Explicação do seguro hipotecário: PMI, MIP e a Taxa de Financiamento VA

Takeaways

• Se assegure de orçamentar o seu pagamento mensal com o seguro hipotecário, a menos que esteja a trazer um maior pagamento
• VA Empréstimos não têm seguro hipotecário, mas têm a taxa de financiamento VA
• Pode deixar de pagar seguro hipotecário sobre empréstimos convencionais depois de ter construído aproximadamente 20% de capital próprio na sua casa

O que é o Seguro Hipotecário?

Quando adquire uma casa com menos de 20% de entrada, é geralmente obrigado a obter um seguro hipotecário.

Seguro hipotecário é exactamente o que parece – assegura a sua hipoteca. Se não pagar a sua hipoteca ou não a pagar ao mutuante, o seu mutuante (e o mercado hipotecário secundário que provavelmente lhes comprou o empréstimo) tem alguma protecção contra essa perda. Os mercados de seguros hipotecários reembolsarão ao seu credor algum montante do que este perdeu. (Nota – isto não o ajuda se tiver faltado aos seus pagamentos. Evite a execução hipotecária.)

O seguro de hipoteca não é barato, muitas vezes adicionando entre $50-$150 ao seu pagamento mensal de hipoteca por preços típicos no mercado de Fort Hood, TX.

Os três tipos de seguro de hipoteca estão abaixo para cada tipo de empréstimo:

• FHA Loan = MIP
• Empréstimo convencional = PMI
• VA Loan = VA Funding Fee

Estes não são itens que você, o comprador, procura. O seu credor, no caso do PMI, terá providenciado um seguro hipotecário para si. O PMI e a Taxa de Financiamento VA são estabelecidos pelo governo e detidos para ajudar a compensar hipotecas que correm mal.

Não é um seguro de propriedade, que é completamente diferente e assegura não a hipoteca mas a propriedade real – a casa.

PMI vs MIP

MIP é fixado e determinado pela FHA. É apenas em empréstimos FHA. Os empréstimos FHA podem ser mais atractivos porque permitem rácios de endividamento mais elevados e, por vezes, taxas de juro mais favoráveis do que os empréstimos convencionais. No entanto, o PMI é uma desvantagem definitiva, porque ao contrário do PMI, não se pode livrar do PMI depois de se ter pelo menos 20% de capital próprio. Paga-se o PMI durante a duração do empréstimo.

PMI é o que é usado para empréstimos “normais”, convencionais. O montante é determinado pelo mercado e depende de outros critérios como o seu crédito. O PMI pode variar entre 0,5 – 1,5% do preço da casa por ano, variando muito dependendo da sua pontuação de crédito, por vezes fazendo uma diferença de até $200/mês ou mais.

Aqui está uma calculadora PMI de amostra.

Cheque com o seu contabilista, mas o seguro hipotecário é geralmente dedutível nos seus impostos.

A taxa de financiamento VA

h3>Uma vantagem do empréstimo VA é que não há seguro hipotecário!

Okay, então sim, isso é tecnicamente verdade, mas também um pouco enganador. Em vez de seguro de hipoteca, há uma taxa única de financiamento quando se compra. Nenhum outro tipo de empréstimo tem a taxa de financiamento. E não é barato!

Na verdade, mesmo que seja elegível para o empréstimo VA, pode querer considerar um empréstimo convencional se tiver uma entrada de 20% à mão. Evitará o seguro hipotecário, evitará a taxa de financiamento VA, e poupará o seu direito VA para outra casa, mais tarde.

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A vantagem da taxa de financiamento, contudo, é que pode ser enrolada no montante do empréstimo, ao contrário de outros custos de fecho.

Exemplo

Compra-se um empréstimo VA de 150.000 dólares, e não há adiantamento. O seu empréstimo. Você é militar no activo e é a sua primeira casa. O seu empréstimo não será de $150.000, mas de $153.225 porque terá uma taxa de financiamento de $3225 inscritos no empréstimo (2,25% de $150.000). Embora seja bom não ter de pagar isso do bolso, é mais uma razão para que os compradores militares tendam a ser excessivamente alavancados e possam por vezes meter-se em apuros.

Limitar o Seguro Hipotecário

MIP

Não se pode livrar do MIP. Mesmo que tenha feito 359 dos 360 pagamentos e apenas deva $800 na sua casa, continuará a pagar cerca de $100 de seguro hipotecário. Esta é uma grande desvantagem em relação aos empréstimos convencionais. A única forma de sair dela é refinanciar quando tiver capital suficiente para mudar para um empréstimo convencional sem seguro hipotecário. Mas não há garantias de que as taxas serão boas no futuro, e poderá ficar preso a uma taxa mais elevada.

Os empréstimos originados antes de 2013 ainda podem ter o PMI removido tal como com o PMI.

PMI

Os mutuantes são obrigados a baixar o custo do seu seguro hipotecário quando o seu LTV (loan-to-value) atingir 78% da avaliação original. Isso provavelmente aconteceria por volta do 10º ano de propriedade de um empréstimo VA, dependendo da taxa de juro. A 80%, pode solicitar ao mutuante que o abandone – portanto, apenas alguns meses antes de atingir 78%.

Alternativamente, pode obter uma nova avaliação, embora isso seja um custo de bolso (cerca de $500). Se a sua casa subiu significativamente de valor, poderá atingir os 80% LTV mais cedo.

Exemplo

em 5 anos, a sua casa de $150.000 vale agora $200.000. Ainda deve $140.000, um LTV de 93% do que pagou por ela. Mas isso é apenas 70% dos $200.000 que agora vale. Pode solicitar uma nova avaliação por cerca de $500, obtê-la por $200.000, e depois cancelar o seguro hipotecário, poupando-lhe possivelmente $100 ou até mais nos seus pagamentos mensais.

Conclusion

Se tiver o suficiente para uma entrada de 20%, considere um empréstimo convencional.

Se não tiver o suficiente para uma entrada de 20%, os melhores tipos de empréstimo são geralmente, por ordem, VA, convencional, FHA. O seguro hipotecário é uma grande razão para.