Vão-se embora os dias em que um simples aperto de mão poderia solidificar um acordo de trabalho entre um comprador e o seu agente imobiliário. Em vez de um aperto de mão, os agentes compradores apresentam aos compradores de casa um documento chamado “buyer broker agreement” – e poderá não saber o que isso é!
Se é a primeira vez que compra uma casa, o buyer-broker agreement é apenas mais um documento numa longa lista de outros que requerem o seu John Hancock. No entanto, se comprou uma casa antes dos anos 90, pode estar a perguntar-se porque é que este documento é necessário.
Antes de entrarmos em detalhes sobre o acordo comprador-agente corretor, vamos primeiro esclarecer o que faz um agente comprador.
O que faz um agente comprador?
Um agente comprador é um profissional imobiliário que vai ser o seu novo melhor amigo durante este emocionante e por vezes stressante empreendimento. Falámos com Josh McKnight, um agente imobiliário top de vendas na Pensilvânia, e ele descreve o papel do agente do comprador:
“Um agente do comprador tem uma responsabilidade fiduciária para com o seu cliente, o comprador, de se certificar de que compreende a língua do contrato e de que está a comprar uma casa que se adapta às suas necessidades. Eles certificam-se de que o comprador está a escolher todas as contingências correctas e de que não estão a ser aproveitadas. Têm também a responsabilidade de garantir que a casa vale o que os vendedores estão a pedir, e trabalharão com os compradores para fazer uma oferta”
O que é um acordo comprador-corretor?
Um acordo comprador-corretor é um documento que estabelece um acordo comercial entre o comprador (você) e o supervisor do seu agente imobiliário (também conhecido como o corretor). Um acordo comprador-corretor é utilizado para proteger o comprador, bem como o agente imobiliário que o representa. Ele delineia o âmbito do trabalho que o agente imobiliário fará para o comprador, ao mesmo tempo que dá ao comprador a certeza de que o agente imobiliário tem o seu melhor interesse no coração, explica McKnight.
Se algo correr mal e não estiver satisfeito com o agente imobiliário com quem começou a trabalhar inicialmente, pode também pedir ao corretor para designar um novo agente para trabalhar consigo.
Os componentes de um acordo comprador-corretor
Um acordo comprador-corretor consiste em várias partes importantes.
Duties
Esta secção do acordo delineia as responsabilidades do seu agente imobiliário. Algumas das tarefas que o seu agente fará por si incluem:
Mostrar-lhe propriedades que satisfaçam as suas necessidades
Um agente comprador vai sentar-se consigo para o ajudar a descobrir quanta casa pode pagar e que requisitos a casa deve satisfazer. Vão analisar a lista de propriedades na sua área desejada e marcar marcações para lhe mostrar as casas que melhor se adaptam aos seus critérios. Eles dar-lhe-ão um resumo geral dos bairros onde vai comprar casas e responderão a quaisquer perguntas que possa ter pelo caminho.
Explicar documentos, procedimentos e divulgações
Um agente do comprador reunirá os documentos apropriados e analisá-los-á consigo. Eles recomendarão as inspecções adequadas à sua casa, e até providenciarão a realização dessas inspecções.
Ajude-o a escrever e a apresentar a sua oferta
Após encontrar a casa em que gostaria de fazer uma oferta, o agente do comprador dar-lhe-á conselhos sobre o que ele pensa ser uma oferta razoável para a casa. Em seguida, escreverão e apresentarão a oferta ao agente de listagem para dar ao vendedor. Se o vendedor rejeitar a oferta, o agente do comprador irá consultá-lo e negociar em seu nome.
Monitor contingency time limits
Há muitas etapas na compra de uma casa, e cada uma dessas etapas terá um certo número de dias para que sejam concluídas. O agente do comprador ajudará a garantir que coisas como a avaliação da casa, a inspecção da casa e a aprovação da hipoteca sejam concluídas a tempo.
Seja o seu apoio no dia de encerramento
Um agente do comprador vai trabalhar arduamente para garantir que obtém a casa que está interessado em comprar. Quando finalmente chegar o dia de encerramento, eles oferecerão apoio e guiá-lo-ão em toda a papelada (vai haver muita!) e assegurar-se-ão de que a transacção se realiza sem problemas.
Duração do prazo
A duração do seu contrato comprador-agente corretor é uma das primeiras coisas estipuladas no contrato. Durante este período, é contratualmente obrigado a honrar o acordo por esse período de tempo.
Tipicamente, o acordo terá uma duração de seis meses. Contudo, alguns agentes solicitarão um acordo completo de um ano, enquanto outros concordarão num acordo de 30 dias.
