Como se obtém uma Segunda Hipoteca?

Uma segunda hipoteca é simplesmente um empréstimo contraído após a primeira hipoteca. Podem existir várias razões para contrair uma segunda hipoteca, tais como consolidar dívidas, financiar melhoramentos da casa, ou cobrir uma parte do adiantamento sobre a primeira hipoteca para evitar o requisito de seguro hipotecário de propriedade (PMI). A segunda hipoteca, garantida com os mesmos activos que a primeira, geralmente implica uma taxa de juros mais elevada do que a primeira hipoteca. O montante que pode ser emprestado baseia-se no capital próprio do imóvel, que é a diferença entre o valor actual do imóvel e o montante que é devido sobre o mesmo. Outra opção, se houver capital próprio suficiente, é refinanciar e pedir emprestado fundos em excesso do saldo actual do empréstimo.

Prazo do empréstimo

Os segundos empréstimos hipotecários têm normalmente prazos de até 20 anos ou tão pouco como um ano. Quanto mais curto for o prazo do empréstimo, maior será o pagamento mensal. É sempre uma boa ideia falar sobre os termos de reembolso com a empresa de empréstimo hipotecário para seleccionar o empréstimo que melhor se adapte às necessidades do proprietário do imóvel. Por exemplo, ao pedir emprestado $30.000 para fazer reparações da casa, pode não ser uma boa ideia seleccionar um empréstimo que exigiria o reembolso do empréstimo no prazo de um a dois anos, porque os pagamentos mensais podem ser demasiado elevados para serem geridos.

A maioria dos proprietários de casas tendem a seleccionar linhas de crédito para a aquisição de casa própria (HELOC) em vez de empréstimos para a aquisição de casa própria para as suas segundas necessidades hipotecárias, com os HELOC a representarem cerca de 90% do volume global do mercado. Quando as taxas de mercado caem, muitos proprietários escolhem fazer um refinanciamento de cash out em vez de obterem uma segunda hipoteca.

Home Equity Lines of Credit (HELOC)

Estes actuam de forma semelhante aos cartões de crédito durante o período inicial de levantamento, onde o mutuário pode pagá-los e utilizá-los novamente. Após o que é tipicamente um período de saque de 10 a 15 anos, estes convertem-se em empréstimos amortizantes que devem ser reembolsados na totalidade ao longo do período de reembolso, que é tipicamente de 10 anos. Os HELOC normalmente não têm uma taxa de requerimento, embora se não utilizar a linha podem cobrar uma taxa anual de manutenção de conta de até $100.

Home Equity Loans

Estes actuam de forma semelhante às primeiras hipotecas, embora tipicamente cobram taxas de juro ligeiramente mais elevadas, uma vez que o primeiro titular da nota é pago primeiro em caso de incumprimento. Estes cobram um custo de fecho de 3 a 5% Qualquer das formas de uma segunda hipoteca pode normalmente fechar dentro de algumas semanas a um mês.

Refinanciamento de caixa

Um refinanciamento de caixa é exactamente como um refinanciamento de hipoteca normal, excepto que se adiciona ao montante emprestado para utilizar o dinheiro para outros fins. Estes normalmente cobram 3% a 5% para fechar e levam cerca de um mês e meio a dois meses para fechar.

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A nossa tabela de taxas lista as ofertas actuais de home equity na sua área, que pode utilizar para encontrar um credor local ou comparar com outras opções de empréstimo. Na caixa de selecção pode escolher entre HELOCs e empréstimos para habitação com uma duração de 5, 10, 15, 20 ou 30 anos.

Custos

Todas as empresas, incluindo os credores hipotecários cobram uma taxa de empréstimo. As entidades financiadoras cobram normalmente taxas de originação de empréstimos e custos de avaliação, para além de pontos. Os “Pontos” são uma taxa para baixar a taxa de juro do empréstimo. Um por cento que é emprestado é igual a um ponto. Por exemplo, um empréstimo de vinte mil que tivesse uma taxa de 8 “pontos”, a taxa real seria de $1,600 em “pontos”. O montante de pontos cobrados por uma empresa hipotecária pode variar e é uma boa ideia verificar com vários mutuantes para obter a melhor taxa. Antes de concordar com o empréstimo, obter sempre o montante da taxa por escrito. Alguns estados limitam o montante da taxa que um emprestador pode cobrar sobre um segundo empréstimo. O comissário bancário estatal ou o gabinete de protecção do consumidor pode fornecer informações sobre quaisquer limites estatais. Se houver um limite, compare-o com quaisquer citações escritas fornecidas pela companhia hipotecária.

