Una segunda hipoteca es simplemente un préstamo que se toma después de la primera hipoteca. Puede haber varias razones para pedir una segunda hipoteca, como la consolidación de deudas, la financiación de mejoras en la vivienda o la cobertura de una parte del pago inicial de la primera hipoteca para evitar el requisito del seguro hipotecario de la propiedad (PMI). La segunda hipoteca, garantizada con los mismos bienes que la primera, suele tener un tipo de interés más alto que la primera. La cantidad que se puede pedir prestada se basa en el patrimonio neto de la vivienda, que es la diferencia entre el valor actual de la propiedad y la cantidad que se debe por ella. Otra opción, si hay suficiente capital, es refinanciar y pedir prestados fondos por encima del saldo actual del préstamo.
Término del préstamo
Los préstamos de segunda hipoteca suelen tener plazos de hasta 20 años o de tan sólo un año. Cuanto más corto sea el plazo del préstamo, mayor será el pago mensual. Siempre es una buena idea hablar de los plazos de amortización con la empresa hipotecaria prestamista para seleccionar el préstamo que mejor se adapte a las necesidades del propietario. Por ejemplo, cuando se pide un préstamo de 30.000 dólares para hacer reparaciones en la casa, puede que no sea una buena idea seleccionar un préstamo que requiera la devolución del préstamo en uno o dos años, porque los pagos de cada mes podrían ser demasiado altos para gestionarlos.
La mayoría de los propietarios de viviendas tienden a seleccionar líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) en lugar de préstamos con garantía hipotecaria para sus necesidades de segunda hipoteca, y los HELOC representan alrededor del 90% del volumen total del mercado. Cuando los tipos de interés del mercado caen, muchos propietarios optan por hacer una refinanciación en efectivo en lugar de obtener una segunda hipoteca.
Líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)
Estas actúan de forma similar a las tarjetas de crédito durante el período inicial en el que el prestatario puede pagarlas y volver a utilizarlas. Después de lo que es típicamente un período de retiro de 10 a 15 años, estos se convierten en préstamos de amortización que deben ser devueltos en su totalidad durante el período de amortización, que suele ser de 10 años. Los HELOC no suelen tener una cuota de solicitud, aunque si no se utiliza la línea pueden cobrar una cuota anual de mantenimiento de la cuenta de hasta 100 dólares.
Los Préstamos sobre el capital de la vivienda
Actúan de forma similar a las primeras hipotecas, aunque suelen cobrar tipos de interés ligeramente más altos, ya que el titular del primer pagaré es el primero en cobrar en caso de impago. Estos cobran un coste de cierre del 3 al 5 por ciento. Cualquier forma de segunda hipoteca puede cerrarse normalmente en un par de semanas o un mes.
Refinanciación en efectivo
Una refinanciación en efectivo es igual que una refinanciación de una hipoteca normal, excepto que se añade a la cantidad prestada para utilizar el efectivo para otros fines. Suelen cobrar entre un 3 y un 5 por ciento para cerrar y tardan entre un mes y medio y dos meses en cerrarse.
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Nuestra tabla de tarifas enumera las ofertas actuales de capital de la vivienda en su zona, que puede utilizar para encontrar un prestamista local o comparar con otras opciones de préstamo. En el cuadro de selección puede elegir entre HELOCs y préstamos sobre el capital de la vivienda de una duración de 5, 10, 15, 20 o 30 años.
Costes
Todas las empresas, incluidos los prestamistas hipotecarios cobran una comisión de préstamo. Los prestamistas suelen cobrar comisiones de apertura del préstamo y costes de tasación, además de puntos. Los «puntos» son una comisión por reducir el tipo de interés del préstamo. Un porcentaje del préstamo equivale a un punto. Por ejemplo, un préstamo de veinte mil que tuviera una cuota de 8 «puntos», la cuota real sería de 1.600 dólares en «puntos». La cantidad de puntos que cobra una compañía hipotecaria puede variar y es una buena idea consultar a varios prestamistas para conseguir el mejor tipo de interés. Antes de acordar el préstamo, obtenga siempre por escrito el importe de la comisión. Algunos estados limitan el importe de las comisiones que un prestamista puede cobrar por un segundo préstamo. El comisionado bancario del estado o la oficina de protección del consumidor pueden proporcionar información sobre cualquier límite estatal. Si hay un límite, compárelo con cualquier presupuesto escrito que le haya proporcionado la compañía hipotecaria.
