Sfondo

Espande l’autorità dei governi locali di attuare il controllo degli affitti nelle proprietà residenziali. Statuto d’iniziativa.

Dichiarazione sì/no

Un voto sì a questa misura significa: La legge statale non limiterebbe i tipi di leggi sul controllo degli affitti che le città e le contee potrebbero avere.

Un voto NO su questa misura significa: La legge statale continuerebbe a limitare il tipo di leggi sul controllo degli affitti che le città e le contee potrebbero avere.

Sommario della stima dell’analista legislativo dell’impatto fiscale netto dello Stato e del governo locale

• Potenziale riduzione netta delle entrate statali e locali di decine di milioni di dollari all’anno nel lungo termine. A seconda delle azioni delle comunità locali, le perdite di entrate potrebbero essere inferiori o notevolmente superiori.

Etichetta elettorale

Impatto fiscale: Potenziale riduzione netta delle entrate statali e locali di decine di milioni di dollari all’anno nel lungo termine. A seconda delle azioni delle comunità locali, le perdite di entrate potrebbero essere inferiori o considerevolmente superiori.

L’alloggio in affitto è costoso in California. Gli affittuari in California pagano tipicamente il 50% in più per un alloggio rispetto agli affittuari di altri stati. In alcune parti dello stato, i costi di affitto sono più del doppio della media nazionale. L’affitto è alto in California perché lo stato non ha abbastanza alloggi per tutti quelli che vogliono vivere qui. Le persone che vogliono vivere qui devono competere per gli alloggi, il che fa aumentare gli affitti.

Diverse città hanno leggi sul controllo degli affitti. Diverse città della California, tra cui Los Angeles, San Francisco e San Jose, hanno leggi che limitano quanto i proprietari possono aumentare gli affitti degli alloggi da un anno all’altro. Queste leggi sono spesso chiamate controllo degli affitti. Circa un quinto dei californiani vive in città con il controllo degli affitti. Le commissioni locali per gli affitti amministrano il controllo degli affitti. Queste commissioni sono finanziate attraverso le tasse sui proprietari.

Le sentenze dei tribunali limitano il controllo locale degli affitti. I tribunali hanno stabilito che le leggi sul controllo degli affitti devono permettere ai proprietari di ricevere un “giusto tasso di rendimento”. Questo significa che ai proprietari deve essere permesso di aumentare gli affitti abbastanza da ricevere un certo profitto ogni anno.

La legge statale limita il controllo locale degli affitti. Una legge statale, conosciuta come Costa-Hawkins Rental Housing Act (Costa-Hawkins), limita le leggi locali sul controllo degli affitti. Costa-Hawkins crea tre limitazioni principali. Primo, il controllo degli affitti non può essere applicato a nessuna casa monofamiliare. Secondo, il controllo degli affitti non può mai essere applicato a qualsiasi abitazione di nuova costruzione completata a partire dal 1 febbraio 1995. Terzo, le leggi sul controllo degli affitti non possono dire ai padroni di casa quanto possono addebitare a un nuovo inquilino quando si trasferisce per la prima volta.

Le entrate fiscali dello stato e del governo locale. Tre tasse sono le maggiori fonti di entrate fiscali per lo stato e i governi locali in California. Lo stato raccoglie un’imposta sul reddito personale sul reddito – incluso l’affitto ricevuto dai proprietari – guadagnato all’interno dello stato. I governi locali riscuotono imposte sulla proprietà dei proprietari di immobili in base al valore della loro proprietà. Lo stato e i governi locali raccolgono le tasse sulle vendite al dettaglio di beni.

Abroga Costa-Hawkins. La misura abroga i limiti delle leggi locali sul controllo degli affitti in Costa-Hawkins. Sotto la misura, le città e le contee possono regolare gli affitti per qualsiasi alloggio. Possono anche limitare quanto un padrone di casa può aumentare gli affitti quando un nuovo inquilino si trasferisce. Il provvedimento in sé non apporta alcun cambiamento alle leggi locali sul controllo degli affitti. Con poche eccezioni, le città e le contee dovrebbero prendere azioni separate per cambiare le loro leggi locali.

