Significato di ARV e calcolatrice per gli investitori

Passaggi chiave

Cosa è ARV nel settore immobiliare? | Come calcolare l’ARV | Cos’è la regola del 70%? | Consigli per calcolare l’ARV | Svantaggi dell’ARV

Quando si tratta di investire in immobili, è importante non solo avere un piano, ma anche un occhio al potenziale. A tal fine, massimizzare il potenziale di un affare significa sapere qual è il valore di riparazione (ARV) di una proprietà. È l’ARV immobiliare, dopo tutto, che tipicamente identificherà se vale la pena perseguire un affare o meno. Nel caso in cui l’ARV giustifichi il prezzo di acquisto e ogni costo imminente, gli investitori possono trovarsi un passo più vicini alla chiusura di un affare. Tuttavia, nessuno sta andando a calcolare le cifre immobiliari ARV per voi; avrete bisogno di sapere come farlo da soli, forse anche utilizzando alcuni suggerimenti lungo la strada.

Che cosa è ARV nel settore immobiliare?

ARV nel settore immobiliare è breve per dopo il valore di riparazione, o la stima del valore di una proprietà dopo tutte le riparazioni e gli aggiornamenti sono completati. Questo è un numero critico per gli investitori immobiliari perché calcola il margine tra il valore “as-is” dell’investimento immobiliare desiderato e il valore su una proprietà sviluppata che è stata completamente rinnovata.

Una volta che si conosce il valore della proprietà, è possibile iniziare a determinare le spese che forniranno il miglior punto di partenza. Come nuovo investitore, se non si conosce la regola dell’ARV per una potenziale proprietà, si sta semplicemente tirando a indovinare.

Il valore dopo le riparazioni definirà anche la strategia di uscita di un investitore e rivelerà quale percorso di finanziamento immobiliare è migliore. In sostanza, un ARV fornirà agli investitori la migliore immagine di ciò che possono vendere un investimento immobiliare per.

Valutare l’ARV di una proprietà richiede una certa abilità nel raccogliere le stime di riparazione con precisione, compresa la conoscenza del mercato locale. Gli investitori professionali che sono esperti nel gioco degli investimenti immobiliari possono facilmente entrare in una proprietà e assegnare un valore basato sulla loro conoscenza del mercato in pochi minuti. Purtroppo per i principianti, questo non è possibile. Se avete bisogno di aiuto per valutare il valore, di seguito vi spiegheremo come calcolare il valore dopo le riparazioni.

Valore annuo dell’affitto

Il valore annuo dell’affitto è talvolta erroneamente confuso con il valore dopo le riparazioni, anche se le due metriche sono completamente diverse. Il valore d’affitto annuale si riferisce al costo annuale per uno spazio occupato. Questo non equivale necessariamente all’affitto annuale di una proprietà, ma prende invece in considerazione proprietà comparabili e costi di occupazione. Il valore dell’affitto annuale è tipicamente usato quando si calcolano i costi aziendali associati all’occupazione di un dato spazio. Per mantenere i due termini separati, gli investitori devono capire la differenza tra le due metriche. Ogni calcolo può essere utile per la tua carriera di investitore immobiliare, quindi assicurati di avere una buona comprensione.

LTC nel Real Estate

Gli investitori immobiliari commerciali si baseranno su una formula diversa per stimare i profitti potenziali della loro proprietà: LTC. Il rapporto prestito-costo (LTC) nel settore immobiliare è tipicamente usato per confrontare il finanziamento con il costo totale per costruire una proprietà. LTC è usato più frequentemente nella costruzione di immobili commerciali come un modo per valutare il finanziamento di una data proprietà. Calcolando l’LTC, gli sviluppatori commerciali possono valutare il livello di rischio coinvolto in un dato progetto. Questo è ancora un altro grande calcolo da aggiungere alla tua cassetta degli attrezzi come investitore.

Dovresti assumere un agente o un perito?

