A lo largo de los años, ha visto los carteles -escritos a mano y en mayúsculas, clavados en el poste de teléfono justo al salir de la autopista- «COMPRARÁ SU CASA EN EFECTIVO». Últimamente, has empezado a notar otra tendencia: esas empresas tecnológicas impulsadas por algoritmos llamadas iBuyers que hacen ofertas en efectivo por las casas y cierran en días.
Entonces, ¿qué son estos diversos modelos de negocio, y cuál es tu mejor jugada como propietario que busca vender su casa rápidamente?
Algunos antecedentes sobre el dinero en efectivo para las casas
Los inversores que compran casas por dinero en efectivo y luego las venden para obtener un beneficio no es una empresa pequeña – y los datos del mercado de la vivienda muestran que este tipo de compras están realmente en aumento: La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) informa de que los inversores representaron el 15% de las ventas de viviendas en julio de 2020, un aumento con respecto al 11% del año anterior.
Puedes pensar en la venta de tu casa a un inversor como en la entrega de tu coche en el concesionario. Si quieres vender tu coche, seguro que puedes hacerlo tú mismo. Haga algunas reparaciones menores, póngalo en Craigslist, organice sus propias pruebas de manejo y maneje todo el papeleo usted mismo. Sin embargo, es más fácil llevarlo al mismo concesionario al que le va a comprar su próximo coche y dejar que ellos se encarguen de ello.
¿Quiénes son estos compradores en efectivo, de todos modos?
Como grupo, los compradores en efectivo o las empresas de compra de casas por definición son individuos o entidades que compran su casa directamente y de una sola vez, sin la necesidad de financiación de un prestamista.
En general, vender su casa a un comprador en efectivo le permite omitir las molestias de la preparación de la casa, las exposiciones y la puesta en escena y organizar un calendario de cierre más flexible para coordinarlo con la compra de su próxima residencia.
Pero no todos los compradores en efectivo tienen las mismas condiciones y políticas. De hecho, estos compradores han evolucionado en algunas categorías más grandes:
Inversores de compra y mantenimiento
Los inversores de compra y mantenimiento compran casas y las convierten en propiedades de alquiler.
Dentro de la categoría de compra y mantenimiento, tienes inversores individuales que compran y alquilan propiedades para obtener ingresos pasivos. A mayor escala, hay inversores institucionales que compran un mínimo de 10 propiedades de alquiler al año, siendo el ejemplo por excelencia Invitation Homes, una filial de Blackstone que opera en 16 mercados de toda América.
En el segundo trimestre de 2020, el 1,4% de las ventas de viviendas unifamiliares y condominios se vendieron a inversores institucionales, según ATTOM Data Solutions.
Como vendedor a inversores de compra y retención, tienes fechas de cierre más flexibles y probablemente obtendrás mejores precios que si vendieras a un volteador de casas.
Los volteadores de casas
Piensa en Chip y Joanna Gaines o en tu tío aficionado a la remodelación: compran casas, normalmente en peor estado y a un coste menor, con la intención de renovarlas y voltearlas por más.
ATTOM Data Solutions informa de que en 2019, el número de casas volteadas alcanzó un máximo de cuota de mercado de 8 años, representando el 6,2% de todas las ventas de casas del país. En total, hubo 245.864 viviendas unifamiliares volteadas en 2019.
Los iBuyers
Uno de los mayores (y más nuevos) actores en el mundo de la venta de casas por dinero en efectivo es el iBuyer, experto en tecnología y basado en datos, abreviatura de «comprador instantáneo».»Los iBuyers utilizan modelos de valoración automatizados (AVM) para hacer ofertas competitivas en casas residenciales que suelen estar en mejores condiciones.
Dado que los iBuyers suelen obtener menos beneficios por cada venta, su negocio depende más de la rotación de un alto volumen de casas utilizando la tecnología para agilizar las operaciones.
¿En cuanto al vendedor? No hay puesta en escena, no hay casas abiertas – se evita el largo proceso de venta de la casa tradicional y se puede cerrar en cuestión de días una vez que se acepta una oferta. Los iBuyers generalmente ofrecen un mejor precio, hasta el 98% del valor justo de mercado, mientras que cobran a los vendedores una tarifa alrededor del 7%-10% más el costo de las reparaciones necesarias.
