Alquilar una vivienda puede ser una tarea complicada. Cuando me estaba mudando a Bengaluru, muchos de mis amigos compartieron varias historias de sus compañeros de piso y propietarios, tratando de advertirme sobre el riesgo que estaba a punto de correr.
Y eso me hizo pensar: no podemos predecir las personalidades con las que tratamos durante este proceso, pero ¿cómo protege la ley a los inquilinos y al propietario/propietario?
¿Qué derechos tengo como inquilino y cuáles son mis obligaciones?
¿Puedo ser desalojado sin el debido aviso?
¿Qué facilidades debo esperar cuando me cambie a mi nueva casa?
El Gobierno de la India aprobó la Ley de Control de Alquileres con el motivo de controlar los cobros de los alquileres, así como para salvaguardar los derechos de los inquilinos en términos de desalojo no autorizado.
Esta ley la determina el gobierno estatal pero se forma sobre la base de ciertos derechos que disfrutan los inquilinos y los propietarios.
Antes de alquilar una propiedad (ya sea como propietario o como inquilino), debes fijarte en ciertos puntos que te garanticen una transacción segura.
Dado que las tarifas de los alquileres y otros detalles de este tipo varían en cada estado, aquí tienes las pautas que puedes seguir, según el mandato del Ministerio de Vivienda y Asuntos Urbanos.
Al final de este artículo, también hemos proporcionado enlaces a las leyes de alquiler urbano de los estados de Maharashtra, Delhi, Bengala Occidental, Tamil Nadu y Karnataka, que cuentan con algunas de las ciudades más concurridas de la India.
Un acuerdo por escrito.
Es imprescindible que exista un acuerdo escrito entre inquilinos y propietarios para que la ley salvaguarde los intereses de ambas partes. Un acuerdo verbal no es jurídicamente vinculante y nadie debe conformarse con él.
Hay que rellenar un ‘Formulario Legal’ del acuerdo con las firmas de ambas partes. El propietario se queda con el formulario original y los inquilinos reciben los duplicados. Hasta que el propietario no entregue una copia del acuerdo a los inquilinos, éstos no están obligados a pagar el alquiler.
Sin embargo, no se aconseja no pagar el alquiler si el acuerdo está todavía en proceso porque el propietario puede pedirle que desaloje por falta de pago de las cuotas.
Mantenimiento de la vivienda.
Aparte del desgaste normal, ambas partes -inquilinos y propietarios- son solidariamente responsables del mantenimiento de la vivienda, salvo que el acuerdo especifique condiciones diferentes. Por ejemplo, como inquilino no se puede derribar una pared, o como propietario, no se puede reformar el local a no ser que lo acuerden ambas partes.
En el caso de que los inquilinos se nieguen a pagar las reparaciones, el importe se puede descontar de su fianza y si los propietarios se niegan a pagar, el importe se puede descontar de la renta periódica.
Condiciones de inhabitabilidad
Si el precio de la manutención supera el 50% de la renta pactada, la vivienda se considera ‘inhabitable’. Si el propietario se niega a tomar medidas al respecto, el inquilino o los inquilinos tienen derecho a desalojar la vivienda con un aviso por escrito de 15 días al arrendador. También pueden dirigirse a la Administración de Arrendamientos local para que tome cartas en el asunto.
Daños en la propiedad tras el inicio del arrendamiento
Una vez que los inquilinos ocupan la casa, son responsables de mantener las condiciones originales (de nuevo, salvo el mínimo desgaste normal). No pueden dañar la propiedad de forma intencionada o negligente y si en los casos en que se produzcan estos daños, deben notificarlo al propietario inmediatamente.
El propietario o la propietaria no pueden ocupar todo el local sin previo aviso
Ya sea para llevar a cabo reparaciones, comprobar las condiciones de la casa o cualquier otro motivo recogido en tu contrato de alquiler, el propietario no puede entrar en tus instalaciones sin avisar por escrito con 24 horas de antelación.