L’opzione di assumere un agente o un perito per aiutare nell’analisi di un affare è sempre presente; tuttavia, non possono prendere la decisione finale se una proprietà vale la pena o meno. Molti investitori hanno un agente o un perito nella loro squadra immobiliare o almeno nella loro rete. Essi possono prestare un set di competenze inestimabile per il processo di investimento, ma quando si tratta di valutare le proprietà gli investitori possono scoprire di essere meglio attrezzati per eseguire alcuni numeri da soli.

La ragione di questo è duplice: soldi e tempo. Un agente o un perito immobiliare probabilmente addebiterà una tariffa per il suo tempo, un costo che gli investitori potrebbero voler evitare se stanno valutando più proprietà per trovare quella giusta. Inoltre, coinvolgere un professionista del settore immobiliare nell’analisi dell’affare può rallentare il processo. Questo può impedire agli investitori di valutare rapidamente le offerte per i loro portafogli. Lasciatemi essere chiaro, la conoscenza dei professionisti del settore immobiliare (come agenti e periti) può essere inestimabile per una transazione immobiliare. Tuttavia, gli investitori possono trovare più successo nel creare un proprio analizzatore di affari.

Calcolatrice del valore aggiunto: Come calcolare il valore dopo la riparazione

Che cos’è l’ARV nel settore immobiliare, se non un ottimo modo per analizzare il potenziale di un affare? Quindi, se volete analizzare accuratamente il vostro prossimo affare, dovreste seguire questi passi:

1. Analizzare i comparabili

2. Calcolare i costi e le spese

3. Obbedire alla regola del 70%

Analizzare i comparabili

Il primo passo per determinare l’ARV di un investimento immobiliare è analizzare i comparabili, o “Comps” come vengono comunemente chiamati. Si tratta di case vendute di recente o in vendita che sono simili all’investimento in questione, e sono utilizzati per determinare il valore di una proprietà. In sostanza, i comparabili indicano per cosa si venderà un investimento.

Per ottenere informazioni dettagliate sulle proprietà comparabili, gli investitori vorranno accedere al MLS, o Multiple Listing Service. Questo fornirà la maggior parte dei dettagli su una proprietà che è in vendita o venduta di recente. Gli investitori dovrebbero anche considerare le comps recentemente vendute per le proprietà di proprietà della banca (REOs) e le vendite allo scoperto, a seconda della quantità di comparabili trovati su MLS. Gli investitori dovrebbero prestare particolare attenzione a quanto segue:

• Case vendute negli ultimi 90 – 120 giorni

• Case simili per età, dimensioni, metratura e numero di stanze

• Case in un quartiere simile

• Case entro un miglio dalla proprietà dell’investimento

Gli investitori dovrebbero anche considerare le attuali condizioni e tendenze del mercato, così come le variazioni stagionali dei prezzi. Questo permetterà agli investitori di ottenere informazioni sia sul valore di rivendita di una proprietà che sul periodo ottimale dell’anno per comprare o vendere.

Calcolare i costi & Spese

La seconda parte è determinare i costi potenziali delle riparazioni per un investimento. Questo aiuterà a determinare quanto si vuole pagare per una proprietà. I seguenti criteri aiuteranno gli investitori:

• Ottenere stime da tre a cinque appaltatori autorizzati e assicurarsi che ogni stima di riparazione sia chiaramente dettagliata. È anche importante conoscere le capacità del vostro appaltatore per assicurarsi che il lavoro di qualità sia eseguito sulla proprietà, così come nei tempi e nel budget.

• Ricevere i preventivi dei materiali e comprare con sconti. Non posso raccomandare abbastanza questo aspetto. Come investitore principiante, ricordatevi di basare il vostro budget sui vostri acquirenti in quanto questo farà sì che i materiali siano acquistati in una fascia di prezzo accettabile.

Gli investitori dovranno anche considerare i costi aggiuntivi come i costi di chiusura, i costi di mantenimento e i costi di finanziamento. Ogni scenario è diverso a seconda della strategia di uscita dell’investitore, ma capire il valore stimato della proprietà è fondamentale.

Per esempio, molti investitori dimenticano di considerare i costi di mantenimento quando acquistano un investimento immobiliare. Costi come le tasse sulla proprietà, l’assicurazione, i servizi, la manutenzione e le spese condominiali si sommano. Come investitore, vorrete essere consapevoli di queste spese e capire a quanto ammontano.