Taxas percentuais anuais

Se o empréstimo tiver uma taxa fixa, o que significa que permanece a mesma durante todo o prazo do empréstimo. No entanto, há bastantes mutuantes que concedem hipotecas de taxa variável aos mutuários. Estes são também conhecidos como hipotecas de taxa ajustável. As MRA podem ter o que se chama um ajustamento periódico da taxa de juro ao longo da vida do empréstimo. Se o contrato permite ao mutuante alterar ou ajustar a taxa de juro, é importante saber quando a taxa pode ser alterada, com que frequência pode ser alterada e mesmo se existem limites quanto aos montantes que os pagamentos ou juros podem ser alterados. A companhia hipotecária deve também aconselhar que base será utilizada para calcular uma nova taxa de juros.

Tipos

As razões comuns que levam as pessoas a obter uma segunda hipoteca são:

• para evitar pagar PMI na sua primeira hipoteca
• consolidar outras dívidas com juros mais elevados num único pagamento de juros mais baixos
• criar uma linha de crédito de capital imobiliário (HELOC)
• home repair & improvements

Existem dois tipos de hipotecas secundárias: empréstimos para habitação (que normalmente cobram taxas fixas) & linhas de crédito para habitação. A linha de crédito de home equity é uma hipoteca de taxa ajustável. A taxa de juro deste empréstimo é fixa por um período de tempo determinado e depois torna-se uma taxa ajustável para o resto do empréstimo. O ajustamento, baseado em mudanças num índice pré-seleccionado, é fixado num calendário pré-definido, normalmente uma vez por ano. A taxa de juro e o pagamento mensal “ajustam-se” com base nas alterações do índice. A linha de crédito é semelhante a um cartão de crédito: existe um limite máximo. Ao longo da vida do empréstimo, qualquer montante de dinheiro pode ser retirado até ao montante do limite máximo. O montante total pode ser pago antecipadamente, e a linha pode ser mantida aberta para futuros levantamentos. No entanto, a linha de crédito tem uma duração fixa. Há um prazo determinado para efectuar levantamentos e para pagar a dívida. Uma vez terminada a vida do empréstimo, seria necessário ou pagar a totalidade do saldo ou refinanciá-lo.

Outros Factos Importantes

O credor da hipoteca da casa original tem precedência sobre o credor da segunda hipoteca.

O processo para obter uma segunda hipoteca é o mesmo processo que para obter uma primeira hipoteca. Todos os documentos financeiros e informações pessoais devem ser preenchidos, é necessária uma nova avaliação da casa e o novo mutuante deve ter todas as informações necessárias para determinar se será capaz de financiar o empréstimo.

A segunda hipoteca é um novo empréstimo e há taxas envolvidas. Há taxas de originação de empréstimo, taxas de avaliação e custos de encerramento, tal como havia com a primeira hipoteca.

A segunda hipoteca pode ser mais difícil de obter. Quando uma primeira hipoteca é refinanciada, o credor tem a primeira hipoteca sobre o imóvel se houver uma execução hipotecária ou incumprimento do empréstimo. Quando a segunda hipoteca é tomada, o credor está ciente de que se a primeira hipoteca for executada, será pago o que lhe é devido primeiro e o restante será pago aos credores subsequentes.

Quando há uma segunda hipoteca, há dois pagamentos todos os meses em vez de um. O primeiro pagamento da hipoteca é feito em adição ao segundo pagamento da hipoteca todos os meses para evitar o incumprimento dos empréstimos.

Os proprietários podem querer refinanciar enquanto as taxas são baixas

as taxas do Tesouro dos EUA a 10 anos caíram recentemente para mínimos históricos devido à propagação do coronavírus, o que provoca um risco fora do sentimento, com outras taxas financeiras a cair em paralelo. Os proprietários que compram ou refinanciam às taxas baixas de hoje podem beneficiar da recente volatilidade das taxas.

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