¿Te preguntas cómo vender una vivienda a un familiar? Lo que debería preguntarse es cómo vender una vivienda a un familiar y mantener una buena relación. Hacerlo es algo complicado, pero a continuación te damos unos excelentes consejos para que el proceso sea beneficioso para ambas partes y quedéis en buenos términos.
Puedes vender tu casa a un familiar, pero eso añade complicaciones al proceso.
Vender su casa a un miembro de la familia es una gran manera de simplificar el proceso de búsqueda de un comprador, pero añade algunos elementos adicionales a la mezcla.
Hay un alto potencial de peleas familiares, así que establezca las reglas de antemano y solicite la ayuda de un agente inmobiliario local con experiencia para asegurarse de que las cosas vayan bien y su relación permanezca intacta. Ellos serán capaces de ayudarle a navegar por este proceso más fácilmente y abordar cualquier preocupación.
Aquí está lo que necesita saber si usted está pensando en vender su casa a un miembro de la familia.
¿Puede usted vender una casa a un miembro de la familia?
Usted puede absolutamente vender una casa a un familiar. Además, puede evitar el proceso de búsqueda de un comprador, que requiere mucho tiempo y dinero. Sin embargo, hay una advertencia. Si alguna vez has prestado dinero a un familiar, has tenido un negocio con un pariente o incluso has compartido un apartamento como compañeros de piso, sabes que no siempre es fácil. Es difícil tener conversaciones francas con nuestros seres queridos, especialmente cuando se trata de dinero.
Por eso, asegúrate de llamar a un agente inmobiliario y a un buen abogado para que te ayuden en el proceso y se aseguren de que todos están en la misma página. Querrá que un agente realice una tasación de la vivienda o un análisis comparativo del mercado (CMA) para dar un valor aproximado de lo que vale su casa.
Haga que esto se haga al principio de las negociaciones con su familiar para que pueda llegar a un precio de venta que funcione para ambos. Lo último que quiere es descubrir una falta de comunicación sobre el precio o los términos en el momento del cierre.
¿Es ilegal vender su casa a un familiar?
Sólo es ilegal vender su casa a un familiar si lo hace para evitar impuestos – y hacerlo de forma ilegal. Además, si está vendiendo con un descuento extremo, puede estar sujeto a un impuesto sobre el patrimonio y las donaciones, de todos modos. Por lo demás, vender una casa a un familiar es igual que vender su casa a cualquier otro comprador.
¿Cómo se transfiere el título de propiedad?
Hay varias maneras de transferir el título de su casa a un miembro de la familia:
- Transferencia de Escritura de Garantía Especial – Este tipo protege a su miembro de la familia de cualquier problema de propiedad o reclamaciones que haya tenido mientras era dueño de la casa
- Transferencia de Escritura de Garantía General – Asegura que todos sus derechos de propiedad se transfieren a su miembro de la familia y asegura legalmente tanto sus acciones pasadas o futuras contra la propiedad.
- Transferencia de la Escritura de Renuncia – Una escritura de renuncia sólo transfiere su interés de propiedad a su familiar, pero no lo protege de cualquier reclamación legal.
Al transferir el título de propiedad querrá asegurarse de consultar a un abogado. Como puede ver, hay matices en cada forma de transferir y cuál es la mejor depende de su situación específica, y de las implicaciones fiscales de cada una. Dependiendo del valor de la propiedad, tanto usted como su pariente pueden tener que pagar impuestos sobre donaciones o ganancias de capital.
¿Cuánto cuesta transferir el título de una propiedad?
El coste de la transferencia del título depende del método utilizado y de si contrata a un profesional para que le ayude. El impuesto de transferencia o la tasa que se paga al condado o al estado suele depender del valor de la vivienda y de las páginas del documento, pero es relativamente mínimo.
Por lo general, puede presentar los documentos necesarios usted mismo con la ayuda de un notario, pero corre el riesgo de hacerlo de forma incorrecta y encontrarse con problemas importantes más adelante. Por ejemplo, un traspaso podría anular su seguro de título, hacer que el importe total de su hipoteca deba pagarse inmediatamente, u otros problemas complicados imprevistos.
Si bien los honorarios pueden no ser muchos para la transferencia real, hay otros costos a considerar si se transfiere la propiedad a un miembro de la familia, como el impuesto sobre el patrimonio y las donaciones, y los futuros impuestos sobre las ganancias de capital que su pariente puede estar en el gancho.
¿Se puede regalar una casa a un miembro de la familia?
Por supuesto que puede regalar una casa a un miembro de la familia, pero siempre consideremos al Tío Sam. A partir de 2019, puedes regalar 15.000 dólares a todas las personas que quieras anualmente sin pagar un impuesto sobre donaciones, siempre y cuando no superes tu exención federal unificada de impuestos sobre donaciones y patrimonio de 11,4 millones de dólares en total a lo largo de tu vida. La excepción es si usted está regalando a su cónyuge – entonces el regalo está libre de impuestos.
Así, si usted y su cónyuge regalan su casa de 200.000 dólares a su hijo y nuera, cada uno podría regalar 15.000 dólares anuales a cada persona. Aunque tendría que presentar una declaración de impuestos sobre donaciones por los 140.000 dólares restantes (hemos restado 15.000 dólares x 2 x 2), podría hacer esta donación libre de impuestos, a no ser que haya hecho donaciones importantes a lo largo de su vida. Los 140.000 dólares contarían para su exclusión del impuesto sobre el patrimonio y las donaciones de 11,4 millones de dólares (o 22,8 millones de dólares para usted y su cónyuge juntos).