Deben informarte de su llegada con antelación y no pueden realizar comprobaciones por sorpresa -ya seas una familia o un conjunto de solteros que alquilan la casa-. El Modelo de Ley de Arrendamiento también dice que la entrada debe ser entre las 7 de la mañana y las 8 de la tarde.
Servicios esenciales
Los servicios esenciales como el suministro de agua, electricidad, aparcamiento, enlaces de comunicación, servicios sanitarios, etc. son los derechos básicos de los inquilinos.
Estos servicios no pueden ser cortados o retenidos ni por los inquilinos ni por los propietarios-incluso en el caso de impago de las cuotas.
En el caso de que los suministros esenciales sean cortados por cualquiera de las partes, la Autoridad Local de Alquileres puede intervenir, iniciar una investigación y también puede imponer una sanción a la parte, así como una indemnización a la parte agraviada.
Desahucio de inquilinos
Se puede pedir a los inquilinos que desalojen el local si no pagan la totalidad del alquiler durante dos meses consecutivos.
Además, si los inquilinos han abandonado el inmueble (durante un periodo prolongado de tiempo) sin una notificación por escrito o si están invadiendo una propiedad adicional o haciendo un mal uso de la misma (de modo que causen molestias públicas, para actividades ilegales) o dañándola, se les puede pedir legalmente que desalojen el inmueble.
Si los inquilinos no lo hacen en el plazo previsto, el propietario tiene derecho a cobrar el doble de la renta mensual como indemnización.
Muerte del inquilino
Si el inquilino fallece, el derecho de arrendamiento por el tiempo restante (según el contrato de alquiler) pasa a su sucesor en el siguiente orden:
Cónyuge
-Hijos/hijas solteras
-Padres
-Nuera (que sea viuda de un hijo fallecido)
Esto es lícito sólo si los sucesores convivían (o en los casos de arrendamiento no residencial, trabajaban en el local) junto con el inquilino fallecido. En el caso de que ninguno de estos sucesores conviviera con el arrendatario, el arrendamiento cesa inmediatamente.
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El alquiler a pagar
En el caso de un nuevo arrendamiento, el propietario del terreno y el inquilino tienen que acordar la renta a pagar que figura en el contrato escrito. Si se revisa el alquiler, el propietario debe informar a los inquilinos con tres meses de antelación.
El alquiler exigible suele determinarse por el valor total del edificio, que consiste en el valor de mercado de una parte del terreno, el coste de la construcción y el valor de las instalaciones.
Sin embargo, el porcentaje establecido de este valor de mercado que puede cobrarse como alquiler cambia según el estado de residencia. Consulta los siguientes enlaces para comprobarlo.
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Fianza
Según el Proyecto de Modelo de Arrendamiento, es ilegal cobrar una fianza que supere tres veces el alquiler mensual. Sin embargo, al igual que los gastos de alquiler, el porcentaje de la fianza está determinado por las leyes estatales. Consulta el siguiente enlace para ver la cuantía de la fianza que debes pagar en tu ciudad.
Una vez desalojado el inmueble, el propietario debe devolver la fianza a los inquilinos en el plazo de un mes. Pueden deducir la cantidad responsable de esto (después de la discusión con los inquilinos y el acuerdo de ambas partes) antes de reembolsar la cantidad.
Estas leyes están de acuerdo con el Proyecto de Modelo de Inquilinato prescrito por el Ministerio de Vivienda y Asuntos Urbanos, y funcionan como directrices generales a tener en cuenta antes de mudarse o alquilar su lugar.
Los enlaces de abajo le dirán las leyes exactas que se siguen por algunos estados de la India. Asegúrese de leerlas antes de firmar el acuerdo.
1. La Ley de Control de Alquileres de Maharashtra, 1999.
2. La Ley de Alquileres de Delhi, 1995.
3. La Ley de Arrendamiento de Locales de Bengala Occidental, 1997.
4. La Ley de Edificios (Arrendamiento y Control de Alquileres) de Tamil Nadu, 1960.
5. La Ley de Control de Alquileres de Karnataka, 2001.
(Editado por Gayatri Mishra)