Atrás quedaron los días en los que un simple apretón de manos podía consolidar un acuerdo de trabajo entre un comprador y su agente inmobiliario. En lugar de un apretón de manos, los agentes del comprador están presentando a los compradores de viviendas un documento llamado «acuerdo de corredor del comprador» – ¡y puede que no sepas lo que es!
Si es la primera vez que compras una casa, el acuerdo de corredor del comprador es sólo otro documento en una larga lista de otros que requieren tu John Hancock. Sin embargo, si has comprado una casa antes de los años 90, puede que te preguntes por qué es necesario este documento.
Antes de entrar en detalles sobre el acuerdo comprador-agente, vamos a aclarar primero qué hace un agente del comprador.
¿Qué hace un agente del comprador?
Un agente del comprador es un profesional inmobiliario que va a ser tu nuevo mejor amigo durante esta emocionante y a veces estresante empresa. Hablamos con Josh McKnight, uno de los mejores agentes inmobiliarios de Pensilvania, y describe el papel del agente del comprador:
«Un agente del comprador tiene una responsabilidad fiduciaria con su cliente, el comprador, para asegurarse de que entiende el lenguaje del contrato y se asegura de que está comprando una casa que se ajusta a sus necesidades. Se aseguran de que el comprador elija todas las contingencias correctas y de que no se aprovechen de él. También tienen la responsabilidad de asegurarse de que la casa vale lo que los vendedores están pidiendo, y trabajarán con los compradores para hacer una oferta.»
¿Qué es un acuerdo comprador-agente?
Un acuerdo comprador-agente es un documento que establece un acuerdo comercial entre el comprador (usted) y el supervisor de su agente inmobiliario (también conocido como el corredor). Un acuerdo comprador-agente se utiliza para proteger al comprador, así como al agente inmobiliario que lo representa. Describe el alcance del trabajo que el agente inmobiliario realizará para el comprador, a la vez que le da al comprador la seguridad de que el agente inmobiliario tiene en cuenta sus mejores intereses, explica McKnight.
Si algo sale mal y no está contento con el agente inmobiliario con el que empezó a trabajar inicialmente, también puede pedirle al corredor que le asigne un nuevo agente para que trabaje con usted.
Los componentes de un acuerdo de agente comprador
Un acuerdo de agente comprador consta de varias partes importantes.
Deberes
Esta sección del acuerdo describe las responsabilidades de su agente inmobiliario. Algunas de las tareas que su agente hará por usted incluyen:
Mostrarle propiedades que se ajusten a sus necesidades
Un agente del comprador se va a sentar con usted para ayudarle a averiguar cuánto puede pagar por una casa y qué requisitos debe cumplir la casa. Ellos van a examinar los listados de propiedades en su área deseada y programar citas para mostrarle las casas que mejor se ajusten a sus criterios. Le darán un resumen general de los barrios en los que está buscando casas y responderán a cualquier pregunta que pueda tener en el camino.
Explicar los documentos, procedimientos y divulgaciones
Un agente del comprador reunirá los documentos apropiados y los revisará con usted. Le recomendará las inspecciones adecuadas para su casa, e incluso se encargará de que se realicen.
Ayudarle a redactar y presentar su oferta
Una vez que encuentre la casa por la que le gustaría hacer una oferta, el agente del comprador le ofrecerá asesoramiento sobre lo que considera una oferta razonable para la casa. Luego la redactará y se la presentará al agente de ventas para que se la entregue al vendedor. Si el vendedor rechaza la oferta, el agente del comprador te consultará y negociará en tu nombre.
Supervisa los plazos de las contingencias
Hay muchos pasos en la compra de una casa, y cada uno de esos pasos tendrá un número determinado de días para que se completen. El agente del comprador ayudará a asegurarse de que cosas como la evaluación de la casa, la inspección de la casa y la aprobación de la hipoteca se completen a tiempo.
Ser su apoyo en el día de cierre
Un agente del comprador va a trabajar duro para asegurarse de que usted consigue la casa que está interesado en comprar. Cuando finalmente llegue el día del cierre, te ofrecerá apoyo y te guiará a través de todo el papeleo (¡habrá mucho!) y se asegurará de que la transacción se lleve a cabo sin problemas.
Duración del plazo
La duración de tu acuerdo entre comprador y agente es una de las primeras cosas que se establecen en el contrato. Durante este tiempo, usted está contractualmente obligado a cumplir con el acuerdo por ese lapso de tiempo.
Típicamente, el acuerdo tendrá una duración de seis meses. Sin embargo, algunos agentes solicitarán un acuerdo completo de un año, mientras que otros acordarán un acuerdo de 30 días.
Terminación
Es posible terminar el acuerdo entre comprador y agente si el comprador o el agente sienten que el acuerdo no está funcionando. Esta sección describirá cómo alguien puede rescindir el acuerdo, con cuánto tiempo de antelación hay que avisar y una cantidad en dólares que el comprador tendrá que pagar si no se avisa con antelación.
