Rendimento Dívida em Relação a Empréstimos Multifamiliares
Rendimento Dívida é uma das métricas de risco mais importantes para empréstimos comerciais e multifamiliares, e pode ser determinada tomando o rendimento operacional líquido (NOI) de uma propriedade e dividindo-o pelo montante total do empréstimo. Os credores utilizam o rendimento da dívida para compreender quanto tempo levariam a recuperar o seu investimento se tivessem de tomar posse de uma propriedade após um incumprimento de um empréstimo.
Debt Yield Example Calculation
Como mencionado anteriormente, o rendimento da dívida é calculado tomando o NOI de um imóvel e dividindo-o pelo montante total do empréstimo. Por exemplo, se o rendimento operacional líquido de um imóvel comercial fosse de $200.000 e o montante total do empréstimo fosse de $1.500.000, o rendimento da dívida seria:
$200.000/$1.500.000 = 0,133 ou 13,33%
Muitos mutuantes multifamiliares requerem agora um rendimento mínimo da dívida para aprovar um empréstimo, pelo que também é possível calcular o montante máximo do empréstimo, desde que se conheça o rendimento anual de um imóvel. Por exemplo, se, no exemplo acima, um mutuante tivesse um rendimento mínimo de dívida requerido de 12%, um mutuário poderia contrair um empréstimo até $1,66 milhões (desde que esse montante fosse consistente com outros factores, como o LTV e o DSCR).
$200.000/0,12 = $1.666.666
Para extrapolar, um rendimento da dívida de 12% significaria que levaria um mutuante cerca de 8.3 anos para recuperar as suas perdas, assumindo que não venderam a propriedade antes, NOI não aumentou, e o mutuário entrou em incumprimento imediatamente.
Porquê Alguns Mutuantes Preferem o Rendimento da Dívida ao DSCR, LTV, e Cap Rate
As métricas de risco como o DSCR podem facilmente ser distorcidas por baixas taxas de juro e longas amortizações, mas o rendimento da dívida permanece o mesmo, não importa o que o mutuário tenha mensalmente. Desta forma, um rendimento da dívida pode ser uma melhor forma de avaliar o verdadeiro risco de um empréstimo, bem como de o comparar com outros empréstimos em propriedades semelhantes. Embora os requisitos de rendimento da dívida variem, a maioria dos mutuantes prefere rendimentos da dívida de 10% ou superiores. No entanto, para propriedades premium localizadas em mercados top-tier, digamos, Nova Iorque ou Los Angeles, muitos credores podem estar dispostos a aceitar rendimentos de dívida tão baixos como 9%, ou mesmo 8% em circunstâncias altamente excepcionais.
Embora o LTV não mude com base nas especificidades de um empréstimo, pode variar muito com base nas condições de mercado. Por exemplo, se os preços imobiliários dispararem (como aconteceu no início dos anos 2000), o rácio de LTV de um imóvel pode cair significativamente, sem que o verdadeiro risco para o mutuante caia tanto assim. Por exemplo, um empréstimo de 800.000 dólares sobre um imóvel avaliado em 800.000 dólares teria um rácio de LTV de 100% – considerado de alto risco. No entanto, se, durante um período de 1-2 anos, o valor do imóvel aumentasse para $1 milhão, o LTV cairia para 80%, o que é considerado um risco razoável para muitos mutuantes comerciais.
O problema para os credores, contudo, é que os mercados flutuam constantemente, e o mercado poderia cair ainda mais no próximo período de 12-24 meses do que subiu no período anterior. Se caísse, digamos, em 30%, o LTV do imóvel seria de 114%, colocando-o “debaixo de água” e pondo o mutuante em risco significativo.
O rendimento do LTV é muito semelhante à taxa de limite, mas como a taxa de limite divide o rendimento de um imóvel pelo seu valor de mercado actual, é também susceptível a variações no preço de mercado de um imóvel.
Debt Yield e CMBS Loans
Receita agora, o rendimento da dívida não é actualmente tão popular como outras métricas que determinam a viabilidade de um imóvel para emprestadores comerciais ou multifamiliares. A excepção, contudo, são os emprestadores CMBS, que colocam uma grande quantidade de stock nesta métrica. Isto deve-se em parte ao facto de os financiadores de conduítes terem sofrido perdas graves durante a última bolha imobiliária, quando se basearam em métricas como o LTV, que caiu rapidamente à medida que os valores das propriedades subiam. Isto levou-os a emprestar em excesso de forma significativa, levando muitos a fecharem quando a bolha rebentou. Além disso, quase todos os empréstimos de conduítes não são recurso, pelo que o emprestador CMBS geralmente não pode ir atrás dos bens pessoais de um mutuário para recuperar as suas perdas.