Debt Yield in Relation to Multifamily Loans
Debt Yieldは、商業用および集合住宅用ローンの最も重要なリスク指標の1つであり、物件の純営業利益（NOI）をローン総額で割ることで求められます。 貸し手は、ローンが不履行になって物件を所有しなければならなくなった場合、投資額を回収するのにどれくらいの期間がかかるかを理解するために、デットイールドを使用します。
負債利回りの計算例
前述のように、負債利回りは物件のNOIをローン総額で割って計算します。 例えば、ある商業施設の純営業利益が20万ドルで、ローン総額が150万ドルだった場合、負債利回りは以下のようになります。
$200,000/$1,500,000 = 0.133 or 13.33%
現在、多くの多世帯住宅の貸し手は、ローンを承認するために最低の負債利回りを要求していますが、物件の年間収入がわかっていれば、最大のローン額を計算することも可能です。 例えば、上記の例で、貸し手が最低負債利回りの要件を12%としていた場合、借り手は最大166万ドルのローンを組むことができることになります（その金額がLTVやDSCRなどの他の要素と一致していればの話ですが）。
$200,000/0.12 = $1,666,666
外挿すると、負債利回りが12%の場合、貸し手は損失を取り戻すのに約8.これは、事前に物件を売却せず、NOIが増加せず、借り手がすぐにデフォルトしたと仮定すると、損失を回収するのに約8.3年かかることになります。
なぜ一部の貸し手はDSCR、LTV、Cap Rateよりも負債利回りを好むのか
DSCRのようなリスク指標は、低金利や長い償却期間によって簡単に歪んでしまいますが、負債利回りは借り手の月次がどうであろうと同じです。 このように、負債利回りは、ローンの真のリスクを測るだけでなく、同じような物件の他のローンと比較するのにも適しています。 デットイールドの要件は様々ですが、多くの金融機関はデットイールドを10%以上としています。 しかし、ニューヨークやロサンゼルスなどの一流市場に位置するプレミアム物件の場合は、多くの貸し手が9％、あるいは極めて例外的な状況下では8％という低いデットイールドを受け入れることもあります。
LTVはローンの内容によって変わるものではありませんが、市場の状況によっては大きく変わります。 例えば、（2000年代前半のように）不動産価格が急騰した場合、物件のLTV比率が大幅に低下しても、貸し手にとっての真のリスクはそこまで低下しないことがあります。 例えば、80万ドルの物件に80万ドルのローンを組む場合、LTV比は100％となり、非常にリスクが高いと考えられます。 しかし、1〜2年の間に物件の価値が100万ドルに上昇した場合、LTVは80％に下がり、多くの商業金融機関にとって妥当なリスクと考えられます。
しかし、貸し手にとっての問題は、市場は常に変動しており、次の12～24ヶ月の間に、前回上昇した市場よりもさらに下落する可能性があるということです。 例えば30％下落した場合、その物件のLTVは114％となり、まさに「アンダーウォーター」となり、貸し手は大きなリスクを負うことになります。
負債利回りはキャップレートとよく似ていますが、キャップレートは不動産の収益を現在の市場価値で割ったものなので、不動産の市場価格の変動にも影響を受けます。
債務利回りとCMBSローン
現在、債務利回りは、商業施設や集合住宅の貸し手にとって、物件の存続可能性を判断する他の指標ほど人気がないのが現状です。 しかし、例外的にCMBSの貸し手は、この指標を非常に重視しています。 これは、前回の不動産バブルの際に、導管金融機関がLTVのような指標に依存していたため、大きな損失を被ったことが理由として挙げられます。 そのため、大幅な貸し過ぎとなり、バブル崩壊時には多くの金融機関が閉鎖に追い込まれました。 さらに、ほぼすべてのコンジットローンはノンリコースローンであるため、CMBSの貸し手は一般的に、損失を取り戻すために借り手の個人資産を追いかけることはできません。