Key Takeaways
不動産におけるARVとは何か？ | ARVの計算方法｜70%ルールとは？ | ARVを計算するためのヒント | ARVの欠点
不動産投資を行う際には、計画だけでなく、可能性を見極める目を持つことが重要です。 そのためには、取引の可能性を最大限に引き出すことが重要です。そのためには、不動産の修理後の価値（ARV）を知ることが必要です。 ARVの高い不動産は、その取引に価値があるかどうかを判断する材料になります。 ARVが購入価格と差し迫ったコストを正当化するものであれば、投資家は取引成立に一歩近づくことができるでしょう。
What Is ARV In Real Estate?
不動産のARVはAfter Repair Valueの略で、修理やアップグレードが完了した後の不動産の価値の推定値です。
不動産の価値がわかれば、その価値に見合った費用を決定することができます。
修理後の価格は、投資家の出口戦略を決定し、どの不動産融資ルートが最適かを明らかにします。
物件のARVを評価するためには、現地の市場を把握した上で、正確な修理見積もりを収集する能力が必要です。 不動産投資に精通したプロの投資家であれば、物件に入って数分で市場の知識をもとに価値をつけることができます。 しかし、初心者にはそれができないのです。
Annual Rental Value
Annual Rental Valueは、After Repair Valueと間違って混同されることがありますが、この2つは全く別の指標です。 年間レンタル価格とは、使用されているスペースの1年間のコストを意味します。 これは必ずしも物件の年間賃料と一致するわけではなく、比較可能な物件や占有コストを考慮したものです。 年間賃料は、通常、あるスペースを占有することに関連するビジネスコストを計算する際に使用されます。 この2つの用語を区別するために、投資家はこの2つの指標の違いを理解する必要があります。
LTC In Real Estate
商業用不動産の投資家は、自分の物件の潜在的な利益を見積もるために、異なる計算式に頼ることになります。 LTCです。 不動産におけるLTC（ローン・ツー・コスト）比率は、通常、融資と不動産建設にかかる総費用を比較するために使用されます。 LTCは、商業用不動産の建設において、ある物件の資金調達を評価する方法として最も頻繁に使用されます。 LTCを計算することで、商業デベロッパーはプロジェクトに伴うリスクのレベルを評価することができます。
Should You hired An Agent Or Appraiser?
ディール分析のためにエージェントや鑑定人を雇うという選択肢は常にありますが、物件を追求する価値があるかどうかを最終的に判断することはできません。 多くの投資家は、不動産チームの中にエージェントや鑑定士を抱えており、少なくともネットワークを持っています。 しかし、物件の評価に関しては、投資家は自分で計算したほうがよいと思うかもしれません。
その理由は、お金と時間の2つです。 エージェントや鑑定士は、その時間に対して料金を請求することがほとんどですが、投資家が自分に合った物件を見つけるために複数の物件を評価する場合、このようなコストは避けたいものです。 次に、不動産の専門家が案件分析に参加すると、プロセスが遅くなります。 これでは、投資家が自分のポートフォリオのために迅速に案件を評価することができません。 誤解のないように申し上げますが、不動産の専門家（エージェントや鑑定士など）の知識は、不動産取引において非常に貴重なものです。 しかし、投資家は自分でディールアナライザを作成することで、より成功を収めることができるでしょう。
ARV Calculator: How To Calculate After Repair Value
不動産におけるARVとは、取引の可能性を分析するための優れた方法でなければ、何なのでしょうか。 したがって、次の取引を正確に分析したいのであれば、以下の手順を踏むべきです。
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Comparablesの分析
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Calculate Costs and Expenses
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Obey The 70% Rule
Analyze Comparables
投資不動産のARVを決定する最初のステップは、Comparables（一般に「Comp」と呼ばれる）の分析です。 比較対象とは、投資対象物件に類似した、最近販売された住宅や売り出された住宅のことで、物件の価値を判断するために用いられます。
比較対象となる物件の詳細な情報を得るために、投資家はMLS（Multiple Listing Service）にアクセスする必要があります。
比較対象となる不動産の詳細情報を得るためには、MLS（Multiple Listing Service）にアクセスする必要があります。 また、銀行所有の物件（REO）や空売りの場合は、MLSに掲載されている比較対象の数に応じて、最近販売されたコンプを検討する必要があります。 投資家は以下の点に特に注意を払う必要があります。