Tarifas porcentuales anuales
Si el préstamo tiene un tipo fijo, lo que significa que se mantiene igual durante todo el plazo del préstamo. Sin embargo, hay bastantes prestamistas que darán a los prestatarios hipotecas de tasa variable. Estos también se conocen como hipotecas de tasa ajustable. Las ARM pueden tener lo que se llama un ajuste periódico del tipo de interés durante la vida del préstamo. Si el contrato permite al prestamista cambiar o ajustar el tipo de interés, es importante saber cuándo se puede cambiar el tipo, con qué frecuencia se puede cambiar e incluso si hay límites en cuanto a las cantidades que se pueden cambiar los pagos o los intereses. La compañía hipotecaria también debe informar sobre qué base se utilizará para calcular un nuevo tipo de interés.
Tipos
Las razones más comunes por las que la gente obtiene una segunda hipoteca son:
- para evitar el pago del PMI en su primera hipoteca
- consolidar otras deudas de mayor interés en un solo pago de menor interés
- crear una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)
- reparaciones en la casa & mejoras
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Existen dos tipos de hipotecas secundarias: los préstamos con garantía hipotecaria (que suelen cobrar tipos fijos) & las líneas de crédito con garantía hipotecaria. La línea de crédito con garantía hipotecaria es una hipoteca con tipo de interés variable. El tipo de interés de este préstamo es fijo durante un periodo de tiempo determinado y luego se convierte en un tipo ajustable durante el resto del préstamo. El ajuste, basado en los cambios de un índice preseleccionado, se establece en un calendario predefinido, normalmente una vez al año. El tipo de interés y la cuota mensual se «ajustan» en función de las variaciones del índice. La línea de crédito es similar a una tarjeta de crédito: hay un límite máximo. A lo largo de la vida del préstamo, se puede sacar cualquier cantidad de dinero hasta el importe del límite máximo. Se puede pagar la totalidad del importe antes de lo previsto, y la línea puede mantenerse abierta para futuras extracciones. Sin embargo, la línea de crédito tiene una duración determinada. Existe un plazo establecido para realizar reintegros y saldar la deuda. Una vez terminada la vida del préstamo, sería necesario pagar todo el saldo o refinanciarlo.
Otros datos importantes
El prestamista de la hipoteca original de la vivienda tiene preferencia sobre el prestamista de la segunda hipoteca.
El proceso para conseguir una segunda hipoteca es el mismo proceso que para conseguir una primera hipoteca. Se debe completar todo el papeleo financiero y la información personal, se requiere una nueva valoración de la vivienda y el nuevo prestamista debe tener toda la información necesaria para determinar si podrá financiar el préstamo.
La segunda hipoteca es un nuevo préstamo y hay tasas involucradas. Hay tasas de originación del préstamo, tasas de tasación y costes de cierre, al igual que con la primera hipoteca.
La segunda hipoteca puede ser más difícil de obtener. Cuando se refinancia una primera hipoteca, el prestamista tiene el primer gravamen sobre la propiedad si hay una ejecución hipotecaria o un impago del préstamo. Cuando se toma la segunda hipoteca, el prestamista es consciente de que si se ejecuta la primera hipoteca, se les pagará lo que se les debe primero y el resto se pagará a los prestamistas posteriores.
Cuando hay una segunda hipoteca hay dos pagos cada mes en lugar de uno. El primer pago de la hipoteca se realiza además del segundo pago de la hipoteca cada mes para evitar el impago de los préstamos.
Los propietarios de viviendas pueden querer refinanciar mientras los tipos son bajos
Los tipos del Tesoro de EE.UU. a 10 años han caído recientemente a mínimos históricos debido a la propagación del coronavirus que ha impulsado un sentimiento de riesgo, con otros tipos financieros cayendo a la par. Los propietarios de viviendas que compran o refinancian con los bajos tipos actuales pueden beneficiarse de la reciente volatilidad de los tipos.
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