Um estudo emitido pela Comissão Económica para a Europa da ONU comparou os sistemas hipotecários alemão, americano e dinamarquês. A Bausparkassen alemã comunicou taxas de juro nominais de aproximadamente 6% ao ano nos últimos 40 anos (a partir de 2004). As Bausparkassen alemãs (associações de poupança e empréstimo) não são idênticas às dos bancos que concedem hipotecas. Além disso, cobram taxas administrativas e de serviço (cerca de 1,5 por cento do montante do empréstimo). Contudo, nos Estados Unidos, as taxas de juro médias para hipotecas a taxa fixa no mercado imobiliário começaram nas décadas de dez e vinte nos anos 80 e atingiram (a partir de 2004) cerca de 6 por cento ao ano. No entanto, os custos brutos do empréstimo são substancialmente mais elevados do que a taxa de juro nominal e ascenderam nos últimos 30 anos a 10,46 por cento. Na Dinamarca, à semelhança do mercado hipotecário dos Estados Unidos, as taxas de juro desceram para 6% ao ano. Uma taxa de risco e administração ascende a 0,5 por cento da dívida pendente. Além disso, é cobrada uma taxa de aquisição que ascende a um por cento do capital.
Estados Unidos
A indústria hipotecária dos Estados Unidos é um sector financeiro importante. O governo federal criou vários programas, ou entidades patrocinadas pelo governo, para fomentar o crédito hipotecário, a construção e encorajar a propriedade da casa própria. Estes programas incluem a Government National Mortgage Association (conhecida como Ginnie Mae), a Federal National Mortgage Association (conhecida como Fannie Mae) e a Federal Home Loan Mortgage Corporation (conhecida como Freddie Mac).
O sector hipotecário dos EUA tem sido o centro de grandes crises financeiras ao longo do século passado. As práticas de empréstimo sem fundamento resultaram na Crise Hipotecária Nacional dos anos 30, na crise de poupança e empréstimo dos anos 80 e 90 e na crise hipotecária subprime de 2007, que levou à crise hipotecária de 2010.
Nos Estados Unidos, o empréstimo hipotecário envolve dois documentos separados: a nota hipotecária (uma nota promissória) e os juros de garantia evidenciados pelo documento “hipotecário”; geralmente, os dois são atribuídos em conjunto, mas se forem divididos tradicionalmente o titular da nota e não a hipoteca tem o direito de executar a hipoteca. Por exemplo, a Fannie Mae promulga um formulário padrão de contrato Multistate Fixed-Rate Note 3200 e também formulários de hipoteca com instrumento de segurança separados que variam por estado.
Canada
No Canadá, a Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) é a agência nacional de habitação do país, fornecendo seguro de empréstimo hipotecário, títulos garantidos por hipoteca, política e programas de habitação, e pesquisa de habitação aos canadianos. Foi criada pelo governo federal em 1946 para fazer face à escassez habitacional do país no pós-guerra, e para ajudar os canadianos a alcançar os seus objectivos de habitação.
A hipoteca mais comum no Canadá é a hipoteca fechada de taxa fixa de cinco anos, em oposição aos EUA, onde o tipo mais comum é a hipoteca aberta de taxa fixa de 30 anos. Ao longo da crise financeira e da subsequente recessão, o mercado hipotecário canadiano continuou a funcionar bem, em parte devido ao enquadramento político do mercado hipotecário residencial, que inclui um regime regulamentar e de supervisão eficaz que se aplica à maioria dos mutuantes. Contudo, desde a crise, o ambiente de baixa taxa de juro que surgiu contribuiu para um aumento significativo da dívida hipotecária no país.
Em Abril de 2014, o Gabinete do Superintendente das Instituições Financeiras (OSFI) divulgou orientações para os prestadores de seguros hipotecários, com o objectivo de reforçar os padrões de subscrição e gestão de risco. Numa declaração, o OSFI declarou que a directriz “fornecerá clareza sobre as melhores práticas em matéria de subscrição de seguros hipotecários residenciais, que contribuem para um sistema financeiro estável”. Isto vem após vários anos de escrutínio do governo federal sobre o CMHC, com o ex-ministro das finanças Jim Flaherty a falar publicamente já em 2012 sobre a privatização da empresa da Coroa.
