Aluguer de uma propriedade pode ser uma tarefa complicada. Quando me estava a mudar para Bengaluru, muitos dos meus amigos partilharam várias histórias dos seus inquilinos e proprietários, tentando avisar-me sobre o risco que estava prestes a correr.
E isso fez-me pensar – não podemos prever as personalidades com que lidamos durante este processo, mas como é que a lei protege os inquilinos e o senhorio/ senhorio?
Que direitos tenho eu como inquilino e quais são as minhas obrigações?
Posso ser evacuado sem aviso prévio?
p>Que facilidades devo esperar quando mudo de casa?p>O Governo da Índia aprovou a Lei de Controlo de Rendas com o motivo de controlar os encargos com as rendas, bem como de salvaguardar os direitos dos inquilinos em termos de despejo não autorizado.
Esta lei é determinada pelo governo estatal, mas é formada sobre a base de certos direitos que os inquilinos e proprietários de terras gozam.
Antes de alugar uma propriedade (seja como proprietário ou como inquilino), deve ter em atenção certos pontos que lhe garantem uma transacção segura.
Desde que as taxas de renda e outros detalhes variam em cada estado, aqui estão as directrizes que pode seguir, tal como mandatado pelo Ministério da Habitação e dos Assuntos Urbanos.
No final deste artigo, fornecemos também ligações às leis de arrendamento urbano para os estados de Maharashtra, Deli, Bengala Ocidental, Tamil Nadu e Karnataka, que têm algumas das cidades mais movimentadas da Índia.
Um acordo escrito.
É essencial ter um acordo escrito entre inquilinos e proprietários para que a lei possa salvaguardar os interesses de ambas as partes. Um acordo oral não é juridicamente vinculativo, e nunca ninguém se deve conformar com ele.
Uma ‘Forma Jurídica’ do acordo com assinaturas de ambas as partes tem de ser preenchida. O proprietário fica com o formulário original e os inquilinos recebem as duplicatas. Até que o proprietário não forneça uma cópia do contrato aos inquilinos, estes não são obrigados a pagar a renda.
No entanto, não é aconselhável não pagar a renda se o contrato ainda estiver em curso porque o proprietário pode pedir a sua evacuação com base no não pagamento das dívidas.
Manutenção do imóvel.
Parte do desgaste normal, ambas as partes – inquilinos e o proprietário – são conjuntamente responsáveis pela manutenção do imóvel, a menos que o contrato especifique condições diferentes. Por exemplo, como inquilino, não se pode derrubar uma parede, ou como proprietário, não se pode renovar o imóvel, a menos que ambas as partes acordem.
No caso de os inquilinos se recusarem a pagar as reparações, o montante pode ser deduzido da sua caução e se os proprietários se recusarem a pagar, o montante pode ser deduzido do aluguer periódico.
Condições inabitáveis
Se o preço de manutenção ultrapassar 50% do aluguer acordado, a casa é considerada “inabitável”. Se o proprietário se recusar a agir, o(s) inquilino(s) tem o direito de desocupar as suas instalações com um pré-aviso escrito de 15 dias ao locador. Podem também dirigir-se à Autoridade Locatária local para agir sobre o assunto.
Danos da propriedade após o início do arrendamento
Após os inquilinos ocuparem a casa, são responsáveis pela manutenção das condições originais (mais uma vez, com excepção do desgaste mínimo e normal). Não podem danificar o imóvel intencionalmente ou por negligência e se nos casos em que tais danos ocorram, devem notificar imediatamente o proprietário.
O senhorio ou a senhoria não podem ocupar a totalidade do imóvel sem aviso prévio
Se for para efectuar reparações, verificar as condições da casa ou qualquer outro motivo indicado no seu contrato de arrendamento, o proprietário não pode entrar nas suas instalações sem um aviso prévio escrito de 24 horas.
Têm de o informar da sua chegada com antecedência e não podem efectuar verificações surpresa – quer seja uma família ou um conjunto de solteiros a alugar a casa. A Lei do Inquilinato Modelo diz também que a entrada deve ser entre as 7h e as 20h.
Arrendimentos essenciais
Serviços essenciais como o fornecimento de água, electricidade, estacionamento, ligações de comunicação, serviços sanitários, etc. são os direitos básicos dos inquilinos.
Estes serviços não podem ser cortados ou retidos nem pelos inquilinos nem pelos proprietários – mesmo no caso de não pagamento de quotas.
Num caso em que os fornecimentos essenciais sejam cortados por qualquer uma das partes, a Autoridade Local de Aluguer pode intervir, iniciar um inquérito e pode também aplicar uma sanção à parte, bem como uma indemnização à parte lesada.
Eviction of tenants
p>Os inquilinos podem ser convidados a desocupar as instalações se não pagarem a renda completa durante dois meses consecutivos.
Além disso, se os inquilinos se separaram do imóvel (por um período de tempo prolongado) sem aviso prévio por escrito ou se estão a invadir propriedade adicional ou a usá-la indevidamente (de modo a causar incómodo público, por actividades ilegais) ou a danificá-la, pode ser-lhes legalmente pedido que evacuem o local.
Se os arrendatários não o fizerem dentro do prazo especificado, o proprietário tem direito ao dobro da renda mensal como compensação.
Morte do inquilino
Se o inquilino falecer, o direito de arrendamento para o período de tempo restante (de acordo com o contrato de arrendamento) vai para o seu sucessor na seguinte ordem
P>Casa
-Filhas não casadas
-Parentes
Filha de direito (que é a viúva de um filho predecessor)
Isto só é lícito se os sucessores vivessem com (ou em casos de arrendamento não residencial, a trabalhar nas instalações) juntamente com o inquilino falecido. No caso de nenhum destes sucessores ter vivido com o inquilino, o arrendamento cessa imediatamente.
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Renda a pagar
No caso de um novo inquilino, o proprietário e o inquilino têm de acordar a renda a pagar, tal como estipulado no contrato escrito. Se a renda for revista, o proprietário deve informar os inquilinos com três meses de antecedência.
A renda cobrável é normalmente determinada pelo valor total do edifício composto pelo valor de mercado de uma parte do terreno, custo de construção e valor das comodidades.
No entanto, a percentagem fixada deste valor de mercado que pode ser cobrada à medida que a renda muda de acordo com o estado de residência. Consulte os links abaixo para verificar isto.
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Apresentação de segurança
De acordo com o projecto de modelo de arrendamento, é ilegal cobrar um depósito de segurança que é mais de três vezes a renda mensal. No entanto, tal como as taxas de aluguer, a taxa do depósito de caução é determinada pelas leis do Estado. Verifique o link abaixo para ver qual o valor da caução a pagar na sua cidade.
A partir do momento em que as instalações estão livres, o proprietário deve reembolsar a caução aos inquilinos no prazo de um mês. Podem deduzir o montante responsável (após discussão com os inquilinos e acordo de ambas as partes) antes de reembolsar o montante.
Estas leis estão de acordo com o Projecto de Modelo de Arrendamento prescrito pelo Ministério da Habitação e Assuntos Urbanos, e funcionam como directrizes gerais a ter em conta antes de se mudar ou alugar a sua casa.
Os links abaixo indicarão as leis exactas que são seguidas por alguns estados indianos. Certifique-se de que as lê antes de assinar o acordo.
1. The Maharashtra Rent Control Act, 1999.
2. The Delhi Rent Act, 1995.
3. The West Bengal Premises Tenancy Act, 1997.
4. The Tamil Nadu Buildings (Lease and Rent Control) Act, 1960.
5. The Karnataka Rent Control Act, 2001.
(Edited by Gayatri Mishra)