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過去90日から120日以内に販売された家
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年齢、サイズ、面積、部屋数が似ている家
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最近90～120日以内に売られた家
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築年数、サイズ、面積、部屋数が似ている家
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同じような地域にある家
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投資物件から1マイル以内にある家
投資家は、現在の市場状況やトレンド、季節的な価格の変化なども考慮する必要があります。
コストを計算する & 費用
第2のステップは、投資物件の修理にかかる潜在的なコストを決定することです。 これは、物件にいくら支払いたいかを判断するのに役立ちます。
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認可を受けた3～5社の業者から見積もりを取り、それぞれの修理見積もりが明確に項目別に記載されていることを確認してください。 また、質の高い仕事が予定通りに予算内で行われていることを保証するために、請負業者の能力を知ることも重要です。
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材料の見積もりを取り、値引きして購入する。 この点については、十分にお勧めできません。
投資家は、クロージング・コスト、ホールド・コスト、ファイナンス・コストなどの追加コストも考慮する必要があります。
例えば、投資物件を購入する際、多くの投資家は保有コストを考慮することを忘れています。 固定資産税、保険料、光熱費、メンテナンス費、HOA費などのコストはどんどん膨らんでいきます。
What Is The 70% Rule In Real Estate?
不動産における70%ルールとは、再生物件の正しい購入価格を決定する方法です。 これは、不良不動産物件を購入する際のコストと利益率を比較する不動産の公式です。 この数字は基本的に、ARVと見積もられた修理費用を考慮して、投資家が物件にいくら払えるかを教えてくれます。 ARVを計算するために、投資家は以下の公式に従うことができます。
(Sale Price) + (Value of Repairs) = After Repair Value ARVを決定した後、投資家は70%の公式を使うことができます：
(ARV x . (ARV x .70) – 修繕費 = 最大購入価格 この公式は、購入価格が修繕費を考慮した後の不動産の将来価値の70%を超えてはならないことを示唆しています。 これは、投資家が不動産投資の潜在的な収益性を評価することができるため、良い経験則と言えます。 これは、投資家がより良い購入価格を交渉するのに役立ち、投資収益率が高くない可能性のある物件を避けるために使用することができます。 次の例を見ると、よりわかりやすいでしょう。
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購入価格：$200,000
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修理費用：$50,000
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修理費用。 30,000ドル
これらの変数は、この物件のARVが250,000ドルになることを示唆しています。 したがって、この物件の最大購入価格は145,000ドルになるはずです。 投資家は、オファーを出す前にこの情報を利用して、取引から最大限の利益を得ることができます。 70%ルールは必須ではありませんが、投資家が自分の利益を守り、全体の利益を最大化するための素晴らしい方法です。
After Repair Value Calculation Tips
数字は、リハビリの取引を成功させるための鍵を握っています。 見積もりが正確であればあるほど、利益は高くなります。 その中でも最も重要な数字の1つが、修理後価格（ARV）です。 これは、修理やアップグレードが終わった後に、その物件がどれだけの価値を持つかを示す数値です。 この数字を過大に見積もると、あなたの物件は非常に長い間、市場に置かれることになります。 繰り返しになりますが、最高の投資家は、物件に足を踏み入れて数分以内に、市場に関する知識に基づいて価値を決めることができます。 不動産投資には、あなたを取り巻く強力なチームが必要です。 最終決定者はあなたですが、他の人の意見も参考にすべきです。 不動産業者と請負業者は、ARVを決定するための2つの重要なチームメンバーです。 この数字は、必要な作業とそれに伴うコストの見積もりから始まります。 あなたが経験豊富な投資家であっても、請負業者はすべてのコストについてより良いアイデアを持っています。 リハブ案件では、ちょっとしたことがすぐに積み重なっていきます。 何をやっても同じ価値が得られるわけではありません。 良い請負業者は、あなたのドルを伸ばすための最良の方法を知っています。 あなたの数字が現実的かどうかは、不動産業者が教えてくれます。 リハビリのすべてを自分で行う必要はありません。
