En casi cualquier tipo de transacción inmobiliaria, usted tendrá que lidiar con uno o más gravámenes. Qué son los gravámenes en el sector inmobiliario? Un gravamen puede ser una responsabilidad legal, financiera o personal que inhibe el uso o la transferencia de una propiedad. Es importante entender los distintos tipos de gravámenes y cómo pueden afectar a la venta o transferencia de una vivienda, terreno u otro tipo de propiedad.
Tipos de gravámenes inmobiliarios
Lo que sigue es una lista de los principales tipos de gravámenes inmobiliarios. Qué es un gravamen inmobiliario? También aprenderá cómo satisfacer o trabajar alrededor de estos con el fin de agilizar la venta o la transferencia de bienes raíces.
Deed of Trust or Mortgage Encumbrance
El tipo principal de gravamen para la mayoría de las propiedades es una hipoteca – un acuerdo entre un prestatario y prestamista – o una escritura de fideicomiso – un acuerdo entre un prestatario, prestamista y un fiduciario. Independientemente de qué instrumento financiero esté en juego, se requiere satisfacer este gravamen para vender o transferir la propiedad de un propietario a otro.
En la mayoría de los casos, el pago de la hipoteca de gravamen o la escritura de fideicomiso resulta en una escritura de reconciliación. Esto proporciona un título claro al nuevo propietario y reconoce la satisfacción de la deuda anterior. Sin embargo, en el caso de una quiebra, por ejemplo, el préstamo puede no ser formalmente liberado de la propiedad. Esto puede dar lugar a una nube en el título si los propietarios posteriores no están dispuestos a pagar por la liberación del gravamen.
Los embargos voluntarios como gravamen
Un embargo voluntario es una deuda que está garantizada por la propiedad y que el propietario acepta voluntariamente. Por ejemplo, una línea de crédito con garantía hipotecaria Es un instrumento popular que proporciona dinero en efectivo de emergencia, fondos para reparaciones y mejoras en el hogar, o fondos para la consolidación de la deuda. Está garantizada por el capital de la vivienda. Incluso si el prestatario no utiliza la línea de crédito o ya la ha pagado, este gravamen voluntario debe ser registrado como satisfecho para permitir que la propiedad cambie de manos.
Los gravámenes involuntarios como un gravamen
Un gravamen involuntario es uno que se coloca en la propiedad con o sin el consentimiento del propietario. Hay una variedad de tipos de gravámenes involuntarios, incluyendo:
- Gravo fiscal: Un gravamen fiscal se coloca en una propiedad con el fin de satisfacer una deuda gubernamental, incluyendo el impuesto sobre la propiedad o el impuesto sobre la renta adeudado. Un gravamen fiscal federal anula todos los demás tipos de gravámenes financieros y reclamaciones de activos.
- Gravo mecánico: Un gravamen mecánico se coloca en una propiedad con el fin de satisfacer una deuda contraída con un contratista o subcontratista por el trabajo realizado o los materiales proporcionados con el fin de reparar o mejorar la propiedad.
- Lis Pendens: Este término significa «acción legal pendiente», y se utiliza cuando la propiedad está involucrada en una cuestión legal de propiedad o disputa contractual. Hay una variedad de circunstancias en las que una lis pendens podría ser presentada con el fin de evitar la venta o transferencia de una propiedad.
- Si un vendedor ignora indebidamente un contrato de venta existente con el fin de vender a otra persona, el primer comprador podría presentar una lis pendens con el fin de evitar la venta hasta que un tribunal haya determinado qué comprador tiene derecho a la compra.
- Si un heredero intenta vender bienes inmuebles obtenidos a través de una herencia, otro heredero puede presentar una lis pendens con el fin de impedir la venta de la propiedad hasta que un juez haya determinado su derecho a participar en la herencia.
- Se puede presentar una notificación de lis pendens en caso de divorcio con el fin de evitar que un cónyuge venda arbitrariamente una propiedad antes del acuerdo del otro cónyuge y de la liquidación de la división de los bienes conyugales.
Las servidumbres como un gravamen
¿Es una servidumbre un gravamen? Las servidumbres permiten a personas o entidades distintas del propietario utilizar una parte de una propiedad privada. Por ejemplo, una servidumbre permite a una empresa de servicios públicos el acceso a sus líneas o permite a un vecino el acceso a la calle desde una propiedad sin salida al mar. Este tipo de servidumbre restringe ciertos usos y afecta a los derechos de propiedad del propietario.
Las invasiones como un gravamen
Ocasionalmente, una valla puede desviarse hacia una propiedad vecina o un camino bien trazado puede atravesar una porción de terreno privado. Este tipo de invasiones se consideran gravámenes. Es importante que dichas invasiones se observen durante los estudios e inspecciones y, si es necesario, que se establezcan servidumbres o reducciones para garantizar que las invasiones no afecten a la propiedad, la comerciabilidad o la asegurabilidad de la propiedad en cuestión.
Restricciones de la escritura como gravamen
En algunos casos, los propietarios privados restringen el uso de la tierra para fines particulares o contra un uso específico. Este tipo de restricciones continúan incluso después de que el terreno haya pasado a los herederos o a un nuevo propietario. Es importante entender qué restricciones, si las hay, se han impuesto a la propiedad en cuestión. Esto es especialmente importante en el caso de grandes terrenos que han sido divididos y vendidos como parcelas separadas.
Convenio restrictivo como gravamen
Los convenios restrictivos entran en juego en áreas de particular importancia histórica o arquitectónica o en comunidades con reglas estrictas respecto a los estilos de las casas y la apariencia de la propiedad. En muchos casos, las juntas de revisión, las asociaciones de propietarios y otras entidades pueden determinar si un propietario cumple o no con los requisitos específicos de un convenio restrictivo.
Es vital para un comprador determinar si la restricción en cuestión interferirá o no con el uso y disfrute de la propiedad que se propone. Del mismo modo, es esencial que el vendedor determine si la restricción limita su capacidad para comercializar y vender la propiedad y se asegure de haber divulgado adecuadamente dichas restricciones.
Además, la entidad supervisora debe confirmar si la propiedad cumple o no con la normativa durante el proceso de diligencia debida para garantizar que el comprador no sea responsable de las reparaciones, correcciones o sanciones resultantes del uso o las acciones del vendedor.