Todos os anos, tem visto os sinais – escritos à mão em todas as letras maiúsculas, pregados no poste telefónico no momento em que sai da auto-estrada – “COMPRARÁ A SUA CASA POR DINHEIRO”. Ultimamente, começou a notar outra tendência: aquelas empresas de tecnologia alimentadas por algoritmos chamadas iBuyers que fazem ofertas em dinheiro em casas e fecham em dias.
Então, quais são estes vários modelos de negócio, e qual é a sua melhor jogada como proprietário de casa à procura de vender a sua casa rapidamente?
Um passado de dinheiro para casas
Investidores que compram casas a dinheiro e depois vendem-nas com lucro não é um pequeno empreendimento – e os dados do mercado imobiliário mostram que estes tipos de compras estão de facto a aumentar: A Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) informa que os investidores foram responsáveis por 15% das vendas de casas em Julho de 2020, um aumento de 11% no ano anterior.
P>Pode pensar em vender a sua casa a um investidor como se fosse negociar no seu carro para o concessionário. Se procura vender o seu carro, pode certamente fazê-lo você mesmo. Faça algumas pequenas reparações, coloque-o na Craigslist, organize os seus próprios test drives, e trate você mesmo de toda a papelada. No entanto, é mais fácil levá-lo ao mesmo concessionário onde vai comprar o seu próximo carro e deixá-los tratar dele.
Quem são estes compradores a dinheiro, de qualquer forma?
Como um grupo, compradores a dinheiro ou empresas compradoras de casas por definição, são indivíduos ou entidades que compram a sua casa imediatamente e de uma só vez, sem a necessidade de financiamento de credores.
Em geral, vender a sua casa a um comprador a dinheiro permite-lhe saltar a preparação da casa, exibições e encenações e organizar uma linha temporal de fecho mais flexível para coordenar com a compra da sua próxima residência.
Mas nem todos os compradores a dinheiro têm as mesmas condições e políticas. De facto, estes compradores evoluíram para algumas categorias maiores:
Investidores de compra e venda
Investidores de compra e venda compram casas e convertem-nas em propriedades para arrendamento.
Com a categoria de compra e venda, tem investidores individuais que compram e alugam propriedades para rendimento passivo. Numa escala maior, há investidores institucionais que compram um mínimo de 10 propriedades para arrendamento por ano, sendo o exemplo quintessencial a Invitation Homes, uma subsidiária de Blackstone que opera em 16 mercados em toda a América.
No segundo trimestre de 2020, 1,4% das vendas de casas e condomínios unifamiliares foram vendidas a investidores institucionais, segundo a ATTOM Data Solutions.
Como vendedor para comprar e deter investidores, tem datas de fecho mais flexíveis e provavelmente obterá melhores preços do que se vendesse a uma casa flipper.
Flippers de casa
Pense Chip e Joanna Gaines ou o seu tio amante da remodelação – eles compram casas, tipicamente em pior estado e a um custo mais baixo, com a intenção de as renovar e inverter por mais.
ATTOM Data Solutions relata que em 2019, o número de casas invertidas atingiu uma quota de mercado de 8 anos, representando 6,2% de todas as vendas de casas no país. Ao todo, havia 245.864 casas unifamiliares folheadas em 2019.
iBuyers
Um dos maiores (e mais recentes) jogadores no mundo da venda de casas a dinheiro é o iBuyer, abreviatura de “comprador instantâneo”.” Os iBuyers utilizam modelos de avaliação automática (AVMs) para fazer ofertas competitivas em casas residenciais que estão tipicamente em melhores condições.
Desde que os iBuyers tipicamente obtêm menos lucro por inverter, o seu negócio está mais dependente de virar um grande volume de casas utilizando tecnologia para simplificar as operações.
As para o vendedor? Não há encenação, não há casas abertas – evita-se o longo processo tradicional de venda de casas e pode-se fechar numa questão de dias uma vez aceite uma oferta. iBuyers geralmente oferecem melhores preços, até 98% do valor justo de mercado, enquanto cobram aos vendedores uma taxa de cerca de 7%-10% mais o custo das reparações necessárias.
De acordo com um estudo realizado em 200 cidades dos EUA no início deste ano, iBuyers adquiriu 1% de todas as compras de casas nesses mercados em 2019. Isto pode parecer uma pequena parte, mas é quase o dobro do ano anterior, indicando que um número crescente de vendedores está a mudar para a velocidade e conveniência deste modelo relativamente novo.
