Uma pergunta que surgiu muito relacionada com a Zona Especial de Willamette do Sul, qual é exactamente a altura de uma história? A resposta, como muitas coisas, depende.
O conceito de “história” é novo na SW-SAZ. Sob o actual código Eugene, os edifícios só têm de obedecer a um limite de altura – pode ter tantos andares quantos caber dentro desse limite de altura. Sob o código SW-SAZ, os edifícios teriam de cumprir tanto o limite de altura como o limite da história. Edifícios em áreas designadas por “3 andares”, com uma altura máxima de 45 pés, poderiam ser um edifício de dois andares, sendo cada andar de 15 pés (30 pés no total), um edifício de três andares, sendo cada andar de 15 pés (45 pés no total), ou um edifício de três andares, sendo cada andar de 11 pés (33 pés no total). O que não seria permitido é construir um edifício de quatro andares, sendo cada andar de 11 pés de altura – embora a 44 pés, que estaria abaixo do limite de altura, não respeitaria o limite de andares. Alternativamente, não seria possível construir um edifício de três andares com um de 20 pés e dois de 15 pés; isso seria mais alto do que o limite de altura.
Então, qual seria a altura provável de cada andar? Diferentes usos e estilos terão histórias de diferentes alturas. Hoje em dia, muitas novas construções residenciais têm tectos de 9 pés, embora algumas ainda possam ter tectos de 8 pés. Os escritórios têm tipicamente tectos de 9′ a 10′ de altura. O uso a retalho, particularmente num primeiro andar, terá frequentemente tectos mais altos de alguns metros, e claro, alguns usos especializados (como teatros) poderão ter tectos muito altos. A SW-SAZ exige que o primeiro nível de comércio a retalho tenha uma altura de 14′. Cada história terá também alguma altura dedicada ao próprio chão e tecto, bem como espaço para HVAC e outras infra-estruturas. Na construção residencial, uma estrutura de pavimento pode frequentemente ter cerca de 1 pé de profundidade, o que num edifício com tectos de 9′ faria uma história completa de cerca de 10′ Porque os edifícios de escritórios têm normalmente requisitos mais rigorosos para condutas de ar condicionado, canalização e sistemas de cablagem acima do tecto, para além das lajes de betão, requerem normalmente 18 a 24 polegadas entre o tecto e o nível do próximo andar. A quantidade exacta varia com base na concepção do edifício e no tipo de materiais utilizados – por exemplo, o isolamento que cumpre normas de desempenho mais elevadas será mais espesso do que o isolamento com desempenho inferior. Mas embora a distância “chão a chão” possa variar, a altura total do edifício será limitada pelo código.
Tectos mais altos são geralmente considerados como uma característica agradável nos edifícios – a tendência ao longo da última década nos Estados Unidos tem sido a de avançar para tectos de nove pés em vez de tectos de oito pés em construções residenciais, e, claro, os tectos altos são frequentemente listados como uma característica nas listagens imobiliárias. Contudo, existe um limite ateísta de quão alto um tecto pode ser – tal como tectos demasiado baixos fazem com que o espaço se sinta apertado, tectos demasiado altos podem resultar num espaço que se sente desconfortavelmente exposto, ou fora de proporção com o resto do espaço. Um armário com tectos de 15 pés de altura pareceria um poço de elevador.
Um edifício de três andares estará muito provavelmente num intervalo de 33 a 40 pés. Um edifício com tectos de 14 pés de altura no primeiro andar (para uso comercial) e dois andares de habitação ou escritório com tectos de 9 pés acima seria provavelmente algures na vizinhança de 36 pés de altura, mais ou menos alguns metros. Em comparação, a altura permitida para o actual empreendimento residencial de baixa densidade (R1), incluindo telhados inclinados, é de 37 pés.
O limite da história, combinado com o limite da altura, dá aos arquitectos e promotores a flexibilidade de fixar alturas de telhado que façam sentido para os seus edifícios e de utilizar materiais de construção mais sustentáveis que possam aumentar a altura. Em última análise, o limite da história significa que mesmo a maioria dos edifícios “construídos ao máximo” estará abaixo da altura máxima permitida.