Cuando se desaloja a un inquilino en Virginia, el arrendador debe primero dar por terminado el arrendamiento. En la mayoría de los casos, el propietario tendrá que proporcionar al inquilino una notificación antes de terminar el arrendamiento y presentar una demanda de desalojo contra el inquilino.
Este artículo explicará cómo un propietario puede desalojar a un inquilino en Virginia.
Notificación para la terminación con causa
El primer paso para desalojar a un inquilino es terminar el arrendamiento. Si un propietario quiere desalojar a un inquilino antes de que el término del arrendamiento haya terminado, entonces el propietario debe tener una causa legal. Las causas legales más comunes de desahucio son el impago del alquiler por parte del inquilino o la violación del contrato de alquiler. Sin embargo, el propietario también puede desalojar al inquilino por cometer un acto ilegal, como el consumo o la posesión de drogas en las instalaciones. En la mayoría de estas situaciones, el propietario deberá primero avisar al inquilino -y posiblemente darle la oportunidad de arreglar el problema- antes de poner fin al arrendamiento y presentar una demanda de desahucio.
- Aviso de cinco días para que pague el alquiler o lo abandone: Si los inquilinos se retrasan en el pago del alquiler, el propietario puede darles un aviso de cinco días para que paguen el alquiler o lo abandonen. Este aviso informará a los inquilinos de que tienen cinco días para pagar el alquiler o abandonar la unidad de alquiler. Si los inquilinos no pagan el alquiler en el plazo de cinco días, el propietario puede acudir a los tribunales y presentar una demanda de desahucio contra el inquilino (Código de Vapores Ann. § 55.1-1245F (2020).)
- Aviso de treinta días para subsanar o abandonar la vivienda: Si el inquilino viola el contrato de alquiler o el contrato de arrendamiento y esa violación puede ser remediada (por ejemplo, haciendo pequeñas reparaciones en la unidad de alquiler o encontrando un nuevo hogar para una mascota no autorizada), entonces el propietario debe primero dar al inquilino un aviso de 30 días para subsanar o abandonar. Este aviso informará al inquilino de que dispone de 21 días para subsanar la infracción o abandonar la vivienda de alquiler. Si el inquilino no remedia la violación o se muda, entonces el propietario puede presentar una demanda de desalojo contra el inquilino al final de los 30 días. (Código de Vapores Ann. § 55.1-1245A (2020).)
- Aviso de desalojo incondicional de treinta días: Si el inquilino viola el contrato de arrendamiento o el contrato de alquiler y la violación no puede ser remediada (como causar daños importantes a la unidad de alquiler), entonces el propietario puede dar al inquilino un aviso de renuncia incondicional de 30 días. La notificación debe especificar los actos y omisiones que constituyeron el incumplimiento. Este aviso informará al inquilino de que debe mudarse al final del periodo de 30 días o el propietario presentará una demanda de desahucio contra el inquilino. (Código de Vapores Ann. § 55.1-1245C (2020).) Los propietarios de Virginia también pueden entregar avisos de desalojo incondicional de 30 días cuando los inquilinos han sido notificados previamente por escrito de un incumplimiento y luego cometen intencionadamente un incumplimiento similar. Dicha notificación debe especificar los actos y omisiones que constituyen el incumplimiento actual, hacer referencia al incumplimiento anterior y declarar que el arrendamiento finalizará en un plazo no inferior a 30 días. (Código de Vapores Ann. § 55.1-1245E (2020).)
- No es necesario el aviso: El propietario no está obligado a dar al inquilino ningún tipo de notificación si el inquilino comete un acto criminal o intencional que no es remediable y representa una amenaza para la salud o la seguridad. Esto incluye cualquier actividad ilegal relacionada con las drogas. El propietario puede ir directamente a los tribunales y presentar una demanda de desahucio contra el inquilino (Código de Vapores Ann. § 55.1-1245C(2020).)
Notificación de terminación sin causa
Un propietario no puede desalojar a un inquilino simplemente porque al propietario no le gusta esa persona. Si el propietario no tiene una razón legal para el desalojo, entonces el propietario debe esperar hasta que el plazo del arrendamiento haya expirado antes de esperar que el inquilino se mude. Dependiendo del tipo de inquilinato, el propietario puede aún necesitar dar aviso al inquilino.
