Von: Steven M. Williams
Bitte beachten Sie: Dieser Artikel wurde am Donnerstag, den 2. April 2020, aktualisiert, um die Verlängerung des Räumungsverbots in Pennsylvania durch den Obersten Gerichtshof bis zum 30. April 2020 zu berücksichtigen. Ansonsten hat sich nichts geändert.
Angesichts des Coronavirus-Ausbruchs haben Vermieter in Pennsylvania nun vier verschiedene Hürden, die sich auf Räumungsklagen auswirken. Zunächst erließ der Pennsylvania Supreme Court eine Verfügung, die alle Zwangsräumungen bis zum 3. April aussetzt. Daraufhin erließen einige lokale Behörden ihre eigenen Räumungsverbote. Letzte Woche unterzeichnete Präsident Trump den Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act (das CARES-Gesetz) als Gesetz. Und vor kurzem hat der Generalstaatsanwalt Josh Shapiro einen Brief herausgegeben, der Vermietern eine Anleitung gibt.
Die Anordnung des Obersten Gerichtshofs ist ziemlich einfach. Einfach gesagt, werden alle Räumungsklagen bis zum 30. April 2020 ausgesetzt. Die Anordnung des Supreme Court hindert Vermieter nicht daran, Säumniszuschläge für verspätete Mietzahlungen zu erheben, erforderliche Mahnbescheide zu versenden, Kündigungen zuzustellen oder anderweitig Räumungsfälle „vorzubereiten“, so dass zeitnahe Anträge gestellt werden können und anhängige Fälle nach Aufhebung des Verbots durch das Gericht vorankommen können. Es verhindert lediglich die Einreichung einer neuen Räumungsklage und die Weiterführung eines anhängigen Räumungsprozesses. Da die Gerichte in Pennsylvania in der Regel geschlossen sind, ist es nicht schwierig, die Anordnung des Gerichts zu befolgen.
Seit der Anordnung des Obersten Gerichtshofs haben mehrere Gemeinden ebenfalls lokale Verbote von Zwangsräumungen erlassen. So haben zum Beispiel die Bürgermeister der Stadt Philadelphia und der Stadt Harrisburg angeordnet, dass innerhalb der Stadtgrenzen keine Zwangsräumungen stattfinden dürfen. Da das Räumungsverfahren durch den Obersten Gerichtshof geregelt wird, ist es ungewiss, ob diese Anordnungen tatsächlich Wirkung zeigen. In Gemeinden, in denen Mietlizenzen erforderlich sind, könnte sich die Nichteinhaltung dieser lokalen Verbote jedoch auf die Lizenz eines Vermieters auswirken.
Als Nächstes gibt es nach Abschnitt 4024 des CARES-Gesetzes nun ein 120-tägiges Moratorium für Zwangsräumungen. Allerdings gilt es nicht für alle Vermieter. Es gilt nur für Immobilien, die an einem abgedeckten Wohnungsbauprogramm (wie in Abschnitt 41411(a) des Violence Against Women Act von 1994 (34 U.S.C. 12491(a)) definiert) oder dem ländlichen Wohnungsbaugutscheinprogramm gemäß Abschnitt 542 des Housing Act von 1949 (42 U.S.C. 1490r) teilnehmen, oder die ein staatlich gesichertes Hypothekendarlehen oder ein staatlich gesichertes Hypothekendarlehen für Mehrfamilienhäuser haben. Das CARES-Act-Moratorium unterscheidet sich auch in folgenden Punkten von der Anordnung des Pennsylvania Supreme Court:
- Es bezieht sich nur auf Zwangsräumungen aufgrund von Zahlungsverzug
- Es verbietet Vermietern, Gebühren oder andere Strafen im Zusammenhang mit der Nichtzahlung der Miete zu erheben
- Es verbietet Vermietern, von einem nicht zahlenden Mieter zu verlangen, dass er früher als 150 Tage nach Inkrafttreten des CARES-Gesetzes oder dreißig Tage nach Zustellung einer Räumungsaufforderung, je nachdem, was später eintritt, auszieht.
Schließlich ermutigt Generalstaatsanwalt Shapiro in seinem Brief die Vermieter, über die Anforderungen des Beschlusses des Obersten Gerichtshofs und des CARES-Gesetzes hinauszugehen und den Mietern noch mehr Zeit zu geben, sich von dieser Krise zu erholen und wieder auf die Beine zu kommen, bevor sie mit Räumungsklagen fortfahren. Shapiro schrieb: „Hunderttausende von Pennsylvaniern haben während dieser Krise Löhne und Arbeitsplätze verloren, und wir werden Zeit brauchen, damit die Geschäfte wieder öffnen und unsere Wirtschaft zurückkommt, wenn der Notstand aufgehoben ist. Stabiles Wohnen ist Teil der Grundlage, die wir als Commonwealth brauchen, um uns vollständig zu erholen.“ Der Generalstaatsanwalt hat zwar keine spezifische Befugnis, Zwangsräumungen zu verbieten oder Maßnahmen zu deren Kontrolle oder Begrenzung zu ergreifen, aber er hat die Befugnis, Verstöße gegen die Verbraucherschutzgesetze von Pennsylvania zu untersuchen und zu verfolgen. Man muss nicht allzu sehr nachdenken, um sich die potenziellen Verbraucherschutzprobleme vorzustellen, die unter den gegenwärtigen Bedingungen entstehen könnten, wenn Vermieter den Vorschlag von Attorney General Shapiro nicht befolgen.
Zusammenfassend kann man Vermietern nur raten, sich über die verschiedenen Hindernisse, die jetzt im Räumungsprozess bestehen, genau zu informieren und sie vollständig zu befolgen. Andernfalls könnten die Gerichte, die Strafverfolgungsbehörden und der Generalstaatsanwalt rechtliche Sanktionen verhängen. In extremen Fällen könnte es auch zum Verlust der Mietlizenz und des Privilegs, in Pennsylvania Geschäfte zu machen, führen.
Über den Autor:
Steven Williams bietet Vermietern, Hausverwaltungen und anderen Wohnungsanbietern eine breite Palette von Rechtsdienstleistungen an. Er unterstützt seine Mandanten dabei, rechtliche Probleme zu vermeiden und zu lösen und sich so zu positionieren, dass sie den Erfolg ihres Unternehmens maximieren können. Steve kann unter 717.234.5530 oder [email protected] erreicht werden.