Una domanda che è venuta fuori spesso in relazione alla South Willamette Special Area Zone è: quanto è alta, esattamente, una storia? La risposta, come molte cose, è che dipende.
Il concetto di “storia” è nuovo nella SW-SAZ. Sotto l’attuale codice Eugene, gli edifici devono solo rispettare un limite di altezza: si possono avere tanti piani quanti se ne possono inserire in quel limite di altezza. Con la SW-SAZ, gli edifici dovrebbero rispettare sia il limite di altezza che il limite dei piani. Gli edifici nelle aree designate “a 3 piani”, che hanno un’altezza massima di 45 piedi, potrebbero essere un edificio a due piani con ogni piano di 15 piedi (30 piedi in totale), un edificio a tre piani con ogni piano di 15 piedi (45 piedi in totale), o un edificio a tre piani con ogni piano alto 11 piedi (33 piedi in totale). Ciò che non sarebbe permesso è costruire un edificio di quattro piani con ogni piano alto 11 piedi – anche se a 44 piedi, sarebbe sotto il limite di altezza, non sarebbe conforme al limite dei piani. In alternativa, non si potrebbe costruire un edificio di tre piani con un piano di 20 piedi e due piani di 15 piedi; sarebbe più alto del limite di altezza.
Quindi quanto sarà alto ogni piano? Usi e stili diversi avranno storie di altezze diverse. In questi giorni, molte nuove costruzioni residenziali hanno soffitti di 9 piedi, anche se alcune possono ancora avere soffitti di 8 piedi. Gli uffici hanno tipicamente soffitti alti da 9′ a 10′. L’uso al dettaglio, in particolare al primo piano, spesso avrà soffitti più alti di qualche metro e, naturalmente, alcuni usi specializzati (come i teatri) potrebbero avere soffitti molto alti. La SW-SAZ richiede che il primo livello di vendita al dettaglio abbia un’altezza di 14′. Ogni piano avrà anche una certa altezza dedicata al pavimento e al soffitto stesso, oltre allo spazio per l’HVAC e altre infrastrutture. Nell’edilizia residenziale una struttura di pavimento può spesso essere profonda circa 1 piede, che in un edificio con soffitti da 9′ renderebbe una storia completa di circa 10′ Perché gli edifici per uffici di solito hanno requisiti più rigorosi per i condotti dell’aria condizionata, i sistemi idraulici e di cablaggio sopra il soffitto, oltre alle solette di cemento, di solito richiedono da 18 a 24 pollici tra il soffitto e il livello del pavimento successivo. La quantità esatta varia in base al design dell’edificio e al tipo di materiali usati, per esempio l’isolamento che soddisfa gli standard di prestazione più alti sarà più spesso dell’isolamento con prestazioni inferiori. Ma mentre la distanza “da pavimento a pavimento” può variare, l’altezza complessiva dell’edificio sarà limitata dal codice.
I soffitti più alti sono generalmente considerati una bella caratteristica negli edifici – la tendenza nell’ultimo decennio o giù di lì negli Stati Uniti è stata quella di muoversi verso soffitti di nove piedi rispetto a quelli di otto piedi nelle costruzioni residenziali, e naturalmente, i soffitti alti sono spesso elencati come una caratteristica negli annunci immobiliari. Tuttavia, c’è un limite ateo a quanto alto può essere un soffitto – così come i soffitti troppo bassi fanno sentire uno spazio angusto, i soffitti troppo alti possono risultare in uno spazio che si sente scomodamente esposto, o fuori proporzione con il resto dello spazio. Un armadio con soffitti alti 15 piedi si sentirebbe come un pozzo dell’ascensore.
Un edificio a tre piani sarà molto probabilmente in una gamma di 33 a 40 piedi. Un edificio con soffitti alti 14 piedi al primo piano (per uso commerciale) e due piani di abitazioni o uffici con soffitti di 9 piedi sopra, sarebbe probabilmente da qualche parte nel quartiere di 36 piedi di altezza, più o meno qualche metro. In confronto, l’altezza consentita per l’attuale sviluppo residenziale a bassa densità (R1), compresi i tetti inclinati, è di 37 piedi.
Il limite di storia, combinato con il limite di altezza, dà agli architetti e agli sviluppatori la flessibilità di impostare le altezze del soffitto che hanno senso per i loro edifici e di usare materiali da costruzione più sostenibili che possono aggiungere all’altezza. In definitiva, il limite dei piani significa che anche la maggior parte degli edifici “costruiti al massimo” saranno sotto l’altezza massima consentita.