リバースモーゲージの年齢条件である62歳を満たしていれば、連邦政府が保険を提供しているホームエクイティコンバージョンモーゲージ（HECM）プログラムの候補者になる可能性があります。
このローンを利用すれば、自宅に長く住むことができ、自宅に主たる居住者として住み続け、固定資産税や保険料を払い続ける限り、返済の必要はありません。
ローンの期間は、自宅にどれだけ長く住んでいるかに直接依存するため、借りられる金額も、リバースモーゲージを受ける年齢を含めた期間に依存します。
リバースモーゲージの収益は、クレジットライン、毎月の定期的な支払い、一括払い、またはそれらのオプションの組み合わせなど、いくつかの異なる方法でアクセスすることができ、食料品や薬、あるいは光熱費など、好きなように使用することができます。
Proprietary Programs Work at Age 60
まだ62歳になっていない60歳以上の借り手も、「Jumbo」または「Proprietary Programs」のいずれかからリバースモーゲージを選択することができます。
民間のプログラムはHUDの保険を受けていないため、住宅ローン保険は必要ありません。
要件や物件の適格性基準は異なることもありますが、非常によく似ており、62歳の誕生日を待ちたくないと思っている借り手は、自分のニーズに合うかどうかを判断するために、いつでも民間のプログラムを調査することができます。
リバース・モーゲージで受け取れる金額
リバース・モーゲージで受け取れる金額は、いくつかの要素に左右されます：
- あなたの年齢
- 家の価値
- 現在の金利や手数料。
年齢は大きな役割を果たします。なぜなら、年齢が高いほど、リバースモーゲージを利用したときに、より多くのお金を得ることができるからです。
金額は元金制限係数に基づいており、年齢が高くなるほど、より多くのお金を得ることができます。
例えば、あなたが自宅を所有している場合、以下の例をチェックしてみてください。
2021年のリバースモーゲージの元本制限係数
| 借り手の年齢 | 主な限度額の要因 | 現在の貸出限度額 |
|---|---|---|
| 62 | 52.4% | $822,375 |
| 65 | 54.2% | $822,375 |
| 70 | 57.6% | $822,375 |
| 75 | 60.9% | $822,375 |
| 80 | 64.2% | $822,375 |
| 85 | 68.5% | $822,375 |
| 90 | 73.0% | $822,375 |
*Principal Limit FactorsはHUD.govより予想金利3.00%の例で引用しています。 また、リバースモーゲージにかかる費用のうち、前払保険料（約3％）を差し引いてNET元金限度額を算出する必要があります。
PLFテーブルの出典です。 https://www.hud.gov/sites/documents/august2017plftables.xls
どのプログラムを選ぶべきか
HECMのプログラムには、固定金利型と調整型、一括払いと月払い、あるいは借り手が必要に応じて引き出すことのできるクレジットラインなど、いくつかの種類があります。
何が正しいのか、何がベストなのかは、借り手の個々の状況にとって何が正しいのか、何がベストなのかです。
固定金利のローンは多くの借り手にとって魅力的に見えますが、借り手が考慮しなければならないいくつかの欠点があります。
まず、固定金利は利用可能なすべての資金を引き出す必要があります。
また、固定金利は調整金利よりも高いことが多く、金利は借り手が受け取る金額を決定する要因のひとつであるため、今日の金利環境では調整金利の借り手のほうが高い利益を得られることがほとんどです。
最後に、固定金利の場合、資金の受け取り方に選択肢があります（固定金利の場合は、一度にすべての資金を引き出すしかありません）。
クレジットラインに残っている資金は、毎年、利息発生率と未使用部分のMIP発生率と同じ率で成長します。
これは、あなたが得ている利息ではなく、利用可能なラインが成長分だけ増えるので、後の借り入れ力が増すことになります。
借りた分だけ支払うことになり、未使用分には利息が発生するだけなので、追加の資金を用意しておくだけで何のコストもかからず、実際に資金を引き出して使用しない限り、後から返済する必要もありません。
年齢に関するFAQ
リバースモーゲージの最低年齢は何歳ですか
HUDは、リバースモーゲージの借り手の最低年齢を、ローンが終了するまでに62歳になるように設定しています。
ジャンボ・リバースモーゲージの最低年齢は？
一般的にジャンボ・プログラムも62歳を最低年齢としていますが、最近では60歳まで借りられるプログラムもいくつか出てきています。
62歳未満の配偶者は保護されますか？
HUD HECMでは、62歳未満の「適格な非借り手の配偶者」は、適格な借り手が家を出た場合、リバースモーゲージの資金を利用することはできませんが、同じリバースモーゲージの規定（主な住居として家に住み、税金、保険、その他の財産費用を適時に支払い、合理的な方法で家を維持する）に従うことで、生涯家に住み続けることができます。
リバースモーゲージを受けるのに年齢制限はありますか？
リバースモーゲージを受けるには、HUDのHECMプログラムでは62歳以上でなければなりませんが、ジャンボやプライベートのリバースモーゲージプログラムでは60歳まで利用できるプログラムもあります。
リバースモーゲージは長持ちしますか？
利用可能な資金をすべて引き出してしまうと、リバースモーゲージの恩恵を受けられなくなってしまいますが、利用可能な資金がなくなっても、税金や保険料、不動産の使用料などを払い続ければ、生涯、支払いなしで家に住むことができます。
早期にローンを組めば組むほど、残高に応じた利息が発生します。
必須ではありませんが、ローンの期間中、リバースモーゲージの利息分だけでも支払いをするという選択肢があります。
リバースモーゲージを検討されている方で、どのようなローンを組めばいいのか、年齢によってどのような違いがあるのかなど、ご質問がありましたら、お気軽にToll Free 800-565-1722までお問い合わせください。 お気軽にお問い合わせください。