Compensación
En esta sección se podrían enumerar dos tipos de compensación: Honorarios de retención y pago.
Los honorarios de retención se colocan en el acuerdo para compensar a los agentes inmobiliarios por su tiempo y por cualquier gasto en el que hayan incurrido mientras buscaban la casa soñada por el comprador. Frecuentemente, los agentes utilizarán los honorarios de retención como una forma de diferenciar a los compradores serios de los que no están comprometidos.
El pago se describe en esta sección, y muchos compradores tienen preguntas al respecto. En 2019, la tasa de comisión promedio fue del 5,702%, pero puede ser tan baja como el 3%. Algunas agencias inmobiliarias añadirán un par de cientos de dólares más, ¡pero no te preocupes! Usted, el comprador, no tendrá que pagar la comisión de su agente inmobiliario. Una vez finalizada la transacción, el vendedor pagará a su agente (la agencia inmobiliaria) todos los costes de la comisión. Luego, la agencia del listado pagará a la agencia del comprador lo que se le debe.
Representación
Esta sección describe qué tipo de representación tiene. Si está de acuerdo con la representación designada, esto significa que su agente le mostrará casas listadas por otros agentes de su agencia inmobiliaria. Si está de acuerdo con la representación dual, su agente del comprador es ahora un agente dual. Como agente dual, usted acepta ver las propiedades que su agente ha listado, y su agente le representará tanto a usted como al vendedor.
Exclusividad
Esta sección detalla los derechos de exclusividad que el comprador acepta.
Si está en un acuerdo de exclusividad con un agente, esto significa que trabajará con ellos y sólo con ellos. Puede negociar la tasa de comisión, pero si el vendedor acepta pagar una comisión adicional y se divulga, el agente del comprador puede recibir más. Sin embargo, eso no significa que su agente vaya a aflojar en sus deberes – todavía tienen su mejor interés en el corazón.
Si usted está en un acuerdo no exclusivo, entonces usted, el comprador, puede trabajar con otros agentes y comprar una propiedad.
Descripción de la propiedad
Este párrafo establece claramente qué tipo de propiedad está buscando y el rango de precios. Debido a que este párrafo especifica qué tipo de propiedad quiere comprar, eso le otorga la capacidad de utilizar otra agencia para buscar algo más.
Por ejemplo, usted está trabajando con un agente para encontrar una nueva casa de verano, y la descripción de la propiedad indica que quiere una casa unifamiliar en el rango de precios de 100.000 a 150.000 dólares. Puedes trabajar con otro agente para encontrar una propiedad de inversión como un complejo de 10 unidades en el rango de precios de 800.000 a 900.000 dólares.
Acuerdos comprador-agente, explicados
El acuerdo comprador-agente es un documento importante que está diseñado para proteger tanto al comprador como al agente del comprador. Este acuerdo describe claramente lo que el agente hará por usted, los términos del acuerdo y cómo se compensará al agente, lo que depende del tipo de acuerdo de agente del comprador que tenga.
Los contratos no exclusivos y sin compensación pueden romperse en cualquier momento tanto por el comprador como por el agente. Este tipo de contrato le permitirá trabajar con cualquier otro agente si lo desea, y no se paga ninguna compensación al corredor.
Los contratos de derecho de representación exclusivos establecen que el comprador compensará al corredor si adquiere una casa que su agente le presenta. Sin embargo, si el vendedor se compromete a pagar una comisión a la agencia del comprador, se libra. En virtud de este contrato, el comprador también puede adquirir una vivienda con otro corredor siempre que su agente original no se lo haya propuesto.
Los contratos de derecho exclusivo de representación son el acuerdo más común entre comprador y corredor. Al igual que los demás, en él se detallará lo que el agente hará por usted, el comprador, y se describirán las obligaciones del comprador. Puede que tenga que pagar la comisión detallada en el acuerdo, pero si el vendedor acepta pagar la comisión, el comprador no tendrá que hacerlo. Lo único que diferencia a este acuerdo de los demás es que el comprador no puede trabajar con otro agente durante ese tiempo. Puedes ver un ejemplo de un acuerdo de derecho de representación exclusivo aquí.
¿Qué acuerdo es el mejor para ti?
El acuerdo comprador-agente que mejor se adapte a tu escenario variará en función de dónde vivas y del agente que quieras que te ayude en la búsqueda de vivienda. Sea cual sea el tipo de acuerdo que elija, McKnight aconseja a los compradores que presten mucha atención a las secciones de compensación y rescisión del contrato antes de firmar en la línea de puntos. Y hable con su agente si tiene alguna duda; recuerde que el acuerdo entre comprador y agente existe para protegerlos a ambos.