Inquilinato de mes a mes
Para terminar un inquilinato de mes a mes en Virginia, el propietario debe dar al inquilino un aviso de 30 días informando que el inquilinato terminará al final del plazo de 30 días. Si el inquilino no se ha mudado de la unidad de alquiler al final de los 30 días, entonces el propietario puede presentar una demanda de desalojo contra el inquilino (Va. Code Ann. § 55.1-1253A (2020).)
Arrendamiento a plazo fijo
Si el inquilino tiene un contrato de arrendamiento a plazo fijo, como por ejemplo por un año, el propietario debe esperar hasta el final del plazo antes de esperar que el inquilino se mude. El propietario no necesita dar al inquilino un aviso de mudanza a menos que el contrato de alquiler lo requiera específicamente.
Defensas contra el desalojo del inquilino
Aunque un propietario pueda tener una causa legal válida para desalojar a un inquilino, el inquilino puede decidir luchar contra el desalojo. El inquilino puede tener una defensa válida contra el desalojo, como que el propietario discrimina al inquilino o que el propietario no sigue los procedimientos adecuados de desalojo. Al luchar contra el desalojo, el inquilino podría retrasar el desalojo y permanecer en la unidad de alquiler durante más tiempo. Defensas del inquilino ante los desalojos en Virginia tiene más información.
Desalojo del inquilino
La única forma legal que tiene el propietario para desalojar a un inquilino es ganando una demanda de desalojo. Incluso entonces, el propietario no está autorizado a sacar al inquilino de la unidad de alquiler; sólo un agente de la ley puede hacerlo. Es ilegal que un propietario en Virginia intente forzar a un inquilino a mudarse de una unidad de alquiler, y el inquilino puede demandar al propietario por un desalojo ilegal.
Si el inquilino deja bienes en las instalaciones, la forma en que el propietario puede disponer de los bienes depende de las circunstancias:
- Arrendamiento terminado por causa. Al dar un aviso de terminación al inquilino (como un aviso de cinco días para pagar el alquiler o abandonar), el propietario puede incluir en el aviso una declaración de que cualquier propiedad dejada en las instalaciones por el inquilino después de que el inquilino se mude de la unidad de alquiler se considerará abandonada después de 24 horas. El propietario puede entonces deshacerse de la propiedad al final de las 24 horas después de que el inquilino se haya mudado. (Va. Code Ann. § 55.1-1254 (2020).)
- Alquiler abandonado por el inquilino. Si el contrato de arrendamiento o el contrato de alquiler requiere que el inquilino notifique al propietario de una ausencia del alquiler más de siete días, y el inquilino no da tal aviso, el propietario debe dar al inquilino un aviso por escrito que a menos que el inquilino le haga saber al propietario que el alquiler no está abandonado dentro de los siete días, el propietario asumirá que el alquiler está abandonado. Una vez transcurridos los siete días, el propietario puede disponer de los bienes del inquilino si éste no ha respondido. (Va. Code Ann. §§ 55.1-1254, 55.1-1249 (2020).)
- Todas las demás situaciones.Si el propietario no incluyó la declaración anterior en la notificación de terminación, o dio la notificación después de que el inquilino abandonó el alquiler, entonces el propietario debe dar al inquilino una notificación por escrito indicando que el inquilino tiene diez días para reclamar la propiedad o el propietario dispondrá de ella dentro de las 24 horas siguientes a la expiración de los diez días. (Va. Code Ann. § 55.1-1254 (2020).)
Razón de las normas
Los propietarios deben seguir cuidadosamente todas las normas y procedimientos exigidos por la ley de Virginia al desalojar a un inquilino; de lo contrario, el desalojo podría no ser válido. Aunque estas normas y procedimientos pueden parecer gravosos para el arrendador, están ahí por una razón. Los desahucios suelen producirse muy rápidamente, y el resultado final es grave: el inquilino ha perdido un lugar donde vivir. Las normas ayudan a garantizar que el desahucio esté justificado y que el inquilino tenga tiempo suficiente para encontrar un nuevo hogar.