Lo que hay que saber
- Asegúrate de presupuestar tu pago mensual con el seguro hipotecario a no ser que aportes un mayor pago
- Los Préstamos VA no tienen seguro hipotecario pero tienen la cuota de financiación VA en su lugar
- Puede dejar de pagar el seguro hipotecario en los préstamos convencionales después de haber construido aproximadamente un 20% de capital en su casa
- Préstamo FHA = MIP
- Préstamo Convencional = PMI
- Préstamo VA = Cuota de Financiación VA
- No confundas el seguro de propiedad (riesgo) con el seguro hipotecario, o las garantías del hogar
- Empiece a buscar su compañía de seguros al principio del proceso de compra de la vivienda
- Consulte las tarifas y obtenga más información en www.HelpInsure.com
- El préstamo de la VA es genial, pero no es un cheque en blanco.
- Planifique con antelación, haga un presupuesto y tenga una estrategia de salida
- Hable con un agente inmobiliario para gestionar las expectativas a la hora de comprar
¿Qué es el seguro hipotecario?
Cuando se compra una casa con menos de un 20% de pago inicial, generalmente se requiere obtener un seguro hipotecario.
El seguro hipotecario es exactamente lo que parece: asegura su hipoteca. Si usted no paga su hipoteca o no la devuelve al prestamista, su prestamista (y el mercado hipotecario secundario que probablemente les compró el préstamo) tienen cierta protección contra esa pérdida. Los mercados de seguros hipotecarios devolverán a su prestamista una parte de lo que hayan perdido. (Nota – esto no le ayuda en nada si ha incumplido sus pagos. Evite la ejecución hipotecaria.)
El seguro hipotecario no es barato, a menudo añadiendo entre $50-$150 a su pago mensual de la hipoteca para los precios típicos en el mercado de Fort Hood, TX.
Los tres tipos de seguro hipotecario se encuentran a continuación para cada tipo de préstamo:
Estos no son elementos que usted, el comprador, busque. Su prestamista, en el caso del PMI, habrá organizado el seguro hipotecario para usted. El MIP y el VA Funding Fee son establecidos por el gobierno y se mantienen para ayudar a compensar las hipotecas que van mal.
No es un seguro de propiedad, que es completamente diferente y no asegura la hipoteca sino la propiedad real – la casa.
Cómo elegir un seguro de propiedad
PMI vs MIP
El MIP es fijo y lo determina la FHA. Es sólo en los préstamos de la FHA. Los préstamos de la FHA pueden ser más atractivos porque permiten ratios de deuda-ingreso más altos y a veces tipos de interés más favorables que los préstamos convencionales. Sin embargo, el MIP es una clara desventaja, ya que, a diferencia del PMI, no puede deshacerse del MIP después de tener al menos un 20% de patrimonio neto. Usted paga el MIP durante toda la duración del préstamo.
El PMI es lo que se utiliza para los préstamos «normales», convencionales. La cantidad es determinada por el mercado y depende de otros criterios como su crédito. El PMI puede oscilar entre el 0,5 y el 1,5% del precio de la vivienda anualmente, variando salvajemente dependiendo de su puntuación de crédito, a veces haciendo una diferencia de hasta 200 dólares al mes o más.
Aquí hay un ejemplo de calculadora de PMI.
Consulte con su contable, pero el seguro hipotecario es generalmente deducible en sus impuestos.
La cuota de financiación de la VA
Una ventaja del préstamo de la VA es que no hay seguro hipotecario!
Bien, así que sí, eso es técnicamente cierto, pero también un poco engañoso. En lugar de un seguro hipotecario, hay una comisión de financiación única al comprar. Ningún otro tipo de préstamo tiene la comisión de financiación. Y no es barato!
De hecho, incluso si usted es elegible para el préstamo de la VA, es posible que desee considerar un préstamo convencional si usted tiene un 20% de pago inicial a mano. Evitará el seguro hipotecario, evitará la tasa de financiación de la VA y guardará su derecho a la VA para otra casa, más adelante.
| Tipo de veterano | Pago inicial | % (1ª vivienda) | % (2ª+ vivienda) |
|---|---|---|---|
| Militar regular | Nada | 2.15% | 3,3% |
| 5% | 1,50% | 1,50% | |
| 10%+ | 1.25% | 1,25% | Reservas/Guardia Nacional | Nada | 2,4% | 3.3% |
| 5% | 1,75% | 1,75% | |
| 1,5% | 1.5% |
La ventaja de la comisión de financiación, sin embargo, es que se puede integrar en el importe del préstamo, a diferencia de otros gastos de cierre.
Ejemplo
Compras una vivienda de 150.000 dólares con el préstamo VA, y sin entrada. Su préstamo. Eres militar en activo y es tu primera vivienda. Su préstamo no será de $150,000, sino de $153,225 porque tendrá una cuota de financiamiento de $3225 incluida en el préstamo (2.25% de $150,000). Si bien es agradable no tener que pagar eso de su bolsillo, es una razón más por la que los compradores militares tienden a sobreapalancarse y a veces pueden meterse en problemas.
Subir al agua con el préstamo de la VA
Deshacerse del seguro hipotecario
MIP
No puede deshacerse del MIP. Incluso si usted ha hecho 359 de 360 pagos y sólo debe $ 800 en su casa, usted todavía estará pagando $ 100 más o menos de seguro de hipoteca. Eso es una gran desventaja frente a los préstamos convencionales. La única forma de librarse de ello es refinanciar cuando tenga suficiente capital para cambiar a un préstamo convencional sin seguro hipotecario. Pero no hay garantías de que las tasas serán buenas en el futuro, y usted puede quedar atrapado con una tasa más alta.
Los préstamos de la FHA originados antes de 2013 todavía pueden tener el MIP eliminado al igual que con el PMI.
PMI
Los prestamistas están obligados a bajar el costo del seguro hipotecario una vez que su LTV (préstamo a valor) alcanza el 78% de la evaluación original. Eso probablemente ocurriría alrededor del año 10 de la propiedad en un préstamo VA dependiendo de la tasa de interés. Al 80%, usted puede solicitar al prestamista que lo deje caer – por lo que sólo unos meses antes de llegar al 78%.
Alternativamente, usted puede obtener una nueva evaluación hecha, aunque eso sería un costo de bolsillo (alrededor de $ 500). Si su casa ha subido de valor significativamente, puede llegar al 80% LTV antes.
Ejemplo
En 5 años, su casa de 150.000 dólares ahora vale 200.000 dólares. Todavía debe 140.000 dólares, un 93% de LTV de lo que pagó por ella. Pero eso es sólo el 70% de los 200.000 dólares que vale ahora. Puede solicitar una nueva tasación por unos 500 dólares, conseguirla por 200.000 dólares, y luego cancelar el seguro hipotecario, ahorrando posiblemente 100 dólares o incluso más en sus pagos mensuales.
Conclusión
Si tiene suficiente para un pago inicial del 20%, considere un préstamo convencional.
Si no tiene suficiente para un pago inicial del 20%, los mejores tipos de préstamos suelen ser, en orden, VA, convencional, FHA. El seguro hipotecario es una razón importante.