Tempistica. Il processo di sfratto di un inquilino in Alabama può durare da un mese a diversi mesi, a seconda che lo sfratto sia per mancato pagamento dell’affitto o per un altro tipo di sfratto, se c’è una continuazione e/o se viene presentato un ricorso (leggi tutto).
Di seguito ci sono le singole fasi del processo di sfratto in Alabama.
Step 1: Notice is Posted
I locatori in Alabama possono iniziare il processo di sfratto per diversi motivi, tra cui:
- Mancato pagamento dell’affitto – Una volta che l’affitto è scaduto, l’avviso può essere notificato per dare all’inquilino la possibilità di pagare l’affitto per evitare lo sfratto.
- Violazione dei termini del contratto di locazione – Se un inquilino viola una disposizione di un contratto di locazione, il padrone di casa deve dare all’inquilino la possibilità di correggere il problema prima di procedere con lo sfratto.
- Informazioni false/ingannevoli sul contratto di affitto/domanda di affitto – Gli inquilini che intenzionalmente includono informazioni false o ingannevoli su una domanda di affitto o un contratto di affitto possono essere sfrattati, e non hanno la possibilità di correggere la violazione al fine di evitare lo sfratto.
- Nessun contratto di affitto / Fine del periodo di locazione (Tenant at Will) – Se non c’è un contratto di affitto o il termine del contratto di affitto è finito, il proprietario non ha bisogno di alcuna ragione supplementare per porre fine alla locazione, purché sia dato un preavviso adeguato.
- Violazione materiale della salute/sicurezza – Se l’inquilino viola un codice sanitario, di costruzione, di sicurezza o di alloggio, gli deve essere data l’opportunità di risolvere (“curare”) il problema prima che il processo di sfratto proceda ulteriormente.
- Attività illegale – Se un inquilino o qualsiasi altro occupante dell’unità in affitto è coinvolto in attività illegali di droga, aggressione criminale o attività illegale con armi da fuoco, deve essere notificato prima che il padrone di casa possa sfrattare l’inquilino.
- Sfratti ritorsivi. È illegale per un padrone di casa sfrattare un inquilino per essersi lamentato con il padrone di casa o con l’ente locale o governativo competente riguardo alla proprietà. È anche illegale per un padrone di casa sfrattare un inquilino per aver aderito, sostenuto o organizzato un’organizzazione o un sindacato di inquilini.
- Sfrattare un abusivo. Se l’individuo che occupa la proprietà non ha avuto il permesso del padrone di casa quando si è trasferito inizialmente, non ha un contratto d’affitto (o un accordo verbale), e non ha una storia di pagamento dell’affitto, allora un rapporto padrone di casa / inquilino non può essere stabilito. Di conseguenza, il normale processo di sfratto potrebbe non essere applicabile (leggi tutto).
Ogni possibile motivo di sfratto ha le sue regole per come inizia il processo.
Processo di sfratto per mancato pagamento dell’affitto
Un proprietario può sfrattare un inquilino per non aver pagato l’affitto in tempo.
Secondo la legge dell’Alabama, l’affitto è considerato “in ritardo” il giorno dopo la sua scadenza. I periodi di tolleranza (se ci sono) sono affrontati nel contratto di locazione/affitto.
Una volta che l’affitto è scaduto, il padrone di casa deve fornire un avviso di 7 giorni per pagare se il padrone di casa vuole presentare un’azione di sfratto al tribunale. Questo avviso dà all’inquilino la possibilità di pagare l’importo scaduto per intero entro 7 giorni lavorativi per evitare lo sfratto.
Se l’inquilino non paga l’affitto dovuto entro la fine del periodo di preavviso e rimane nella proprietà, il proprietario può procedere con lo sfratto.
Processo di sfratto per violazione dei termini del contratto di locazione
Un inquilino può essere sfrattato in Alabama se non rispetta le sue responsabilità secondo i termini di un contratto di locazione scritto.