Embora a COVID-19 tenha suprimido a compra de iBuyer até 90% – e 2020 a actividade iBuyer irá diminuir em comparação com o ano anterior por causa disto – iBuyers estão cautelosamente a reentrar no mercado e será provavelmente uma fixação a longo prazo da maior paisagem imobiliária.
7 coisas que deve saber sobre a venda da sua casa por dinheiro
HomeLight irá corresponder-lhe com compradores instantâneos na sua área.
As de 2019, 89% dos proprietários de casas escolheram listar a sua casa com um agente imobiliário no mercado aberto.
Esta é a rota desejável para muitos vendedores porque a sua prioridade máxima é conseguir o preço mais elevado possível. Os agentes usam muitos chapéus para que isso aconteça, ajudando o vendedor a preparar, encenar e preparar uma casa para o mercado e guiando-os através de negociações e fecho.
Mas no caso de uma venda rápida ou certa ter precedência sobre o preço, poderá ir ao mercado em busca de um comprador a dinheiro.
Dependente do estado da sua casa, ponto de preço e localização, a sua casa será uma compra mais desejável para certos compradores a dinheiro do que para outros. A maioria dos compradores de imóveis têm uma “caixa de compras” específica que utilizam com parâmetros quanto aos tipos de imóveis que lhes são mais valiosos. Isso significa que o “valor” da sua casa varia, mesmo entre os compradores que podem pagar instantaneamente.
Com a Venda Simples, a HomeLight criou a maior rede iBuyer nos EUA para que não tenha de passar horas à procura do investidor certo. Basta preencher algumas informações sobre a sua casa e localização e determinaremos qual o iBuyer que melhor se adequa a si com base no histórico de transacções passadas, gama de preços alvo, e os tipos de propriedade que estão historicamente dispostos a comprar.
A partir daí, pode comparar o que obteria pela sua casa vendendo a um iBuyer com uma estimativa do que a sua casa obteria no mercado aberto com a ajuda de um agente de topo.
Skip the Hassles and Sell Your House for Cash
Reuniremos ofertas da nossa rede de compradores e compararemos a sua casa com a oferta mais alta.
Alguns compradores directos comprarão a sua casa tal como está.
Se a sua casa precisar de algumas reparações significativas antes de a poder colocar no mercado, uma oferta em dinheiro pode parecer bastante apelativa porque alguns investidores comprarão uma propriedade “tal como está”.”
Cada investidor tem os seus próprios termos e critérios sobre o tipo de casa que compraria, como o preço da casa e o seu estado.
Flippers visam especificamente a compra de propriedades degradadas com um desconto que esperam transformar em lucro. iBuyers, por outro lado, compram casas que estão em melhor estado com pequenos problemas de desgaste a um preço mais competitivo.
Enviarão os seus próprios inspectores à sua casa e na maioria das vezes deduzirão o custo das reparações do seu preço.
Se tiver um iBuyer a organizar as reparações ou se vender “como está”, evitará o incómodo de ter de completar as reparações sozinho, o que pode ser demorado e dispendioso.
Pode evitar cláusulas de contingência.
As contingências correm de forma desenfreada nos contratos de casa. As contingências são cláusulas de “back out” que fazem muito para proteger os compradores mas são onerosas para os vendedores. A letra miudinha pode dizer algo como:
- Offer só é válida se a casa actual do comprador vender dentro de três meses.
- Offer só é boa se a inspecção não aparecer uma fundação rachada.
- Li>Even se o banco a tiver aprovado, a oferta só é válida se o emprestador hipotecário passar.
Um negócio imobiliário contingente tem em qualquer lugar entre 1%-10% de desrespeito do contrato. Se estiver a vender a sua casa por dinheiro a um investidor, este pode ser um obstáculo extra que pode evitar dependendo do tipo de comprador com quem está a trabalhar.
Embora muitos compradores a dinheiro ainda queiram que a casa seja inspeccionada, é menos provável que lhe dêem níquel e cêntimos em reparações.
O financiamento é agradavelmente diferente.
