By: Steven M. Williams
Please Note: この記事は、ペンシルバニア州最高裁判所がペンシルバニア州での立ち退き禁止を2020年4月30日まで延長したことを反映して、2020年4月2日（木）に更新されました。 それ以外は何も変わっていません。
コロナウイルスの発生に直面して、ペンシルバニア州の家主は現在、立ち退き手続きに影響する4つの別々のハードルを抱えています。 当初、ペンシルバニア州最高裁判所は、4月3日まですべての立ち退きを停止する命令を出しました。 その後、いくつかの地方自治体が独自に立ち退き禁止令を出しました。 先週、トランプ大統領は「コロナウイルス援助・救済・経済保障法（CARES法）」に署名しました。
最高裁の命令は非常に簡単なものです。 単純に、2020年4月30日まで、すべての立ち退き手続きが停止されるというものです。 最高裁の命令は、家主が家賃の支払いが遅れた場合に遅延損害金を請求したり、必要な債務不履行通知を送ったり、退去通知を出したりすることを妨げるものではなく、裁判所が禁止を解除した後に、迅速な申請を行い、保留中のケースを前進させることができるように、立ち退きのケースを「準備」することを妨げるものではありません。 この禁止令により、新たな立ち退き請求の提出や係争中の立ち退き案件の進行が妨げられるだけです。
最高裁がこの命令を出して以来、いくつかの自治体でも立ち退きを禁止する条例が制定されました。 例えば、フィラデルフィア市とハリスバーグ市の市長は、市内での立ち退きを禁止するよう命じました。 立ち退きの手続きは最高裁判所が管轄しているため、これらの命令が実際に効果を発揮するかどうかは不明である。
次に、CARES法の第4024条により、立ち退きについて120日間のモラトリアムが設けられました。 しかし、これはすべての家主に適用されるわけではありません。 対象となる住宅プログラム（1994年女性に対する暴力法（34 U.S.C. 12491(a)）の第41411(a)項で定義されている）や1949年住宅法（42 U.S.C. 1490r）の第542項に基づく農村住宅バウチャープログラムに参加している物件、または連邦政府が支援する住宅ローンや連邦政府が支援する多世帯住宅ローンを利用している物件にのみ適用されます。 また、CARES法によるモラトリアムは、以下の点でペンシルバニア州最高裁の命令とは異なります。
- 不払い不履行に基づく立ち退きに関するもののみ
- 家主が家賃不払いに関連して手数料やその他のペナルティを請求することを禁止する
- 家主がCARES法の施行日から150日後、または立ち退き通知が送達されてから30日後のいずれか遅い方よりも早く、不払いのテナントに立ち退きを要求することを禁止するものです。
最後に、シャピロ司法長官は書簡の中で、家主に対して、最高裁の命令やCARS法の要件を超えて、立ち退きの救済措置を進める前に、この危機から立ち直り、自立するための時間をさらに多くテナントに提供することを奨励しています。 シャピロは次のように書いています。「この危機の中で、何十万人ものペンシルバニア州民が賃金や仕事を失っており、緊急事態が解除されても、ビジネスが再開され、経済が復活するまでには時間が必要です。 安定した住宅は、コモンウェルスとして完全に回復するために必要な基盤の一部です。” 司法長官には、立ち退きを禁止したり、立ち退きを抑制・制限するための措置を講じる具体的な権限はありませんが、ペンシルバニア州の消費者保護法に違反する行為を調査・起訴する権限はあります。 家主がシャピロ司法長官の提案に従わなければ、現在の環境下で起こりうる潜在的な消費者保護問題を想像するのは難しいことではありません。
結論として、家主は立ち退きのプロセスに現在存在する様々な障害について十分な知識を持ち、それらに完全に従うように注意してください。 これを怠ると、裁判所や法執行機関、州の司法長官による法的制裁を受けることになります。
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