I padroni di casa dell’Alabama sono tenuti a fornire agli inquilini un preavviso di 7 giorni per conformarsi, dando all’inquilino l’opportunità di correggere eventuali problemi prima che il padrone di casa possa procedere con il processo di sfratto.
Le violazioni tipiche del contratto di locazione in questa categoria potrebbero includere cose come danneggiare la proprietà in affitto, avere troppe persone che risiedono nell’unità in affitto, e avere un animale domestico quando c’è una politica no-pet.
Tuttavia, se un inquilino commette una seconda violazione del contratto di affitto/locazione entro sei mesi dalla prima violazione, ed è per lo stesso tipo di problema, i proprietari dell’Alabama non sono tenuti a dare all’inquilino l’opportunità di correggere la violazione prima dello sfratto.
Se l’inquilino non ha corretto la violazione entro il periodo di preavviso, il proprietario può procedere con lo sfratto.
Nota che le violazioni materiali di salute e sicurezza e l’attività illegale sono affrontate separatamente.
Processo di sfratto per informazioni false o fuorvianti sulla domanda di affitto o sul contratto
Nello stato dell’Alabama, se gli inquilini includono intenzionalmente informazioni false o fuorvianti su un contratto o una domanda di affitto, il proprietario ha il diritto di sfrattare l’inquilino. Il processo di sfratto procederà una volta che il padrone di casa avrà fornito all’inquilino un avviso di uscita di 7 giorni, dando all’inquilino 7 giorni lavorativi per andarsene.
Se l’inquilino rimane nella proprietà dopo che il contratto di locazione è terminato, il padrone di casa può procedere con lo sfratto.
Processo di sfratto per assenza di locazione / fine della locazione
Nello stato dell’Alabama, se gli inquilini “si trattengono”, o rimangono nell’unità in affitto dopo che il termine di locazione è scaduto, allora il padrone di casa deve dare agli inquilini un avviso scritto prima di sfrattarli. La quantità di tempo richiesta nell’avviso dipende dal tipo di locazione.
Spesso questo tipo di sfratto si applica agli inquilini che sono alla fine del loro contratto di locazione e il padrone di casa non vuole rinnovare.
La quantità di tempo richiesta nell’avviso di fine locazione dipende dal tipo di locazione.
- Mese per mese – Se l’affitto è pagato su base mensile, il padrone di casa deve fornire all’inquilino un preavviso di 30 giorni.
- Settimana per settimana – Se l’affitto viene pagato su base settimanale, il proprietario deve fornire all’inquilino un preavviso di 7 giorni per l’abbandono.
Se l’inquilino rimane nella proprietà dopo la scadenza del periodo di preavviso, il proprietario può procedere con lo sfratto.
Processo di sfratto per violazione della salute/sicurezza materiale
Un inquilino può essere sfrattato in Alabama se viola un codice sanitario, edilizio, di sicurezza o abitativo. In questi casi, il padrone di casa è tenuto a fornire all’inquilino un avviso di 7 giorni per conformarsi, dando all’inquilino 7 giorni lavorativi per correggere il problema.
Esempi di violazioni sostanziali di salute/sicurezza potrebbero includere lasciare che la spazzatura si accumuli all’interno dell’unità in affitto, fornire un porto per roditori o insetti, o anche cose come danneggiare l’impianto elettrico nell’unità in affitto.
Se l’inquilino rimane nella proprietà dopo la scadenza del periodo di preavviso senza correggere la violazione, il padrone di casa può procedere con il processo di sfratto.
Processo di sfratto per attività illegale
Gli inquilini di un’unità in affitto che sono coinvolti in attività illegali di droga, aggressione criminale, o attività illegale con armi da fuoco devono ricevere un preavviso di 7 giorni per uscire prima che il proprietario possa procedere con un’azione di sfratto.