Cos’è la regola del 70% nel settore immobiliare?

La regola del 70% nel settore immobiliare è un modo per determinare il giusto prezzo di acquisto per una proprietà da ristrutturare. Si tratta di una formula immobiliare che confronta il costo e il margine di profitto dell’acquisto di una proprietà immobiliare in difficoltà. Questo numero dirà essenzialmente a un investitore quanto si può pagare per una proprietà tenendo conto dell’ARV e dei costi di riparazione stimati. Per calcolare l’ARV, gli investitori possono seguire questa formula:

(Prezzo di vendita) + (Valore delle riparazioni) = Dopo il valore di riparazione

Dopo aver determinato l’ARV, gli investitori possono quindi utilizzare la formula del 70 per cento:

(ARV x .70) – Costo di riparazione = Prezzo massimo di acquisto

La formula suggerisce che nessun prezzo di acquisto dovrebbe mai superare il 70% del valore futuro della proprietà dopo aver considerato i costi di riparazione. È una buona regola empirica perché permette agli investitori di valutare la redditività potenziale di un investimento immobiliare. Questo può essere usato per aiutare gli investitori a negoziare un miglior prezzo di acquisto, ed evitare qualsiasi proprietà che potrebbe non avere un alto ritorno sull’investimento. Il seguente esempio fornirà maggiore chiarezza:

• Prezzo d’acquisto: $200.000

• Valore di riparazione: $50.000

• Costi di riparazione: $30,000

Queste variabili suggeriscono che l’ARV della proprietà sarà di $250,000. Pertanto, il prezzo massimo di acquisto della proprietà dovrebbe essere di 145.000 dollari. Gli investitori possono usare queste informazioni prima di fare un’offerta per assicurarsi di ottenere il massimo da un affare. Mentre la regola del 70% non è una necessità, è un ottimo modo per gli investitori di proteggere la loro linea di fondo e massimizzare i profitti complessivi.

Consigli per il calcolo del valore di riparazione

I numeri sono la chiave di ogni operazione di ristrutturazione di successo. Più accurate sono le vostre stime, più alti saranno i vostri profitti. Uno dei numeri più importanti da stimare è il valore dopo la riparazione (ARV). Questo è il valore che pensate che la proprietà varrà dopo aver finito le riparazioni e gli aggiornamenti. Se sopravvalutate questo numero, la vostra proprietà rimarrà sul mercato per molto tempo. Di nuovo, i migliori investitori possono entrare in una proprietà e in pochi minuti assegnare un valore basato sulla loro conoscenza del mercato; se non ci siete ancora arrivati, ecco alcuni consigli per aiutarvi nel processo:

• Assumere una buona squadra: L’investimento immobiliare richiede una squadra solida intorno a voi. Anche se voi siete il decisore finale, dovreste appoggiarvi all’input degli altri. Il tuo agente immobiliare e l’appaltatore sono i due membri chiave del team che ti aiuteranno a determinare il tuo ARV. Questo numero inizia con una stima del lavoro necessario e dei costi associati. Anche se sei un investitore esperto, un appaltatore avrà un’idea migliore di tutti i costi. Le piccole cose negli affari di riabilitazione possono sommarsi rapidamente. Non tutto quello che fai ti darà lo stesso valore. Un buon appaltatore conosce i modi migliori per allungare il vostro dollaro. Il tuo agente immobiliare ti dirà se le tue cifre sono realistiche. Non dovete fare tutto da soli nella vostra riabilitazione. Inizia con l’avere una buona squadra sul posto.

• Rivedere più stime: Se hai un rapporto solido con un appaltatore, sei in vantaggio. Arrivare a questo punto di solito richiede tempo e diverse offerte. Se non avete un appaltatore nella vostra squadra, avete bisogno di ottenere alcune stime diverse. Come regola generale, dovreste inchiodare tre buoni appaltatori e partire da lì. Una volta che si va oltre tre appaltatori, tutti suoneranno allo stesso modo, e si finirà per fare più male che bene. Sii il più aperto e onesto possibile con loro. Spiegate l’affare e quello che state cercando. Chiedete stime scritte che dettagliano tutti i costi e il lavoro associato. In questo modo puoi confrontare mele su mele con altri preventivi. Il prezzo è importante, ma potrebbe non essere la cosa più importante. Vuoi qualcuno che sia presente in casa quando dicono che lo saranno. Più tempo ci vuole per finire il lavoro, più la tua linea di fondo si riduce. Dopo aver esaminato le vostre stime vi darà una buona idea del vostro budget e un’idea del prodotto finito. Il prodotto finito porterà al tuo valore.