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複数の見積もりを検討することから始めましょう。 請負業者との強固な関係があれば、ゲームの先陣を切っていることになります。 このポイントに到達するには、通常、時間といくつかの取引が必要です。 もし、あなたのチームに請負業者がいない場合は、いくつかの異なる見積もりを取る必要があります。 目安としては、良い業者を3社程度に絞って、そこから検討していくと良いでしょう。 3社を超えると、誰もが似たようなことを言うようになり、良いことよりも悪いことの方が多くなってしまいます。 業者とはできるだけオープンで誠実に接しましょう。 契約とあなたが探しているものを説明します。 すべてのコストと関連する作業の詳細については、書面による見積もりをお願いします。 そうすれば、他の見積もりと比較することができます。 価格は重要ですが、それは最も重要なことではないかもしれません。 あなたは、彼らが言うときに家になるだろう誰かをしたい。 仕事が終わるまでの時間が長ければ長いほど、あなたの利益は減ります。 見積もりを確認することで、予算と仕上がりのイメージがつかめます。
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Know Your Market: 仕事をする前に、自分の市場を知らなければなりません。 マーケットを知ることで、どのような仕事をすべきかが見えてきます。 すべての改善がその地域にとって意味があるとは限りません。 サンディエゴでの改善とバーミンガムでの改善は異なります。 買い手は皆、良いものを好むものですが、市場はあなたが求めるリターンを与えてくれないかもしれません。 バックヤードの半分を占めるようなプールは、ベストなアイデアではないかもしれません。 アップグレードや仕上げはいいものにしたいですが、市場に沿ったものにする必要があります。 不動産業者が具体的な価値を絞り込んでくれます。 オファーを出す前に、周辺環境について基本的な知識を持っておく必要があります。 物件が置かれているマーケットは、あなたが努力することよりも重要です。
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Listen To Your Realtor: あなたが市場をよく把握していたとしても、不動産業者は地元の資産価値をよりよく理解しています。 見積もりを取り、市場を知ることは、価値を決めるためにすべて行われます。 この数字には多くのことが含まれています。 いくつかの通りの上に1つの販売をオフに行くと、あなたに正確な値を与えることはありません。 あなたの不動産業者は、あなたの物件と似たような比較可能な売上を調べます。 彼らはあなたの財産から1マイル以内の過去の販売と過去90日間の現在のリスティングを見ます。 これは、その物件を購入する人が見る情報です。 あなたは素晴らしい仕事をしていても、数字は嘘をつきません。 不動産業者は、価値があると思われる場所を正直に評価してくれるでしょう。 ほとんどの場合、彼らの意見は正しい。
ARVの欠点
ARVには、計算式を使い始める前に知っておくべきいくつかの制限があります。 まず、ARVは推定値に依存していることを覚えておいてください。 あなたが利用可能なすべての市場データを使用することができますが、あなたがあなたの改装の正確な値を予測することができるという保証はありません。 結局のところ、リノベーションが完了するまでの間に、住宅市場が変化する可能性があるからです。 あなたの見積もり次第では、予想よりも高い利益が出たり、低い利益が出たりする可能性があるのです。
Summary
ARVの計算式は、今日の優れた不動産投資家にとって非常に重要なツールとなっています。 不動産の価値と市場データに基づいて、このシンプルな計算は、潜在的な取引が追求する価値があるかどうかを明らかにするのに役立ちます。 ARVを正しく使えば、目標とする購入価格を特定することができます。 場合によっては、その物件に最適な資金調達方法を決定するのにも役立ちます。 ARVだけで取引の利益可能性を判断すべきではありませんが、それでもディールアナライザーに加えるべき重要な計算です。 次の投資物件では、ARVや70%ルールを使ってみてはいかがでしょうか。
あなたにとって、潜在的な取引のARVを計算する際の一番のコツは何ですか？ あなたのベストアドバイスを以下のコメント欄で共有してください。
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