Termination
É possível rescindir o acordo comprador- corretor se o comprador ou o agente sentir que o acordo não está a funcionar. Esta secção delineará como alguém pode rescindir o acordo, quanto aviso prévio deve ser dado e um montante em dólares que o comprador terá de pagar se o aviso prévio não for dado.
Compensação
Dois tipos de compensação podem ser listados nesta secção: Taxa de retentor e pagamento.
As taxas de retentor são colocadas no contrato para compensar os corretores pelo seu tempo e quaisquer despesas que possam ter sido efectuadas enquanto procuravam a casa dos sonhos do comprador. Frequentemente, os agentes utilizam taxas de retenção como forma de diferenciar os compradores sérios dos que não estão comprometidos.
Pagamento é delineado nesta secção, e muitos compradores têm dúvidas a esse respeito. Em 2019, a taxa média de comissão era de 5,702%, mas pode ser tão baixa quanto 3%. Algumas agências imobiliárias vão apostar num par adicional de centenas de dólares, mas não se preocupem! Você, o comprador, não terá de pagar a comissão do seu agente imobiliário. Uma vez finalizada a transacção, o vendedor pagará ao seu agente (a agência imobiliária) todos os custos da comissão. Então a agência de listagem pagará à agência compradora o que lhe é devido.
Representação
Esta secção descreve o tipo de representação que tem. Se concordar com a representação designada, isto significa que o seu agente irá mostrar-lhe casas listadas por outros agentes da sua agência imobiliária. Se concordar com a dupla representação, o agente do seu comprador é agora um agente duplo. Como agente duplo, concorda em ver propriedades que o seu agente listou, e o seu agente irá representar tanto você como o vendedor.
Exclusividade
Esta secção detalha os direitos de exclusividade que o comprador concorda.
Se estiver num acordo exclusivo com um agente, isto significa que irá trabalhar com eles e apenas com eles. Pode negociar a taxa de comissão, mas se o vendedor concordar em pagar comissão adicional e esta for divulgada, o agente do comprador poderá receber mais. No entanto, isso não significa que o seu agente vai descuidar-se dos seus deveres – eles ainda têm o seu melhor interesse no coração.
Se estiver num acordo não exclusivo, então você, o comprador, poderá trabalhar com outros agentes e comprar uma propriedade.
Descrição da propriedade
Este parágrafo indica claramente que tipo de propriedade procura e a gama de preços. Porque este parágrafo especifica que tipo de propriedade deseja comprar, o que lhe dá a possibilidade de utilizar outra agência para procurar outra coisa.
Por exemplo, está a trabalhar com um agente para encontrar uma nova casa de Verão, e a descrição da propriedade diz que deseja uma casa unifamiliar na gama de preços de $100.000 a $150.000. Pode trabalhar com outro agente para encontrar uma propriedade de investimento como um complexo de 10 unidades na gama de preços de $800.000 a $900.000.
Acordo de corrector-comprador, explicado
O acordo de corrector-comprador é um documento importante que foi concebido para proteger tanto o comprador como o agente do comprador. Este acordo descreve claramente o que o agente fará por si, os termos do acordo, e como o agente será compensado, o que depende do tipo de acordo de corretor do comprador que tiver.
Contratos de não-compensação não exclusivos podem ser quebrados a qualquer momento, quer pelo comprador quer pelo agente. Este tipo de contrato permitir-lhe-á trabalhar com qualquer outro agente se assim o desejar, e não há nenhuma compensação paga ao corretor.
Contratos não exclusivos de direito a representação declaram que o comprador compensará o corretor se o comprador comprar uma casa que o seu agente lhe apresente. No entanto, se o vendedor concordar em pagar uma comissão à agência do comprador, estes estão safos. Ao abrigo deste contrato, o comprador pode também comprar uma casa com outro corretor desde que o seu agente original não a tenha proposto.
Contratos exclusivos de direito a representação são o acordo comprador-empresa corretora mais comum. Tal como os outros, irá delinear o que o agente fará por si, o comprador, e irá descrever as obrigações do comprador. Poderá ter de pagar a comissão detalhada no acordo, mas se o vendedor concordar em pagar a comissão, o comprador não terá de o fazer. A única coisa que torna este acordo diferente dos outros é que o comprador não pode trabalhar com outro agente durante esse tempo. Pode ver uma amostra de um acordo exclusivo de direito a representação aqui.
Qual o melhor acordo para si?
O acordo comprador-empresário que funciona melhor para o seu cenário irá variar dependendo de onde vive e qual o agente que gostaria de ajudar na sua busca domiciliária. Seja qual for o tipo de acordo com o qual se encontre, a McKnight aconselha os compradores a prestar muita atenção às secções de compensação e rescisão do contrato antes de assinar na linha pontilhada. E fale com o seu agente se tiver alguma dúvida; lembre-se, o acordo comprador-corretor existe para o proteger a ambos.