Numa tentativa de arrefecer os preços imobiliários no Canadá, Ottawa introduziu um teste de stress hipotecário efectivo a 17 de Outubro de 2016. No âmbito do teste de stress, todos os compradores de casas que pretendam obter uma hipoteca de qualquer credor regulamentado a nível federal devem submeter-se a um teste em que a acessibilidade do mutuário é julgada com base numa taxa que não seja inferior a uma taxa de stress estabelecida pelo Banco do Canadá. Para uma hipoteca de alto rácio (empréstimo a um valor superior a 80%), que é segurada pela Canada Mortgage and Housing Corporation, a taxa é o máximo da taxa de stress test e a taxa alvo actual. Contudo, para hipotecas não seguradas, a taxa é o máximo da taxa teste de esforço e a taxa de juro alvo mais 2%. Este teste de esforço reduziu o montante máximo aprovado de hipoteca para todos os mutuários no Canadá.
A taxa de stress test aumentou consistentemente até ao seu pico de 5,34% em Maio de 2018 e não foi alterada até Julho de 2019, no qual pela primeira vez em três anos diminuiu para 5,19%. Esta decisão pode reflectir o recuo da indústria imobiliária, bem como a introdução do programa de incentivos ao comprador de imóveis para a primeira habitação (FTHBI) pelo governo canadiano no orçamento federal canadiano de 2019. Devido a todas as críticas da indústria imobiliária, o ministro das finanças canadiano Bill Morneau ordenou a revisão e consideração de alterações ao teste de stress hipotecário em Dezembro de 2019.
Reino Unido
A indústria hipotecária do Reino Unido tem sido tradicionalmente dominada pelas sociedades de construção, mas a partir dos anos 70 a quota do novo mercado de empréstimos hipotecários detida pelas sociedades de construção diminuiu substancialmente. Entre 1977 e 1987, a quota caiu de 96% para 66% enquanto que a dos bancos e outras instituições subiu de 3% para 36%. Existem actualmente mais de 200 importantes organizações financeiras separadas que concedem empréstimos hipotecários a compradores de habitação na Grã-Bretanha. Os principais mutuantes incluem sociedades de construção, bancos, sociedades especializadas em hipotecas, companhias de seguros e fundos de pensões.
No Reino Unido, as hipotecas de taxa variável são mais comuns do que nos Estados Unidos. Isto deve-se em parte ao facto de o financiamento de empréstimos hipotecários depender menos de activos securitizados de rendimento fixo (tais como títulos garantidos por hipoteca) do que nos Estados Unidos, Dinamarca e Alemanha, e mais de depósitos de poupança a retalho como a Austrália e Espanha. Assim, os mutuantes preferem as hipotecas de taxa variável às de taxa fixa e as hipotecas de taxa fixa a longo prazo não estão geralmente disponíveis. No entanto, nos últimos anos, a fixação da taxa da hipoteca por períodos curtos tornou-se popular e os dois, três, cinco e, ocasionalmente, dez anos iniciais de uma hipoteca podem ser fixados. De 2007 até ao início de 2013, entre 50% e 83% das novas hipotecas tinham períodos iniciais fixados desta forma.
As taxas de propriedade da casa são comparáveis às dos Estados Unidos, mas as taxas globais de incumprimento são mais baixas. As penalidades de pré-pagamento durante um período de taxa fixa são comuns, enquanto que os Estados Unidos desencorajaram a sua utilização. Tal como outros países europeus e o resto do mundo, mas ao contrário da maioria dos Estados Unidos, os empréstimos hipotecários não são normalmente dívidas sem recurso, o que significa que os devedores são responsáveis por quaisquer deficiências de empréstimo após a execução.
Os aspectos relacionados com o cliente do sector hipotecário residencial são regulados pela Autoridade de Conduta Financeira (FCA), e a probidade financeira dos mutuantes é supervisionada por um regulador separado, a Autoridade de Regulamentação Prudencial (PRA), que faz parte do Banco de Inglaterra. A FCA e a PRA foram criadas em 2013 com o objectivo de responder às críticas de falhas de regulamentação destacadas pela crise financeira de 2007-2008 e suas consequências.
Europa Continental
Na maior parte da Europa Ocidental (excepto Dinamarca, Holanda e Alemanha), as hipotecas de taxa variável são mais comuns, ao contrário das hipotecas de taxa fixa comuns nos Estados Unidos. Grande parte da Europa tem taxas de habitação comparáveis às dos Estados Unidos, mas as taxas globais de incumprimento são mais baixas na Europa do que nos Estados Unidos. O financiamento de empréstimos hipotecários baseia-se menos na titularização de hipotecas e mais em garantias formais do governo apoiadas por obrigações cobertas (como o Pfandbriefe) e depósitos, excepto na Dinamarca e Alemanha, onde os títulos garantidos por activos são também comuns. As sanções de pré-pagamento ainda são comuns, enquanto que os Estados Unidos desencorajaram a sua utilização. Ao contrário de grande parte dos Estados Unidos, os empréstimos hipotecários não são normalmente dívida sem recurso.
