Por: Steven M. Williams
Por favor, nota: Este artigo foi actualizado na Quinta-feira, 2 de Abril de 2020, para reflectir a extensão da proibição de despejo na Pensilvânia pelo Supremo Tribunal da Pensilvânia até 30 de Abril de 2020. Nada mais mudou.
Face ao surto de coronavírus, os proprietários da Pensilvânia têm agora quatro obstáculos distintos que afectam os processos de despejo. Inicialmente, o Supremo Tribunal da Pensilvânia emitiu uma ordem de suspensão de todas as expulsões até 3 de Abril. Isto foi seguido por alguns funcionários locais que emitiram as suas próprias proibições de despejo. Na semana passada, o Presidente Trump assinou a Lei de Ajuda, Socorro e Segurança Económica do Coronavírus (a Lei CARES). E, mais recentemente, o Procurador-Geral Josh Shapiro emitiu uma carta dando orientações aos senhorios.
p>A ordem do Supremo Tribunal é bastante simples. Simplesmente, todos os processos de despejo são suspensos até 30 de Abril de 2020. A ordem do Supremo Tribunal não impede os senhorios de avaliarem as taxas de atraso no pagamento de rendas, enviarem as notificações de incumprimento exigidas, notificarem a demissão, ou de qualquer outra forma “arranjarem” os casos de despejo, de modo a que possam ser feitas notificações imediatas e os casos pendentes possam avançar depois de o Tribunal levantar a proibição. Impede simplesmente a apresentação de qualquer nova queixa de despejo e o processo de qualquer caso de despejo pendente. Uma vez que os tribunais da Pensilvânia são geralmente encerrados, o cumprimento da ordem do Tribunal não é difícil.
Desde que o Supremo Tribunal emitiu a sua ordem, vários municípios também emitiram proibições locais de despejo. Por exemplo, os presidentes das câmaras da cidade de Filadélfia e da cidade de Harrisburg ordenaram que nenhuma expulsão pode prosseguir dentro dos limites da cidade. Uma vez que o processo de despejo é regido pelo Supremo Tribunal, é incerto se estas ordens têm algum efeito real. Contudo, nos municípios onde são necessárias licenças de arrendamento, o não cumprimento destas proibições locais pode ter impacto na licença de um senhorio.
Nexterior, ao abrigo da Secção 4024 da Lei CARES, existe agora uma moratória de 120 dias sobre despejos. No entanto, não se aplica a todos os senhorios. Aplica-se apenas a propriedades que participam num programa de habitação coberta (conforme definido na secção 41411(a) da Lei da Violência contra a Mulher de 1994 (34 U.S.C. 12491(a)) ou no programa de vales de habitação rural ao abrigo da secção 542 da Lei da Habitação de 1949 (42 U.S.C. 1490r), ou que tenham um empréstimo hipotecário com garantia federal ou um empréstimo hipotecário multifamiliar com garantia federal. A moratória da Lei CARES também difere da ordem do Supremo Tribunal da Pensilvânia nas seguintes formas:
- Proibe os senhorios de cobrar taxas ou outras penalidades relacionadas com o não pagamento do aluguer
- Proibe os senhorios de exigir a um inquilino não pagador que desista mais cedo do que 150 dias após a data de entrada em vigor da Lei CARES ou trinta dias após uma notificação de desocupação, o que for mais tarde.
Finalmente, na sua carta, o Procurador-Geral Shapiro encoraja os senhorios a ir além dos requisitos da ordem do Supremo Tribunal e da Lei CARES e proporcionar aos inquilinos ainda mais tempo para recuperarem desta crise e recuperarem antes de procederem a medidas de despejo. Shapiro escreveu: “Centenas de milhares de Pennsylvanians perderam salários e empregos durante esta crise, e precisaremos de tempo para que as empresas reabram e para que a nossa economia regresse quando a emergência for levantada. A habitação estável faz parte dos alicerces de que precisamos como Commonwealth para uma recuperação total”. Embora o Procurador-Geral da República não tenha qualquer autoridade específica para proibir despejos ou estabelecer medidas para os controlar ou limitar, tem o poder de investigar e processar as violações das leis de protecção do consumidor da Pensilvânia. Não é preciso pensar demasiado para imaginar as potenciais questões de protecção do consumidor que poderiam surgir no ambiente actual se os senhorios não seguirem a sugestão do Procurador-Geral Shapiro.
Em conclusão, os senhorios são advertidos a terem pleno conhecimento dos vários impedimentos que existem actualmente no processo de despejo e a segui-los na íntegra. Não o fazer poderia resultar na imposição de sanções legais pelos tribunais, pela aplicação da lei, e pelo Procurador-Geral do Estado. Em casos extremos, poderia também resultar na perda de licenças de arrendamento e no privilégio de fazer negócios na Pensilvânia.
Sobre o Autor:
Steven Williams fornece uma gama completa de serviços jurídicos a senhorios, gestores de propriedades, e outros fornecedores de habitação. Ele ajuda os clientes a evitar e resolver problemas legais e a posicionar-se para maximizar o sucesso dos seus negócios. Steve pode ser contactado em 717.234.5530 ou [email protected].