Según un estudio realizado en 200 ciudades de Estados Unidos a principios de este año, los iBuyers adquirieron el 1% de todas las compras de viviendas en esos mercados en 2019. Eso puede sonar como una pequeña porción, pero es casi el doble que el año anterior, lo que indica que un número creciente de vendedores están cambiando a la velocidad y la conveniencia de este modelo relativamente nuevo.
Aunque la COVID-19 suprimió la compra de iBuyers hasta en un 90% – y la actividad de iBuyers en 2020 se reducirá en comparación con el año anterior debido a esto – los iBuyers están volviendo a entrar cautelosamente en el mercado y probablemente serán un elemento a largo plazo del panorama inmobiliario mayor.
7 cosas que debes saber sobre la venta de tu casa por dinero
HomeLight te emparejará con compradores de casas instantáneos en tu área.
A partir de 2019, el 89% de los propietarios de viviendas eligieron listar su casa con un agente inmobiliario en el mercado abierto.
Esta es la ruta deseable para muchos vendedores porque su principal prioridad es alcanzar el punto de precio más alto posible. Los agentes llevan un montón de sombreros para hacer que eso suceda, ayudando al vendedor a conseguir una casa preparada, escenificada y lista para el mercado y guiándolos a través de las negociaciones y el cierre.
Pero en el caso de que una venta rápida o segura tenga prioridad sobre el precio, usted podría ir al mercado en busca de un comprador en efectivo.
Dependiendo de la condición de su casa, el punto de precio y la ubicación, su casa será una compra más deseable para ciertos compradores en efectivo sobre otros. La mayoría de los compradores de bienes raíces tienen una «caja de compra» específica que utilizan con parámetros en cuanto a qué tipos de propiedades son más valiosas para ellos. Eso significa que lo que «vale» tu casa variará, incluso entre los compradores que pueden pagar al instante.
Con Simple Sale, HomeLight ha creado la mayor red de iBuyers de Estados Unidos para que no tengas que pasar horas buscando al inversor adecuado. Sólo tiene que rellenar algunos datos sobre su casa y la ubicación y vamos a determinar qué iBuyer es el mejor partido para usted sobre la base de su historial de transacciones anteriores, rango de precios objetivo, y los tipos de propiedad que son históricamente dispuestos a comprar.
A partir de ahí, se puede comparar lo que obtendría por su casa mediante la venta a un iBuyer contra una estimación de lo que su casa iría en el mercado abierto con la ayuda de un agente superior.
Olvídese de las molestias y venda su casa por dinero
Reuniremos ofertas de nuestra red de compradores y le pondremos en contacto con el mejor postor.
Algunos compradores directos comprarán su casa tal y como está.
Si su casa necesita algunas reparaciones importantes antes de que pueda ponerla en el mercado, una oferta en efectivo podría parecer bastante atractiva porque algunos inversores comprarán una propiedad «tal y como está».»
Cada inversor tiene sus propias condiciones y criterios sobre el tipo de vivienda que compraría, como el precio de la casa y su estado.
Los flippers tienen como objetivo específico comprar propiedades en mal estado con un descuento que esperan convertir en un beneficio. Los iBuyers, por otro lado, compran casas que están en mejor estado con problemas menores de desgaste a un precio más competitivo.
Enviarán a sus propios inspectores a su casa y la mayoría de las veces descontarán el coste de las reparaciones de su precio.
Ya sea que tenga un iBuyer para arreglar las reparaciones o que venda «como está», evitará las molestias de tener que completar las reparaciones usted mismo, lo que puede ser lento y costoso.
Puede evitar las cláusulas de contingencia.
Las contingencias corren desenfrenadas en los contratos de casas. Las contingencias son cláusulas de «retirada» que hacen mucho para proteger a los compradores pero son onerosas para los vendedores. La letra pequeña puede decir algo como:
- La oferta sólo es válida si la casa actual del comprador se vende en un plazo de tres meses.
- La oferta sólo es válida si la inspección no descubre que los cimientos están agrietados.
- Incluso si el banco la ha aprobado, la oferta sólo es válida si el prestamista hipotecario cumple.
Un acuerdo inmobiliario contingente tiene entre un 1% y un 10% de caerse del contrato. Si está vendiendo su casa en efectivo a un inversor, esto puede ser un obstáculo adicional que puede evitar dependiendo del tipo de comprador con el que esté trabajando.
Aunque muchos compradores en efectivo seguirán queriendo que se inspeccione la casa, es menos probable que le den dinero para reparaciones.
La financiación es agradablemente diferente.
