Antecedentes

Expande la autoridad de los gobiernos locales para promulgar el control de alquileres en propiedades residenciales. Iniciativa de ley.

Declaración de Sí/No

Un voto SÍ a esta medida significa: La ley estatal no limitaría los tipos de leyes de control de alquileres que las ciudades y los condados podrían tener.

Un voto NO a esta medida significa: La ley estatal seguiría limitando los tipos de leyes de control de alquileres que las ciudades y los condados podrían tener.

Resumen de la estimación del analista legislativo del impacto fiscal neto del gobierno estatal y local

• Potencial reducción neta en los ingresos estatales y locales de decenas de millones de dólares al año a largo plazo. Dependiendo de las acciones de las comunidades locales, las pérdidas de ingresos podrían ser menores o considerablemente mayores.

Etiqueta electoral

Impacto fiscal: Posible reducción neta de los ingresos estatales y locales de decenas de millones de dólares al año a largo plazo. Dependiendo de las acciones de las comunidades locales, las pérdidas de ingresos podrían ser menores o considerablemente mayores.

La vivienda de alquiler es cara en California. Los inquilinos de California suelen pagar un 50% más por la vivienda que los de otros estados. En algunas partes del estado, los costes de alquiler son más del doble de la media nacional. El alquiler es alto en California porque el estado no tiene suficientes viviendas para todos los que quieren vivir aquí. Las personas que quieren vivir aquí deben competir por la vivienda, lo que aumenta los alquileres.

Varias ciudades tienen leyes de control de alquileres. Varias ciudades de California -incluyendo Los Ángeles, San Francisco y San José- tienen leyes que limitan cuánto pueden aumentar los propietarios los alquileres de las viviendas de un año a otro. Estas leyes suelen denominarse control de alquileres. Aproximadamente una quinta parte de los californianos viven en ciudades con control de alquileres. Las juntas locales de alquileres administran el control de alquileres. Estas juntas se financian a través de tasas a los propietarios.

Las sentencias judiciales limitan el control local de los alquileres. Los tribunales han dictaminado que las leyes de control de alquileres deben permitir que los propietarios reciban una «tasa de rendimiento justa». Esto significa que se debe permitir a los propietarios aumentar los alquileres lo suficiente como para recibir algún beneficio cada año.

La ley estatal limita el control local de los alquileres. Una ley estatal, conocida como Costa-Hawkins Rental Housing Act (Costa-Hawkins), limita las leyes locales de control de alquileres. Costa-Hawkins establece tres limitaciones principales. En primer lugar, el control de alquileres no puede aplicarse a ninguna vivienda unifamiliar. En segundo lugar, el control de alquileres no puede aplicarse a ninguna vivienda de nueva construcción terminada a partir del 1 de febrero de 1995. En tercer lugar, las leyes de control de alquileres no pueden decir a los propietarios lo que pueden cobrar a un nuevo inquilino cuando se muda por primera vez.

Ingresos fiscales de los gobiernos estatales y locales. Tres impuestos son las mayores fuentes de ingresos fiscales para el estado y los gobiernos locales en California. El estado recauda un impuesto sobre la renta de las personas físicas sobre los ingresos -incluidos los alquileres recibidos por los propietarios- obtenidos dentro del estado. Los gobiernos locales cobran impuestos sobre la propiedad a los propietarios en función del valor de sus bienes. El estado y los gobiernos locales recaudan impuestos sobre las ventas al por menor de bienes.

Deroga Costa-Hawkins. La medida deroga los límites de las leyes locales de control de alquileres de Costa-Hawkins. Según la medida, las ciudades y los condados pueden regular los alquileres de cualquier vivienda. También pueden limitar la cantidad que un propietario puede aumentar los alquileres cuando se muda un nuevo inquilino. La medida en sí no hace ningún cambio en las leyes locales de control de alquileres. Con algunas excepciones, las ciudades y los condados tendrían que tomar medidas por separado para cambiar sus leyes locales.

Exige una tasa de rendimiento justa. La medida requiere que las leyes de control de alquileres permitan a los propietarios una tasa de retorno justa. Esto pone los resultados de las sentencias judiciales anteriores en la ley estatal.

Efectos fiscales

Efectos económicos. Si las comunidades responden a esta medida ampliando sus leyes de control de alquileres podría dar lugar a varios efectos económicos. Los efectos más probables son:

• Para evitar la regulación de los alquileres, algunos propietarios venderían sus viviendas de alquiler a nuevos propietarios que vivirían en ellas.

• El valor de las viviendas de alquiler disminuiría porque los potenciales propietarios no querrían pagar tanto por estas propiedades.

• Algunos inquilinos gastarían menos en el alquiler y algunos propietarios recibirían menos ingresos por alquileres.

• Algunos inquilinos se mudarían con menos frecuencia.

Estos efectos dependerían de cuántas comunidades aprueben las nuevas leyes, de cuántas propiedades estén cubiertas y de cuánto se limiten los alquileres. Los votantes de algunas comunidades han propuesto ampliar el control de los alquileres si se aprueba esta medida. Si muchas localidades promulgaran una fuerte regulación de los alquileres, podrían producirse otros efectos económicos (como impactos en la construcción de viviendas).

Cambios en los ingresos estatales y locales. Los efectos económicos de la medida afectarían a los ingresos del impuesto sobre la propiedad, el impuesto sobre las ventas y el impuesto sobre la renta. Los impactos más importantes y probables son:

• Menos impuestos sobre la propiedad pagados por los propietarios. Un descenso en el valor de las propiedades de alquiler conduciría, durante varios años, a una disminución de los pagos de impuestos sobre la propiedad realizados por los propietarios de esas propiedades.

• Más impuestos sobre las ventas pagados por los inquilinos. Los inquilinos que pagan menos alquileres utilizarían parte de sus ahorros para comprar bienes sujetos a impuestos.

• Cambio en los impuestos sobre la renta pagados por los propietarios. Los pagos del impuesto sobre la renta de los propietarios cambiarían de varias maneras. Algunos propietarios recibirían menos ingresos por alquiler. Esto reduciría sus pagos del impuesto sobre la renta. Por otro lado, con el tiempo los propietarios pagarían menos por la compra de propiedades de alquiler. Esto reduciría los gastos que pueden reclamar para reducir sus pagos del impuesto sobre la renta (como los intereses hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad y la depreciación). Esto aumentaría sus pagos del impuesto sobre la renta. El efecto neto de la medida en los impuestos sobre la renta pagados por los propietarios a largo plazo no está claro.

En general, la medida probablemente reduciría los ingresos estatales y locales a largo plazo, con el mayor efecto en los impuestos sobre la propiedad. La cuantía de la pérdida de ingresos dependería de muchos factores, sobre todo de cómo respondan las comunidades a esta medida. Si varias comunidades amplían el control de los alquileres moderados para cubrir la mayor parte de sus viviendas de alquiler, las pérdidas de ingresos podrían ser de decenas de millones de dólares al año. Si son pocas las comunidades que realizan cambios, las pérdidas de ingresos serían menores. Si muchas comunidades aprueban un control fuerte de los alquileres, las pérdidas de ingresos podrían ser de cientos de millones de dólares al año.

Aumento de los costes del gobierno local. Si las ciudades o los condados crean nuevas leyes de control de alquileres o amplían las existentes, las juntas locales de alquileres se enfrentarían a un aumento de los costes administrativos y normativos. Dependiendo de las opciones de los gobiernos locales, estos costes podrían variar desde muy poco hasta decenas de millones de dólares al año. Estos costes probablemente se pagarían con tasas a los propietarios de viviendas de alquiler.