• Conosci il tuo mercato: Prima di fare qualsiasi lavoro devi conoscere il tuo mercato. La conoscenza del mercato ti darà una buona idea di quale lavoro dovresti fare. Non tutti i miglioramenti che fai hanno senso per il quartiere. I miglioramenti a San Diego saranno diversi da quelli di Birmingham. A tutti gli acquirenti piacciono le cose belle, ma il mercato potrebbe non darvi il ritorno che state cercando. Una piscina che occupa metà del cortile posteriore potrebbe non essere l’idea migliore. Volete fare i vostri aggiornamenti e finiture belle, ma è necessario farli in linea con il vostro mercato. Un agente immobiliare vi aiuterà a restringere un valore specifico. È necessario avere un’idea di base del quartiere prima ancora di fare un’offerta. Il mercato in cui si trova la proprietà è più importante del lavoro che si fa. Se non conosci il tuo mercato, sarà difficile determinare il valore.

• Ascolta il tuo agente immobiliare: Anche se voi potete avere una buona conoscenza del mercato, il vostro agente immobiliare ha una migliore comprensione dei valori immobiliari locali. Ottenere stime e conoscere il vostro mercato è tutto fatto per determinare il valore. C’è molto che va in questo numero. Andando fuori di una vendita a poche strade sopra non vi darà un valore accurato. Il vostro agente immobiliare guarderà le vendite comparabili che sono simili alla vostra proprietà. Guarderanno le vendite passate e gli annunci attuali negli ultimi 90 giorni entro un miglio dalla vostra proprietà. Queste sono le informazioni che le persone che compreranno la proprietà guardano. Si può fare un ottimo lavoro, ma i numeri non mentono. Il vostro agente immobiliare vi darà una valutazione onesta di dove pensano che il valore sarà. Nella maggior parte dei casi, avranno ragione. Se ignorate il loro consiglio e vi orientate verso il lato alto del mercato, finirete per rimanere delusi.

Svantaggi dell’ARV

Ci sono alcune limitazioni associate all’ARV di cui essere consapevoli prima di iniziare a usare la formula. Vale a dire, ricordate che l’ARV si basa su stime. Mentre potete usare tutti i dati di mercato a vostra disposizione, non c’è garanzia che sarete in grado di prevedere il valore esatto dei vostri lavori di ristrutturazione. Dopo tutto, il mercato immobiliare potrebbe cambiare nel tempo necessario per completare la ristrutturazione. A seconda delle vostre stime, questo potrebbe risultare in profitti più alti o più bassi di quello che vi aspettavate. Ricordate sempre che l’ARV è solo un calcolo – e un “buon” ARV non garantisce un alto potenziale di profitto.

Sommario

La formula ARV è diventata uno strumento prezioso per i migliori investitori immobiliari di oggi. Basandosi sul valore della proprietà e sui dati di mercato, questo semplice calcolo può aiutare a rivelare se vale la pena o meno perseguire un potenziale affare. Se usato correttamente, l’ARV vi permetterà di identificare un prezzo di acquisto obiettivo. In alcuni casi, può anche aiutarvi a decidere il miglior metodo di finanziamento per la proprietà. Mentre l’ARV non dovrebbe essere usato da solo per determinare il potenziale di profitto di un affare, è ancora un calcolo cruciale da aggiungere al vostro analizzatore di affari. Provate a usare l’ARV o la regola del 70% sul vostro prossimo investimento immobiliare e vedrete voi stessi.

Qual è il vostro miglior consiglio per calcolare l’ARV di un potenziale affare? Condividi il tuo miglior consiglio nei commenti qui sotto.

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