L’attività illegale con armi da fuoco include illegalmente: l’uso, la fabbricazione, l’importazione, il possesso, la fornitura o lo scarico di un’arma da fuoco nella proprietà in affitto, a meno che l’arma non sia stata usata o scaricata per autodifesa.
L’attività illegale con droghe include: la fabbricazione, coltivazione, importazione, trasporto, possesso, fornitura, somministrazione o uso di droghe illegali.
Gli inquilini coinvolti in attività illegali non hanno la possibilità di rimanere nell’unità in affitto, anche se correggono la violazione.
Se l’inquilino rimane nella proprietà dopo la scadenza del periodo di preavviso, il padrone di casa può procedere con il processo di sfratto.
Step 2: La denuncia viene presentata e notificata
Come passo successivo nel processo di sfratto, i proprietari dell’Alabama devono presentare una denuncia nel tribunale appropriato. Nella contea di Mobile, questo costa $256 in tasse di deposito, anche se altre contee possono variare.
La citazione e la denuncia devono essere servite all’inquilino almeno 6 giorni prima della data di ritorno del processo, e saranno servite dallo sceriffo, dal poliziotto o da un server professionale, non dal proprietario.
La denuncia potrebbe includere la data dell’udienza, ma se gli inquilini presentano una risposta alla denuncia (passo 3 sotto), riceveranno anche un avviso separato di udienza per posta.
Una citazione e una denuncia possono essere servite usando uno dei seguenti metodi:
- Facendo servire allo sceriffo una copia della citazione e della denuncia all’inquilino.
- Facendo servire allo sceriffo una copia della citazione e della denuncia ad un’altra persona che vive nell’unità in affitto.
- Facendo servire una copia della citazione e della denuncia all’inquilino o ad un’altra persona che vive nell’unità in affitto da un professionista.
- Inserendo l’avviso sulla porta dell’unità in affitto (solo se il servizio personale non riesce).
Se si invia l’avviso, una copia della citazione e della denuncia deve anche essere inviata all’inquilino per posta di prima classe. La spedizione può essere fatta da chiunque, non solo da uno sceriffo/conestabile o da un server professionale.
~6 giorni. La citazione e la denuncia devono essere notificate all’inquilino entro sei giorni dalla data di restituzione del processo.
Step 3: La risposta è depositata
Una volta che gli inquilini ricevono la citazione e la denuncia, devono depositare una risposta presso il tribunale entro sette giorni dal ricevimento della citazione per gli sfratti senza una richiesta di denaro, o entro 14 giorni per gli sfratti con una richiesta di denaro (i..
In caso contrario, il tribunale può automaticamente decidere a favore del padrone di casa.
Una “risposta” è semplicemente un documento scritto che spiega perché l’inquilino ritiene di non dover essere sfrattato, e può essere spedito al tribunale. In alcuni tribunali dell’Alabama, l’udienza sarà fissata una volta che la risposta è stata ricevuta dal tribunale, mentre in altri l’udienza è fissata quando viene depositata la denuncia. In entrambi i casi, partecipare all’udienza di sfratto è il passo successivo nel processo.
7-14 giorni, a seconda che il padrone di casa stia chiedendo un affitto arretrato o altri soldi dovuti.
Fase 4: Udienza in tribunale e sentenza
Le leggi dell’Alabama non specificano quando deve essere tenuta un’udienza per un caso di sfratto; tuttavia, possono avere la priorità su altri tipi di cause civili.
In alcune località, l’udienza non sarà programmata fino a quando l’inquilino non avrà depositato la sua risposta al tribunale.
Una volta depositata la risposta, il tribunale invierà un avviso di udienza sia al proprietario che all’inquilino, facendo loro sapere quando l’udienza si terrà. Non è chiaro dalla legge dell’Alabama quanto velocemente un’udienza sarà programmata dopo che la risposta è stata depositata.
Altri tribunali programmano l’udienza quando la denuncia è depositata, e se questo è il caso nella vostra località, allora la convocazione servita all’inquilino includerà la data del processo.
