Cómo funciona un formulario de Quitclaim Deed de California
Un formulario de Quitclaim Deed de California es un tipo especial de escritura que se utiliza para transferir bienes raíces sin hacer garantías sobre el título de la propiedad. Una persona que transfiere una propiedad por medio de una escritura de renuncia no hace ninguna promesa de que él o ella es dueño o tiene un título claro de la propiedad. La persona que recibe una propiedad mediante una escritura de renuncia recibe cualquier interés que tenga el propietario, pero no más. La persona que firmó la escritura no es responsable si resulta que hay un problema con el título de la propiedad.
Otros nombres para las escrituras de renuncia de California
Una escritura de renuncia a veces se llama una escritura de renuncia (quit claim en lugar de quitclaim). Estos dos términos son intercambiables.
Algunas personas utilizan erróneamente el término quick claim deed al referirse a una escritura de renuncia. Ese término es siempre incorrecto. No existe una escritura de reclamación rápida.
Comparación de las escrituras de renuncia de California con otras formas de escrituras de California
Las escrituras de renuncia se identifican por la falta de cualquier garantía de título. Debido a que no hay garantía de título, la persona a la que se transmite la propiedad no tiene derechos legales contra la persona que firma la escritura. La persona que firma una escritura de renuncia transfiere cualquier interés que tenga al nuevo propietario, pero no garantiza que sea dueño de la propiedad o que tenga un título claro de la misma. Esta característica distingue el formulario de escritura de renuncia del formulario de escritura de concesión de California y del formulario de escritura de garantía de California, los cuales proporcionan una garantía de título.
Ejemplo: Jake transfiere una parcela de tierra en el condado de Los Ángeles a Brett. Unos meses más tarde, Jake renuncia a su interés en la misma propiedad a Robert mediante una escritura de renuncia. En el momento de la renuncia a Robert, Jake no era dueño de la propiedad (ya que la transmitió a Brett unos meses antes). Esto significa que Robert no tiene ningún interés en la propiedad.
Si Jake hubiera utilizado un formulario de escritura de concesión o de garantía, Robert tendría una reclamación legal contra Jake por incumplimiento de la garantía del título. Dado que un formulario de escritura de renuncia no garantiza el título, Jake no puede ser considerado responsable de la transmisión de una propiedad que no poseía. Dado que la transferencia se realizó mediante una escritura de renuncia, Robert no tiene ningún recurso legal contra Jake.
Como ilustra este ejemplo, una escritura de renuncia crea un riesgo para el nuevo propietario. El nuevo propietario sólo obtiene el interés que tiene el cedente. Si resulta que el cedente no tiene ningún interés, el receptor no recibe nada. Esta falta de garantía distingue a las escrituras de renuncia de las escrituras de garantía y de las escrituras de concesión.
Las escrituras de renuncia también se diferencian de otras formas de escrituras de California en que no transmiten el título adquirido posteriormente. Si resulta que el cedente no tiene el título de la propiedad, pero más tarde adquiere el título, el cedente puede mantener la propiedad después de que él o ella adquiere más tarde. El cesionario sólo obtiene el interés que el cedente tiene en el momento de la transferencia, sin derecho a ningún interés que el cedente pueda adquirir en un momento posterior.
La designación de una escritura como escritura de renuncia se refiere únicamente a la falta de una garantía de título. Otras escrituras reciben otros nombres que no dependen de la garantía del título. Por ejemplo, California reconoce las escrituras de propiedad vitalicia y las escrituras de transferencia por fallecimiento. Cada uno de estos tipos de escrituras recibe el nombre de la característica específica para evitar la sucesión asociada a la escritura. Como estos términos se refieren a características independientes, los mismos nombres pueden aplicarse a más de una escritura. Por ejemplo, una escritura de propiedad vitalicia de California también podría ser una escritura de renuncia de California.
Aunque las escrituras de renuncia son válidas y se utilizan a menudo en California, las aseguradoras de títulos de otros estados -incluido Texas- no favorecen las escrituras de renuncia. En estos otros estados, se puede utilizar una escritura sin garantía (también llamada escritura sin garantía) como sustituto de una escritura de renuncia. Debido a que las compañías de seguros de títulos de California reconocen las escrituras de renuncia, California no tiene un formulario de escritura sin garantía.
Usos comunes de las escrituras de renuncia
Debido a la falta de garantía, las escrituras de renuncia se utilizan más a menudo en situaciones de bajo riesgo. Las situaciones más comunes son:
- Regalos de bienes inmuebles, en los que el destinatario no da una contraprestación por la propiedad;
- Retirar a un ex-cónyuge del título de propiedad tras un divorcio;
- Crear una escritura que transfiera la propiedad automáticamente al morir para evitar la sucesión;
- Eliminar las nubes en el título (por ejemplo, un cedente puede renunciar a la propiedad a otra persona sólo para aclarar que el cedente no tiene un interés en la propiedad); o
- Eliminar el nombre de un cónyuge (o ex-cónyuge) del título de la propiedad inmobiliaria.
Las escrituras de renuncia se utilizan a menudo cuando una pareja quiere transferir la propiedad de los nombres de ambos cónyuges al nombre de uno de ellos. Esto podría hacerse para convertir la propiedad de bienes gananciales a bienes separados o para satisfacer los requisitos del seguro de título. Las compañías de seguros de títulos suelen exigir al cónyuge que no es propietario de los bienes inmuebles de California que firme una escritura de renuncia. Esto asegura que el cónyuge no propietario no reclame más tarde el título de la propiedad.
Cómo crear una escritura de renuncia de California
En California, las escrituras de renuncia tienen sus orígenes en el derecho común «transmisión por una liberación» en lugar de la autoridad estatutaria específica. El lenguaje de otorgamiento de la escritura incluirá habitualmente la palabra «quitclaim» en lugar de «convey» o «grant». Debe prestarse especial atención a la inclusión del lenguaje correcto de otorgamiento en la escritura. Por ejemplo, según el artículo 1092 del Código Civil de California, el uso accidental de «grant» en la escritura podría dar lugar a la creación de una escritura de concesión en lugar de una escritura de renuncia.
Además de utilizar el lenguaje correcto de concesión, una escritura de renuncia de California debe incluir los demás elementos requeridos que se aplican a todas las escrituras. Estos elementos incluyen una descripción legal válida, una declaración de consideración y una descripción de la forma en que los copropietarios tendrán el título. La escritura también debe cumplir con los requisitos de tamaño de letra y formato de página, así como con los requisitos de firma y notarización de California.
Las escrituras de renuncia deben redactarse cuidadosamente para evitar mezclar términos. Si, por ejemplo, una escritura de renuncia incluye una garantía de título en el cuerpo de la escritura, habría una contradicción entre el tipo de escritura utilizada y el lenguaje de la propia escritura. Estas contradicciones se denominan ambigüedades patentes y pueden invalidar la escritura o dar lugar a un procedimiento judicial. Los formularios de escritura creados por nuestro Generador de Escrituras fueron diseñados por abogados para cumplir con los requisitos de la ley de California.