ordinato che nessuno sfratto può procedere entro i limiti della città. Poiché la procedura di sfratto è regolata dalla Corte Suprema, non è certo che queste ordinanze abbiano un effetto reale. Tuttavia, nei comuni dove sono richieste licenze di affitto, il mancato rispetto di questi divieti locali potrebbe avere un impatto sulla licenza di un padrone di casa.
In seguito, secondo la sezione 4024 del CARES Act, c’è ora una moratoria di 120 giorni sugli sfratti. Tuttavia, non si applica a tutti i proprietari. Si applica solo alle proprietà che partecipano a un programma abitativo coperto (come definito nella sezione 41411(a) del Violence Against Women Act del 1994 (34 U.S.C. 12491(a)) o al programma di voucher abitativi rurali sotto la sezione 542 dell’Housing Act del 1949 (42 U.S.C. 1490r), o che hanno un prestito ipotecario sostenuto a livello federale o un prestito ipotecario multifamiliare sostenuto a livello federale. La moratoria del CARES Act differisce anche dall’ordinanza della Corte Suprema della Pennsylvania nei seguenti modi:
- Si riferisce solo agli sfratti basati sul mancato pagamento
- Proibisce ai proprietari di addebitare tasse o altre sanzioni relative al mancato pagamento dell’affitto
- Proibisce ai proprietari di richiedere ad un inquilino non pagante di liberarsi prima di 150 giorni dopo la data di entrata in vigore del CARES Act o trenta giorni dopo la notifica di un avviso di liberazione, se successivo.
Infine, nella sua lettera, il procuratore generale Shapiro incoraggia i proprietari ad andare oltre i requisiti dell’ordine della Corte Suprema e del CARES Act e fornire agli inquilini ancora più tempo per riprendersi da questa crisi e rimettersi in piedi prima di procedere con i rimedi di sfratto. Shapiro ha scritto: “Centinaia di migliaia di Pennsylvani hanno perso salari e posti di lavoro durante questa crisi, e avremo bisogno di tempo per le imprese di riaprire e per la nostra economia di tornare quando l’emergenza sarà revocata. Un alloggio stabile è parte delle fondamenta di cui abbiamo bisogno come Commonwealth per riprenderci completamente”. Mentre il procuratore generale non ha alcuna autorità specifica per vietare gli sfratti o mettere in atto misure per controllarli o limitarli, ha il potere di indagare e perseguire le violazioni delle leggi sulla protezione dei consumatori della Pennsylvania. Non bisogna pensare troppo a lungo per immaginare i potenziali problemi di protezione dei consumatori che potrebbero sorgere nell’ambiente attuale se i proprietari non seguono il suggerimento del procuratore generale Shapiro.
In conclusione, i proprietari sono avvisati di essere pienamente consapevoli dei vari impedimenti che ora esistono nel processo di sfratto e di seguirli pienamente. In caso contrario, i tribunali, le forze dell’ordine e il procuratore generale dello stato potrebbero imporre delle sanzioni legali. In casi estremi, potrebbe anche risultare nella perdita delle licenze di affitto e del privilegio di fare affari in Pennsylvania.
Chi è l’autore:
Steven Williams fornisce una gamma completa di servizi legali a proprietari, gestori di proprietà e altri fornitori di alloggi. Assiste i clienti nell’evitare e risolvere problemi legali e nel posizionarsi per massimizzare il successo delle loro attività. Steve può essere raggiunto al 717.234.5530 o [email protected].