A razão pela qual as vendas de casas levam uma eternidade é que os mutuantes se envolvem. Se tiveres de pedir dinheiro emprestado, estás na linha do tempo deles e eles não se importam realmente com a tua linha do tempo. De acordo com Ellie Mae, o empréstimo médio para compra levou 44 dias a fechar a partir de Julho de 2020. Isso é um mês e meio apenas para processar a hipoteca (mais qualquer tempo no mercado que levou para atrair um comprador).
As compras em dinheiro fecham rapidamente porque não têm de lidar de todo com os credores. Além disso, a oferta de um comprador a dinheiro não depende da avaliação da casa a um determinado montante.
Financiamento é também onde as vendas de casa tendem a desmoronar-se, pelo que vender a sua casa a alguém que está a comprar a dinheiro significa que pode saltar este soluço.
Vender uma casa a dinheiro é mais rápido e menos trabalhoso.
Porque tem alguém interessado desde o início, não tem de passar por todos os preparativos que vão para a listagem da sua casa para venda. Não precisa de se preocupar em encenar ou contratar um fotógrafo profissional ou em descobrir a sua descrição de marketing.
Os compradores directos tratam das suas responsabilidades de inspecção e reparação e você contorna completamente as etapas de empréstimo.
Você liga a um investidor (ou contacta um online), eles fazem-lhe algumas perguntas, correm alguns números, e fazem-no oferecer. Aceita ou não, e fecha dentro de uma ou duas semanas.
Esta pode ser uma opção especialmente atractiva no caso de ter de largar tudo e vender a casa para uma mudança de emprego ou outra mudança súbita de vida.
Também pode alugar a sua casa ou vendê-la no mercado aberto com a assistência de um agente.
Se estiver a ponderar a decisão de vender a sua casa por dinheiro, considere também algumas das suas outras opções.
Se a sua casa estiver em condições decentes, veja como alugá-la. Precisará de contratar uma empresa de gestão imobiliária ou estar preparado para fazer a manutenção e reparações por si próprio, mas como os custos de aluguer tendem a exceder os custos de hipoteca na maioria das cidades, um inquilino pode complementar ou cobrir completamente o seu pagamento de hipoteca.
Pode até tentar oferecer uma opção de arrendamento aos inquilinos.
P>Poderá também associar-se a um agente imobiliário de topo na sua área que tenha um bom historial para vender casas rapidamente – se decidir seguir este caminho, o HomeLight pode ajudá-lo a associá-lo a um agente com um DOM médio baixo, ou “dias no mercado”, indicando que têm experiência para encontrar rapidamente um comprador.
As fraudes acontecem no espaço “Sell Your House for Cash”.
Acontecimentos ou circunstâncias da vida como divórcio, execução hipotecária, falência ou transferência de emprego tornam a opção de vender a sua casa a um investidor para uma transacção rápida e sem problemas mais atractiva. Mas isso não significa que não deva fazer os seus trabalhos de casa.
Investidores, ao contrário dos agentes imobiliários, não precisam de ser licenciados para operar. Embora existam muitas empresas legítimas e legais de cash-for-houses, é uma indústria repleta de esquemas.
Beware. Esteja atento ao seu historial de crédito para se certificar de que ninguém contraiu uma segunda hipoteca sobre a sua casa. Seja hesitante em relação a qualquer empresa que cobra uma taxa de aplicação adiantada. Empresas sombrias podem pegar no seu capital e ir-se embora, deixando-o numa posição mais desesperada do que estava quando começou a procurar uma opção de dinheiro.
Se não tiver tempo ou energia para exercer vigilância, seria melhor passar pela plataforma de Venda Simples do HomeLight, uma vez que cada iBuyer na nossa rede deve passar por um rigoroso processo de verificação.
Para resumir a venda da sua casa por dinheiro:
Qual é este modelo de negócio?
Uma oportunidade de vender a sua casa directamente por dinheiro, saltar os incómodos de despedidas de solteiro e espectáculos, e fechar dentro de semanas ou mesmo dias.
Qual é a melhor jogada para um proprietário de casa?
Se precisar de vender a sua casa rapidamente, o HomeLight irá combiná-lo com o iBuyer certo para as suas necessidades particulares, dependendo de factores como a gama de preços e as condições da sua casa, através da nossa plataforma de Venda Simples.
Qual é o senão?
Apenas como o seu estado de relacionamento no Facebook… é complicado – mas provavelmente terá mais sorte se souber as suas opções.