La razón por la que las ventas de casas tardan una eternidad es que los prestamistas se involucran. Si tienes que pedir dinero prestado, estás en su línea de tiempo y realmente no se preocupan por tu línea de tiempo. Según Ellie Mae, el préstamo de compra promedio tomó 44 días para cerrar en julio de 2020. Eso es un mes y medio sólo para procesar la hipoteca (más cualquier tiempo en el mercado que tomó para atraer a un comprador).
Las compras en efectivo se cierran rápidamente porque no tienen que tratar con los prestamistas en absoluto. Lo que es más, la oferta de un comprador en efectivo no dependerá de que la casa se valore en una cantidad determinada.
La financiación es también donde las ventas de casas tienden a fallar, por lo que la venta de su casa a alguien que está comprando por dinero en efectivo significa que puede saltar este hipo.
Vender una casa al contado es más rápido y con menos trabajo de piernas.
Como tienes a alguien interesado desde el principio, no tienes que pasar por todo el acicalamiento que supone poner tu casa a la venta. No hay necesidad de preocuparse por la puesta en escena o la contratación de un fotógrafo profesional o la elaboración de su descripción de marketing.
Los compradores directos se encargan de las responsabilidades de inspección y reparación para usted y usted se salta completamente los pasos de préstamo.
Usted llama a un inversor (o contacta con uno en línea), le hacen algunas preguntas, corren algunos números, y le hacen una oferta. La aceptas o no, y cierras en una o dos semanas.
Esta puede ser una opción especialmente atractiva en el caso de que tengas que dejarlo todo y vender la casa por un traslado de trabajo u otro cambio de vida repentino.
También podría alquilar su casa o venderla en el mercado abierto con la ayuda de un agente.
Si está sopesando la decisión de vender su casa por dinero en efectivo, considere también algunas de sus otras opciones.
Si su casa está en condiciones decentes, mire de alquilarla. Tendrá que contratar a una empresa de gestión de la propiedad o estar preparado para hacer el mantenimiento y las reparaciones usted mismo, pero dado que los costes de alquiler tienden a superar los costes de la hipoteca en la mayoría de las ciudades, un inquilino puede complementar o cubrir completamente el pago de su hipoteca.
Incluso podría intentar ofrecer una opción de alquiler con opción a compra a los inquilinos.
También podría asociarse con un agente inmobiliario de primera línea en su zona que tenga un buen historial de venta de casas rápidamente – si decide ir por este camino, HomeLight puede ayudar a emparejarle con un agente con un promedio bajo de DOM, o «días en el mercado», lo que indica que tienen experiencia en encontrar un comprador rápidamente.
Las estafas ocurren en el espacio de ‘Vender su casa por dinero en efectivo’.
Los eventos o circunstancias de la vida como el divorcio, la ejecución hipotecaria, la bancarrota o la transferencia de empleo hacen que la opción de vender su casa a un inversor para una transacción rápida y sin complicaciones sea más atractiva. Pero eso no significa que no deba hacer sus deberes.
Los inversores, a diferencia de los agentes inmobiliarios, no necesitan tener licencia para operar. Aunque hay muchas empresas legítimas y legales de dinero por casa, es un sector plagado de estafas.
Cuidado. Vigile su historial crediticio para asegurarse de que nadie ha pedido una segunda hipoteca sobre su casa. Dude de cualquier empresa que le cobre una cuota de solicitud por adelantado. Las empresas turbias pueden tomar su capital y marcharse, dejándole en una posición más desesperada de lo que estaba cuando empezó a buscar una opción de dinero en efectivo.
Si no tiene el tiempo o la energía para ejercer la vigilancia, sería mejor ir a través de la plataforma de Venta Simple de HomeLight, ya que cada iBuyer en nuestra red debe pasar por un proceso de investigación estricto.
Para resumir la venta de su casa por dinero en efectivo:
¿Qué es este modelo de negocio?
Una oportunidad para vender su casa directamente por dinero en efectivo, saltarse las molestias de las puestas en escena y las exposiciones, y cerrar en semanas o incluso días.
¿Cuál es la mejor jugada para un propietario?
Si necesita vender su casa rápidamente, HomeLight le pondrá en contacto con el iBuyer adecuado para sus necesidades particulares, dependiendo de factores como el rango de precios y el estado de su casa, a través de nuestra plataforma de Venta Simple.
¿Cuál es el truco?
Al igual que el estado de su relación en Facebook… es complicado – pero probablemente tendrá más suerte si conoce sus opciones.