Cuando regale una casa a un familiar, tenga en cuenta también su futura obligación de pagar el impuesto sobre las plusvalías. A menos que vivan en la casa como su residencia principal durante dos años primero, cuando vendan la casa, el precio original que usted pagó se convierte en la base fiscal del receptor.
Si usted pagó 100.000 dólares por una casa hace 30 años, la regala a su hija, y ella la vende inmediatamente por 400.000 dólares, sus ganancias de capital serían de 300.000 dólares. Dado que a usted se le permite una exclusión de 250.000 dólares, ella tendría que pagar el impuesto sobre las plusvalías por 50.000 dólares.
Por otro lado, si usted esperara hasta su muerte para que su hijo heredara la propiedad, la base del coste sería la «base incrementada», o el valor de la propiedad en la fecha de su muerte. Si su hijo vendiera inmediatamente la propiedad por ese valor, no estaría sujeto al impuesto sobre las plusvalías en absoluto.
¿Necesita un abogado si vende una casa a un familiar?
Aunque no tiene que utilizar un abogado para vender una casa a un familiar, es muy recomendable que lo haga. Al igual que ocurre con cualquier asunto legal, las cosas pueden torcerse rápidamente por pequeños errores de comunicación o por papeleo mal archivado. La elección de un formulario en lugar de otro podría tener enormes implicaciones en materia de impuestos o asuntos legales. Un abogado se asegurará de que todo quede por escrito y puede ayudar a evitar futuras batallas legales o gastos imprevistos.
¿Hay que pagar impuestos sobre las plusvalías de una casa que se vende a la familia?
Independientemente de si vende su casa a un familiar o a cualquier otra persona, es poco probable que tenga que pagar impuestos sobre las plusvalías. El IRS calcula las ganancias de capital como la diferencia entre el precio que pagó por la casa -su base de coste- y el precio por el que finalmente la vende.
Si compró una casa hace 20 años por 100.000 dólares y recientemente la vendió a un familiar por 200.000 dólares, su ganancia de capital sería de 100.000 dólares. El IRS permite una exclusión de 250.000 dólares de las ganancias de capital en bienes raíces si eres soltero, y 500.000 dólares si estás casado. Independientemente de si estás casado o no, tu plusvalía queda por debajo de ambas cantidades, por lo que no tendrías que pagar el impuesto de plusvalía.
¿Cuál es la mejor manera de ahorrar dinero al vender tu casa a un familiar?
Puedes ahorrarte mucho en posibles impuestos o cargas financieras si consultas a un profesional antes de aventurarte a vender tu casa a un familiar. Lo que puede parecer un buen acuerdo para ambas partes, en realidad podría estar muy sesgado en una dirección debido a las futuras implicaciones fiscales o a las tasas.
Dado que su venta también es bastante sencilla, puede ahorrar dinero en los costes de cierre utilizando un agente inmobiliario con tarifa plana. Los Agentes Asociados de Clever son agentes inmobiliarios de primera categoría de grandes marcas -como Keller Williams o Century 21- que son expertos en sus mercados locales.
Los Agentes Asociados ofrecen el mismo servicio completo que otros agentes, la única diferencia es que han acordado trabajar por una tarifa plana de 3.000 dólares, o del 1% si su casa se vende por más de 350.000 dólares. Esto mantiene más dinero en manos de sus seres queridos.
Preguntas frecuentes sobre la venta de su casa a un familiar
¿Se puede vender una casa a un familiar por 1€?
Se puede. Y funciona de forma similar a regalar tu casa a un familiar. Pero, puede acabar costándote si eres demasiado generoso. Como Hacienda considera que cualquier descuento que hagas a un familiar por debajo del valor de mercado es un regalo, es posible que tengas que pagar el impuesto de donaciones por esa cantidad. A partir de 2019, puedes regalar 15.000 dólares a todas las personas que quieras anualmente sin pagar un impuesto sobre donaciones, siempre que no superes tu exención federal unificada de impuestos sobre donaciones y sobre el patrimonio de 11,4 millones de dólares en total a lo largo de tu vida.
¿Pueden los padres regalar una casa a su hijo?
Los padres pueden regalar una casa a su hijo, pero pueden estar sujetos al impuesto sobre el patrimonio y las donaciones. Si la vivienda tiene un valor inferior a 30.000 dólares (cada persona tiene derecho a una exención de 15.000 dólares para donaciones) o si los padres no han hecho donaciones que superen los 22,8 millones de dólares a lo largo de su vida, el impuesto quedaría exento.
Sin embargo, el hijo puede estar sujeto a futuras plusvalías si no vive en la vivienda durante al menos dos años antes de venderla. Esto se debe a que el IRS calcula la base de coste como la cantidad que los padres pagaron por la propiedad.
¿Puedes comprar una casa a tus padres por menos del valor de mercado?
Aunque tus padres pueden venderte su casa por un precio inferior al valor de mercado, ese descuento puede estar sujeto al impuesto de sucesiones y donaciones, dependiendo de la cantidad y de sus hábitos de donación de por vida.
A partir de 2019, tú y tu cónyuge podéis regalar cada uno 15.000 dólares a una persona al año sin pagar el impuesto sobre donaciones, siempre que no superéis vuestra exención federal unificada de impuestos sobre donaciones y sobre el patrimonio de 11,4 millones de dólares en total a lo largo de vuestra vida (22,8 millones de dólares entre los dos). Por tanto, si tus padres te venden su casa por 30.000 dólares por debajo de su valor, no tienes problemas. Si el descuento es superior a esta cantidad, pero tus padres no han hecho donaciones sustanciales a lo largo de su vida, la donación tampoco estará sujeta al impuesto sobre donaciones.