Bei fast jeder Art von Immobilientransaktion werden Sie es mit einem oder mehreren Grundpfandrechten zu tun haben. Was sind Grundpfandrechte bei Immobilien? Eine Belastung kann eine rechtliche, finanzielle oder persönliche Verantwortung sein, die die Nutzung oder Übertragung einer Immobilie verhindert. Es ist wichtig, die verschiedenen Arten von Belastungen zu verstehen und wie sie den Verkauf oder die Übertragung eines Hauses, Grundstücks oder einer anderen Art von Immobilie beeinflussen können.
Arten von Immobilienbelastungen
Im Folgenden finden Sie eine Liste der wichtigsten Arten von Immobilienbelastungen. Was ist ein Grundpfandrecht? Sie werden auch erfahren, wie Sie diese befriedigen oder umgehen können, um den Verkauf oder die Übertragung von Immobilien zu rationalisieren.
Deed of Trust oder Hypothekenbelastung
Die primäre Art der Belastung für die meisten Immobilien ist entweder eine Hypothek – eine Vereinbarung zwischen einem Kreditnehmer und einem Kreditgeber – oder eine Treuhandurkunde – eine Vereinbarung zwischen einem Kreditnehmer, einem Kreditgeber und einem Treuhänder. Unabhängig davon, welches Finanzinstrument im Spiel ist, ist die Erfüllung dieser Belastung erforderlich, um eine Immobilie zu verkaufen oder von einem Eigentümer auf einen anderen zu übertragen.
In den meisten Fällen führt die Ablösung der Hypothek oder des Treuhandvertrags zu einer Rückübertragungsurkunde. Diese verschafft dem neuen Eigentümer einen klaren Titel und erkennt die Befriedigung der vorherigen Schuld an. Im Falle eines Konkurses kann es jedoch vorkommen, dass das Darlehen nicht formell von der Immobilie freigegeben wird. Dies kann zu einer Wolke auf dem Titel führen, wenn die nachfolgenden Eigentümer nicht bereit sind, für eine Freigabe der Belastung zu zahlen.
Freiwillige Pfandrechte als Belastung
Ein freiwilliges Pfandrecht ist eine Schuld, die durch die Immobilie gesichert ist und der der Immobilieneigentümer freiwillig zustimmt. Zum Beispiel ist eine Home Equity Line of Credit ein beliebtes Instrument, um Bargeld für Notfälle, Gelder für Reparaturen und Verbesserungen am Haus oder Gelder zur Schuldenkonsolidierung bereitzustellen. Er ist durch das Eigenkapital des Hauses gesichert. Auch wenn der Kreditnehmer den Kredit nicht in Anspruch nimmt oder ihn bereits abbezahlt hat, muss dieses freiwillige Pfandrecht als befriedigt eingetragen werden, damit die Immobilie den Besitzer wechseln kann.
Unfreiwillige Pfandrechte als Belastung
Ein unfreiwilliges Pfandrecht ist eines, das mit oder ohne Zustimmung des Eigentümers auf die Immobilie gesetzt wird. Es gibt verschiedene Arten von unfreiwilligen Pfandrechten, darunter:
- Steuerpfandrecht: Ein Steuerpfandrecht wird auf einer Immobilie platziert, um eine staatliche Schuld zu befriedigen, einschließlich geschuldeter Grund- oder Einkommensteuer. Ein Bundessteuerpfandrecht hat Vorrang vor allen anderen Arten von finanziellen Belastungen und Vermögensansprüchen.
- Mechanikerpfandrecht: Ein Mechanikerpfandrecht wird auf eine Immobilie gesetzt, um eine Schuld zu befriedigen, die einem Bauunternehmer oder Subunternehmer für durchgeführte Arbeiten oder zur Verfügung gestelltes Material geschuldet wird, um die Immobilie zu reparieren oder zu verbessern.
- Lis Pendens: Dieser Begriff bedeutet „anhängiges Gerichtsverfahren“ und wird verwendet, wenn die Immobilie in eine rechtliche Frage des Eigentums oder eine vertragliche Auseinandersetzung verwickelt ist. Es gibt eine Vielzahl von Umständen, unter denen eine Lis Pendens eingereicht werden kann, um den Verkauf oder die Übertragung einer Immobilie zu verhindern.
