賃貸物件を所有していると、意思決定プロセスが曇り、不動産購入の代替案を客観的に評価できなくなります。
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不動産を所有すると確かに利益を得ることができますが、金融市場に資金を投入するよりも明らかに優れた投資であると言うのは近視眼的です。 長年にわたり、私は多くの投資家と話をしてきましたが、彼らは結局、引っ越しの際に家を売らずに貸していたり、親がそうしていたからという理由で収益物件を買ったり、お金を他にどうすればいいのかわからず、収益物件の話が理にかなっていたから賃貸住宅を買ったりしていました。
不動産は多くの投資家にとって非常に感情的なカテゴリーであり、投資家が購入の意思決定のメリットを客観的に分析できない場合には問題が生じます。 不動産投資には特有のリスクがあるため、すべての投資家にとって意味があるわけではありません。 また、適切な場合でも、不動産以外への分散を考慮することが重要です。
個人で保有する不動産投資のリターンを、広く株式市場と適切に比較することは不可能です。 ある程度のデータが得られたとしても、地理的条件、税制、キャッシュフロー、購入価格、経費などの要素が重くのしかかります。 純粋に価格の上昇という観点からは、Zillow Home Value Indexが参考になります。
下のグラフは、一戸建て住宅とコンドミニアムを含むすべての住宅タイプについて、1997年から2019年までのZillow Home Value Index（ZHVI）を示したものです。
Source: Zillow Home Value Index (1997 – 2019)
Kristin McKenna, Darrow Wealth Management
規模別の上位10地理的市場のうち4つを使用すると、米国全体や地域自体との間に大きなばらつきがあることがわかります。 23年間の累積リターンは、シカゴが47%と最も悪く、ボストンは185%と最も高くなっています。
Kristin McKenna, Darrow Wealth Management
比較的、S&P 500は、同期間に配当再投資を含めて552%のトータルリターンを達成しました。
もちろん、Zillowの住宅価格の上昇に関するデータと、投資家が投資物件で達成できる実際のリターンとの比較には限界があります。 特に、収益物件から得られる継続的なキャッシュフローの可能性や、住宅ローンが投資リターンを高めるレバレッジとなるかどうかは考慮されていません。 逆に、このデータでは、不動産への現金投資、経費、販売コストなども考慮されていません。
不動産を所有せずに不動産に投資する
個人の方は、大家としての最大のリスクを負わずに、不動産を所有することのメリットを享受できることに気づかないことがあります。 不動産投資信託(REIT)はまさにそれを提供してくれます。 他の上場ETFやミューチュアル・ファンドと同様に、REITにも投資目的に応じて様々な種類があります。 特定の地域に投資する賃貸不動産REITを購入することもできますし、米国内や世界中の商業施設に投資する広範なファンドを購入することもできます。
S&P United States REIT Indexを比較すると、過去10年間（20年2月末まで）のインデックスのリターンは年率12.50%以上。S&P 500が同時期に14%以上（年率）上昇したのに対し、同インデックスは年率で12.50%以上の上昇を記録しました（比較のため、S&P Dow Jones Indicesは両インデックスのデータを100としています）。 不動産は金利の影響を受けやすいため、一般的にボラティリティの高い資産クラスですが、少なくとも比較には適したリターンとなっています。
株式市場は、投資の観点から見ると、不動産に比べていくつかの利点があります。参加するために必要な資金が少ないこと、損失が当初の投資額に限定されること、投資を比較してリスクを評価するためのデータが容易に入手できること、金融市場の流動性が高いため、キャッシュアウトする必要があるときに簡単に抜け出せること、資産の価値が常に更新されるため、（少なくとも今日のところは）自分の立ち位置を常に知ることができることです。 物件を購入するための初期資金はもちろんのこと、緊急の修繕が必要になった場合や、マンションの場合は特別徴収金の支払い、空室が出た場合には住宅ローンやメンテナンスのために十分な現金を確保する必要があります。 時間が経てば、より高い家賃収入を得るために物件を改良したり、売却の準備をしたりする必要がありますが、これには一般的に売却価格の5～6％の手数料がかかります。 このように、現金を捨ててしまうことによる機会費用は定量化できるので、投資先を分析する際には、キャッシュフロー予測で見積もる必要があります。
株式市場と同じように、大家さんにはコントロールできない要素がたくさんあります。 例えば、その地域の最大手企業が本社を移転したり、高級賃貸住宅が次々と市場に登場して賃貸価格が下落したりします。
異なるタイプの時間加重収益
家主としては、問題が発生したときには、不便なときであっても、テナントに対応しなければなりません。 プロパティー・マネージャーに報酬を支払えば、仕事の負担を軽減することができますが、よほどの利益率や大きな不動産ポートフォリオを持っていない限り、そのためのコストは赤字になる可能性があります。 物件との距離が離れていると、オンサイト・マネージャーを雇う必要があるかもしれません。
一方、上場している投資信託やETFへの投資は、どこにいてもできます。
物件の維持管理以外にも、賃貸物件を所有するには、入居者を探して審査し、物件の損傷や入居者の問題が発生した場合には州の住宅法を遵守し、近隣住民やホームオーナーズアソシエーションとの問題を解決しなければなりません。
「時は金なり」とはよく言ったもので、多忙な社会人にとってはなおさらです。 機会費用を計算して定量化する際には、期待されるキャッシュフローが時間加重のリターンを正当化するのに十分なものであることを確認してください。
他の投資と同様に、リスクを管理する最善の方法の一つは分散化です。
どんな投資にも言えることですが、リスクを管理するには分散投資が有効です。不動産は、大家になることの意義を理解している適切な投資家にとっては、投資ポートフォリオの中で大きな役割を果たします。 大家さんになる前に、賃貸物件を所有している人に話を聞いて、数字を計算してみましょう。 多忙な社会人にとって、大家になる時間と手間を正当化できるだけのアップサイドと継続的なキャッシュフローのある物件を見つけるのは難しいかもしれません。
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