Un avviso di udienza può ancora essere inviato alle parti dopo che l’inquilino ha presentato la sua risposta al tribunale come promemoria della data dell’udienza, che ancora non è specificato dalla legge dell’Alabama.
Se l’inquilino non si presenta all’udienza, o non è stata presentata alcuna risposta, il tribunale assumerà che il convenuto neghi ogni rivendicazione fatta dal padrone di casa e procederà con l’udienza senza il convenuto.
Entrambe le parti possono richiedere una continuazione di 15 giorni per “buona causa”. Per gli inquilini che vogliono appellarsi alla sentenza, hanno esattamente 7 giorni per farlo; altrimenti, perdono la possibilità di appellarsi e lo sfratto procede. L’udienza d’appello deve essere fissata entro 60 giorni dalla data di presentazione dell’appello.
L’inquilino può essere obbligato a pagare l’affitto alla corte d’appello per sospendere (rinviare) lo sfratto fino a quando la corte d’appello si pronuncia sul caso.
Se la corte d’appello conferma la sentenza della corte inferiore a favore del proprietario, lo sfratto procederà.
Qualche settimana. La legge dell’Alabama non stabilisce in quanto tempo verrà fissata una data per l’udienza; ma una continuazione aggiungerà 15 giorni, e un appello potrebbe aggiungere altri 67 giorni al processo.
Step 5: Writ of Execution Is Issued
Se il tribunale ha deciso in favore del padrone di casa, il tribunale emetterà un mandato di esecuzione una volta che la sentenza è stata fatta, restituendo il possesso della proprietà al padrone di casa.
L’ordine di esecuzione è l’ultimo avviso dell’inquilino per lasciare l’unità in affitto prima che lo sceriffo o il poliziotto ritorni alla proprietà per rimuovere con la forza l’inquilino.
Se qualche oggetto dell’inquilino rimane ancora nell’unità in affitto, il padrone di casa ha il diritto di venderne abbastanza per pagare le spese del procedimento di sfratto.
Immediatamente. L’ordine di esecuzione può essere emesso al momento della sentenza a favore del padrone di casa (all’udienza).
Step 6: Il possesso della proprietà viene restituito
Sette giorni dopo l’emissione dell’ordine di esecuzione, lo sceriffo/conestabile rimuoverà con la forza l’inquilino dall’unità in affitto, se l’inquilino non si è già trasferito entro quel momento.
Un mandato di esecuzione nei casi di sfratto è automaticamente sospeso per sette giorni, dando all’inquilino il tempo di andarsene da solo prima che lo sceriffo o il conestabile venga a rimuoverlo.
7 giorni. Il mandato di esecuzione è automaticamente sospeso (rinviato) per sette giorni, secondo la legge dell’Alabama.
Tempistica del processo di sfratto in Alabama
Di seguito un riassunto degli aspetti fuori dal controllo del padrone di casa che dettano la quantità di tempo necessario per sfrattare un inquilino in Alabama. Detto questo, queste stime possono variare notevolmente, e alcuni periodi di tempo possono non includere i fine settimana o le feste legali.
- Periodo di preavviso iniziale – 7-30 giorni.
- Emissione/Servizio di citazione e reclamo – ~6 giorni. L’atto di citazione deve essere notificato entro 6 giorni dalla data di restituzione.
- La risposta è depositata – 7-14 giorni, a seconda che ci sia o meno una richiesta di denaro.
- Udienza in tribunale e decisione sullo sfratto – alcune settimane; una continuazione aggiunge 15 giorni, un appello aggiunge fino a 67 giorni.
- Emissione del mandato di esecuzione – immediatamente.
- Ritorno del possesso – 7 giorni.
Flowchart del processo di sfratto in Alabama
Per ulteriori domande sul processo di sfratto in Alabama, si prega di fare riferimento alla legislazione ufficiale dello stato, AL Code §§35-9A-421 attraverso 461 e §§6-6-310 attraverso 353, per maggiori informazioni.