Richiede un giusto tasso di rendimento. La misura richiede che le leggi sul controllo degli affitti permettano ai padroni di casa un giusto tasso di rendimento. Questo mette i risultati delle sentenze passate nella legge statale.

Effetti fiscali

Effetti economici. Se le comunità rispondono a questa misura espandendo le loro leggi sul controllo degli affitti, ciò potrebbe portare a diversi effetti economici. Gli effetti più probabili sono:

• Per evitare la regolamentazione degli affitti, alcuni proprietari venderebbero le loro case in affitto a nuovi proprietari che ci vivrebbero.

• Il valore delle case in affitto diminuirebbe perché i potenziali proprietari non vorrebbero pagare tanto per queste proprietà.

• Alcuni affittuari spenderebbero meno per l’affitto e alcuni proprietari riceverebbero meno reddito da locazione.

• Alcuni affittuari si trasferirebbero meno spesso.

Questi effetti dipenderebbero da quante comunità passano nuove leggi, quante proprietà sono coperte e quanto gli affitti sono limitati. Gli elettori di alcune comunità hanno proposto di espandere il controllo degli affitti se questa misura passa. Se molte località adottassero una forte regolamentazione degli affitti, potrebbero verificarsi altri effetti economici (come l’impatto sulla costruzione di alloggi).

Cambiamenti nelle entrate statali e locali. Gli effetti economici della misura influenzerebbero l’imposta sulla proprietà, l’imposta sulle vendite e le entrate dell’imposta sul reddito. Gli impatti maggiori e più probabili sono:

• Meno tasse sulla proprietà pagate dai proprietari. Un declino nel valore delle proprietà in affitto porterebbe, per diversi anni, a una diminuzione dei pagamenti delle tasse di proprietà fatte dai proprietari di quelle proprietà.

• Più tasse sulle vendite pagate dagli affittuari. Gli affittuari che pagano meno in affitto userebbero alcuni dei loro risparmi per comprare beni tassabili.

• Cambiamento delle imposte sul reddito pagate dai proprietari. I pagamenti dell’imposta sul reddito dei proprietari cambierebbero in diversi modi. Alcuni proprietari riceverebbero meno reddito da locazione. Questo ridurrebbe i loro pagamenti dell’imposta sul reddito. D’altra parte, nel tempo i proprietari pagherebbero meno per comprare proprietà in affitto. Questo ridurrebbe le spese che possono rivendicare per abbassare i loro pagamenti dell’imposta sul reddito (come l’interesse del mutuo, le tasse sulla proprietà e il deprezzamento). Questo aumenterebbe i loro pagamenti dell’imposta sul reddito. L’effetto netto della misura sulle imposte sul reddito pagate dai proprietari a lungo termine non è chiaro.

In generale, la misura probabilmente ridurrebbe le entrate statali e locali a lungo termine, con l’effetto maggiore sulle imposte sulla proprietà. L’ammontare della perdita di entrate dipenderebbe da molti fattori, soprattutto da come le comunità risponderanno a questa misura. Se diverse comunità espandono il controllo degli affitti moderati per coprire la maggior parte delle loro abitazioni in affitto, le perdite di entrate potrebbero essere nell’ordine delle decine di milioni di dollari all’anno. Se poche comunità fanno cambiamenti, le perdite di entrate sarebbero minori. Se molte comunità approvano un forte controllo degli affitti, le perdite di entrate potrebbero essere nell’ordine delle centinaia di milioni di dollari all’anno.

Aumento dei costi del governo locale. Se le città o le contee creano nuove leggi sul controllo degli affitti o espandono quelle esistenti, i consigli locali per gli affitti dovrebbero affrontare maggiori costi amministrativi e normativi. A seconda delle scelte del governo locale, questi costi potrebbero variare da molto poco a decine di milioni di dollari all’anno. Questi costi verrebbero probabilmente pagati da tasse sui proprietari di alloggi in affitto.