- Wenn ein Verkäufer einen bestehenden Kaufvertrag unrechtmäßig ignoriert, um an jemand anderen zu verkaufen, könnte der erste Käufer eine Lis Pendens einreichen, um den Verkauf zu verhindern, bis ein Gericht festgestellt hat, welcher Käufer zum Kauf berechtigt ist.
- Wenn ein Erbe versucht, eine durch eine Erbschaft erworbene Immobilie zu verkaufen, kann ein anderer Erbe eine Rechtshängigkeitsklage einreichen, um den Verkauf der Immobilie zu verhindern, bis ein Richter seine Berechtigung zum Anteil an der Erbschaft festgestellt hat.
- Eine Rechtshängigkeitsklage kann im Falle einer Scheidung eingereicht werden, um zu verhindern, dass ein Ehegatte willkürlich eine Immobilie verkauft, bevor der andere Ehegatte zugestimmt hat und die Aufteilung des ehelichen Vermögens geregelt ist.
Dienstbarkeiten als Grundpfandrecht
Ist eine Dienstbarkeit ein Grundpfandrecht? Grunddienstbarkeiten erlauben es anderen Personen oder Organisationen als dem Grundstückseigentümer, einen Teil eines privaten Grundstücks zu nutzen. Zum Beispiel erlaubt eine Grunddienstbarkeit einem Versorgungsunternehmen den Zugang zu seinen Leitungen oder einem Nachbarn den Zugang zur Straße von einem Grundstück aus. Diese Art von Grunddienstbarkeit schränkt bestimmte Nutzungen ein und hat Auswirkungen auf die Eigentumsrechte des Eigentümers.
Eingriffe als Belastung
Gelegentlich kann ein Zaun auf ein Nachbargrundstück ragen oder ein ausgetretener Weg kann einen Teil des Privatgrundstücks überqueren. Diese Arten von Eingriffen werden als Belastungen angesehen. Es ist wichtig, dass solche Beeinträchtigungen bei Vermessungen und Inspektionen festgestellt werden und, wenn nötig, Dienstbarkeiten oder Abtretungen eingerichtet werden, um sicherzustellen, dass die Beeinträchtigungen das Eigentum, die Marktfähigkeit oder die Versicherbarkeit der betreffenden Immobilie nicht beeinträchtigen.
Deed Restrictions as an Encumbrance
In manchen Fällen schränken private Eigentümer die Nutzung eines Grundstücks für bestimmte Zwecke oder gegen eine bestimmte Nutzung ein. Solche Beschränkungen bleiben auch dann bestehen, wenn das Grundstück an die Erben oder in einen neuen Besitz übergegangen ist. Es ist wichtig zu verstehen, welche Beschränkungen, wenn überhaupt, auf das betreffende Grundstück gelegt worden sind. Dies ist besonders wichtig bei großen Grundstücken, die aufgeteilt und als separate Parzellen verkauft wurden.
Restrictive Covenant als Belastung
Restrictive Covenants kommen in Gebieten von besonderer historischer oder architektonischer Bedeutung oder in Gemeinden mit strengen Regeln bezüglich des Baustils und des Aussehens der Immobilie ins Spiel. In vielen Fällen können Prüfungsausschüsse, Hausbesitzervereinigungen und andere Instanzen bestimmen, ob ein Hausbesitzer die spezifischen Anforderungen einer einschränkenden Vereinbarung einhält oder nicht.
Es ist für einen Käufer von entscheidender Bedeutung festzustellen, ob die fragliche Einschränkung die geplante Nutzung und den Genuss des Grundstücks beeinträchtigt oder nicht. Umgekehrt ist es für den Verkäufer wichtig, festzustellen, ob die Beschränkung seine Fähigkeit einschränkt, die Immobilie zu vermarkten und zu verkaufen, und sicherzustellen, dass er solche Beschränkungen angemessen offengelegt hat.
Darüber hinaus sollte das überwachende Unternehmen während des Due-Diligence-Prozesses bestätigen, ob die Immobilie den Vorschriften entspricht oder nicht, um sicherzustellen, dass der Käufer nicht für Reparaturen, Korrekturen oder Strafen haftet, die aus der Nutzung oder den Handlungen des Verkäufers resultieren.