Na União Europeia, o volume do mercado de obrigações cobertas (obrigações cobertas em circulação) ascendia a cerca de 2 triliões de euros no final de 2007, tendo a Alemanha, Dinamarca, Espanha e França, cada uma delas, valores superiores a 200.000 milhões de euros. Títulos do tipo Pfandbrief foram introduzidos em mais de 25 países europeus – e nos últimos anos também nos Estados Unidos e noutros países fora da Europa – cada um com as suas próprias leis e regulamentos únicos.
Tendências recentes
Tendências históricas das taxas de hipoteca 1986 a 2010
Em 28 de Julho de 2008, o Secretário do Tesouro dos EUA Henry Paulson anunciou que, juntamente com quatro grandes U.S. bancos, o Tesouro tentaria iniciar um mercado para estes títulos nos Estados Unidos, principalmente para fornecer uma forma alternativa de títulos garantidos por hipoteca. Da mesma forma, no Reino Unido “o Governo está a convidar a opinião sobre as opções para uma estrutura no Reino Unido para oferecer hipotecas de taxa fixa a longo prazo mais acessíveis, incluindo as lições a aprender dos mercados e instituições internacionais”.
George Soros’s October 10, 2008 O editorial do Wall Street Journal promoveu o modelo dinamarquês de mercado hipotecário.
Malásia
Mortgages in Malaysia pode ser categorizado em 2 grupos diferentes: empréstimo à habitação convencional e empréstimo à habitação islâmico. Ao abrigo do empréstimo à habitação convencional, os bancos cobram normalmente uma taxa de juro fixa, uma taxa de juro variável, ou ambas. Estas taxas de juro estão ligadas a uma taxa de base (taxa de referência do banco individual).
Para financiamento à habitação islâmica, segue a Lei Sharia e vem em 2 tipos comuns: Bai’ Bithaman Ajil (BBA) ou Musharakah Mutanaqisah (MM). Bai’ Bithaman Ajil é quando o banco compra o imóvel ao preço actual de mercado e o vende de volta a um preço muito mais elevado. Musharakah Mutanaqisah é quando o banco compra o imóvel juntamente consigo. Então, comprará lentamente a parte do banco da propriedade através do aluguer (sendo que uma parte do aluguer vai para o pagamento da compra de uma parte da parte do banco na propriedade até que a propriedade chegue à sua propriedade completa).
Países islâmicos
A lei islâmica Sharia proíbe o pagamento ou o recebimento de juros, o que significa que os muçulmanos não podem utilizar hipotecas convencionais. No entanto, os bens imobiliários são demasiado caros para a maioria das pessoas para comprar a pronto utilizando dinheiro: As hipotecas islâmicas resolvem este problema, fazendo com que a propriedade mude de mãos duas vezes. Numa variação, o banco comprará a casa directamente e depois actuará como senhorio. O comprador da casa, além de pagar a renda, pagará uma contribuição para a compra do imóvel. Quando é efectuado o último pagamento, o imóvel muda de mãos.
Tipicamente, isto pode levar a um preço final mais elevado para os compradores. Isto porque em alguns países (como o Reino Unido e a Índia) existe um imposto de selo, que é um imposto cobrado pelo governo sobre uma mudança de propriedade. Como a propriedade muda duas vezes numa hipoteca islâmica, um imposto de selo pode ser cobrado duas vezes. Muitas outras jurisdições têm impostos de transacção semelhantes sobre a mudança de propriedade que podem ser cobrados. No Reino Unido, a dupla aplicação do imposto de selo em tais transacções foi eliminada na Lei Financeira de 2003, a fim de facilitar as hipotecas islâmicas.
Um esquema alternativo envolve a revenda do imóvel pelo banco de acordo com um plano de parcelas, a um preço mais elevado do que o preço original.
Cutem destes métodos compensar o mutuante como se estivessem a cobrar juros, mas os empréstimos são estruturados de uma forma que no nome não o são, e o mutuante partilha os riscos financeiros envolvidos na transacção com o comprador da casa.