In quasi ogni tipo di transazione immobiliare, avrete a che fare con uno o più vincoli. Cosa sono gli ingombri nel settore immobiliare? Un ingombro può essere una responsabilità legale, finanziaria o personale che inibisce l’uso o il trasferimento di una proprietà. È importante capire i vari tipi di gravami e come possono influenzare la vendita o il trasferimento di una casa, un terreno o un altro tipo di proprietà.
Tipi di gravami immobiliari
Quella che segue è una lista dei principali tipi di gravami immobiliari. Cos’è un ingombro immobiliare? Imparerete anche come soddisfare o lavorare intorno a questi al fine di semplificare la vendita o il trasferimento di beni immobili.
Deed of Trust o Mortgage Encumbrance
Il tipo primario di gravame per la maggior parte delle proprietà è sia un mutuo – un accordo tra un mutuatario e prestatore – o un atto di fiducia – un accordo tra un mutuatario, prestatore, e un fiduciario. Indipendentemente dallo strumento finanziario in gioco, per vendere o trasferire la proprietà da un proprietario a un altro è necessario soddisfare questo gravame.
Nella maggior parte dei casi, il pagamento dell’ipoteca o dell’atto di fiducia comporta un atto di riconsegna. Questo fornisce un titolo chiaro al nuovo proprietario e riconosce la soddisfazione del debito precedente. Tuttavia, nel caso di un fallimento, per esempio, il prestito potrebbe non essere formalmente rilasciato dalla proprietà. Questo può risultare in una nuvola sul titolo se i successivi proprietari non sono disposti a pagare per un rilascio del gravame.
Le ipoteche volontarie come un ingombro
Un’ipoteca volontaria è un debito garantito dalla proprietà e accettato volontariamente dal proprietario. Per esempio, una linea di credito di equità domestica è uno strumento popolare che fornisce contanti di emergenza, fondi per riparazioni e miglioramenti della casa, o fondi per il consolidamento del debito. È garantita dall’equità della casa. Anche se il mutuatario non usa la linea di credito o l’ha già pagata, questo vincolo volontario deve essere registrato come soddisfatto per permettere alla proprietà di passare di mano.
Il vincolo involontario come ingombro
Un vincolo involontario è quello che viene messo sulla proprietà con o senza il consenso del proprietario. Ci sono una varietà di tipi di pegni involontari, tra cui:
- Pegno fiscale: un pegno fiscale è posto su una proprietà al fine di soddisfare un debito governativo, tra cui l’imposta sulla proprietà o sul reddito dovuta. Un pegno fiscale federale prevale su tutti gli altri tipi di gravami finanziari e rivendicazioni patrimoniali.
- Pegno del meccanico: Un pegno del meccanico è posto su una proprietà al fine di soddisfare un debito dovuto a un appaltatore o subappaltatore per il lavoro svolto o materiali forniti al fine di riparare o migliorare la proprietà.
- Lis Pendens: Questo termine significa “azione legale pendente”, ed è usato quando la proprietà è coinvolta in una questione legale di proprietà o controversia contrattuale. Ci sono una varietà di circostanze in cui una litispendenza potrebbe essere presentata al fine di impedire la vendita o il trasferimento di una proprietà.
- Se un venditore ignora impropriamente un contratto di vendita esistente al fine di vendere a qualcun altro, il primo acquirente potrebbe presentare una litispendenza al fine di impedire la vendita fino a quando un tribunale ha determinato quale acquirente ha diritto all’acquisto.
- Se un erede tenta di vendere beni immobili ottenuti attraverso un’eredità, un altro erede può presentare una litispendenza per impedire la vendita della proprietà fino a quando un giudice ha determinato la loro idoneità a condividere l’eredità.
- Una notifica di litispendenza può essere depositata in caso di divorzio per evitare che un coniuge venda arbitrariamente una proprietà prima dell’accordo dell’altro coniuge e dell’accordo della divisione dei beni coniugali.
Le servitù come un ingombro
È una servitù un ingombro? Le servitù permettono a persone o entità diverse dal proprietario di usare una parte di una proprietà privata. Per esempio, una servitù permette a una società di servizi l’accesso alle loro linee o permette a un vicino l’accesso alla strada da una proprietà senza sbocchi sul mare. Questo tipo di servitù limita certi usi e gli effetti dei diritti di proprietà per il proprietario.
Encroachments as an Encumbrance
Occasionalmente, una recinzione può sconfinare in una proprietà vicina o un sentiero ben consumato può tagliare attraverso una porzione di terreno privato. Questi tipi di sconfinamenti sono considerati ingombri. È importante che tali sconfinamenti siano notati durante i sondaggi e le ispezioni e, se necessario, che le servitù o gli abbattimenti siano messi in atto al fine di garantire che gli sconfinamenti non influenzino la proprietà, la commerciabilità o l’assicurabilità della proprietà in questione.
Le restrizioni dell’atto come un ingombro
In alcuni casi, i proprietari privati limitano l’uso della terra per scopi particolari o contro un uso specifico. Questi tipi di restrizioni continuano anche dopo che il terreno è passato agli eredi o in una nuova proprietà. È importante capire quali restrizioni, se ce ne sono, sono state poste sulla proprietà in questione. Questo è particolarmente importante nel caso di grandi appezzamenti di terreno che sono stati divisi e venduti come lotti separati.
Il patto restrittivo come un ingombro
I patti restrittivi entrano in gioco in aree di particolare importanza storica o architettonica o in comunità con regole severe riguardanti lo stile delle case e l’aspetto delle proprietà. In molti casi, le commissioni di revisione, le associazioni di proprietari di case e altre entità possono determinare se un proprietario di casa è in conformità con i requisiti specifici di un patto restrittivo.
È vitale per un acquirente determinare se la restrizione in questione interferirà o meno con l’uso proposto e il godimento della proprietà. Allo stesso modo, è essenziale per il venditore determinare se la restrizione limita la sua capacità di commercializzare e vendere la proprietà e assicurarsi di aver adeguatamente divulgato tali restrizioni.
Inoltre, l’ente supervisore dovrebbe confermare se la proprietà è conforme o meno durante il processo di due diligence, al fine di garantire che l’acquirente non diventi responsabile di riparazioni, correzioni o sanzioni derivanti dall’uso o dalle azioni del venditore.