Por: Steven M. Williams
Nota: Este artículo fue actualizado el jueves 2 de abril de 2020 para reflejar la extensión de la prohibición de desalojo en Pensilvania por parte del Tribunal Supremo hasta el 30 de abril de 2020. Nada más ha cambiado.
Ante el brote de coronavirus, los propietarios de Pensilvania tienen ahora cuatro obstáculos distintos que afectan a los procedimientos de desahucio. Inicialmente, el Tribunal Supremo de Pensilvania emitió una orden que suspendía todos los desalojos hasta el 3 de abril. Esto fue seguido por algunos funcionarios locales que emitieron sus propias prohibiciones de desalojo. La semana pasada, el presidente Trump firmó la Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica contra el Coronavirus (la Ley CARES). Y, más recientemente, el Fiscal General Josh Shapiro emitió una carta en la que orientaba a los propietarios.
La orden del Tribunal Supremo es bastante sencilla. Simplemente, se suspenden todos los procedimientos de desahucio hasta el 30 de abril de 2020. La orden de la Corte Suprema no impide que los propietarios cobren cargos por retraso en el pago del alquiler, envíen avisos de incumplimiento, entreguen avisos de desalojo o preparen los casos de desalojo para que se puedan presentar rápidamente y los casos pendientes puedan avanzar después de que la Corte levante la prohibición. Simplemente impide la presentación de cualquier nueva demanda de desahucio y la tramitación de cualquier caso de desahucio pendiente. Dado que los tribunales de Pensilvania suelen estar cerrados, el cumplimiento de la orden del Tribunal no es difícil.
Desde que el Tribunal Supremo emitió su orden, varios municipios también han emitido prohibiciones locales de desahucios. Por ejemplo, los alcaldes de la ciudad de Filadelfia y de la ciudad de Harrisburg han ordenado que no se proceda a ningún desahucio dentro de los límites de la ciudad. Dado que el procedimiento de desahucio se rige por el Tribunal Supremo, no se sabe si estas órdenes tienen algún efecto real. Sin embargo, en los municipios en los que se requieren licencias de alquiler, el incumplimiento de estas prohibiciones locales podría afectar a la licencia de un propietario.
A continuación, en virtud del artículo 4024 de la Ley CARES, ahora existe una moratoria de 120 días para los desahucios. Sin embargo, no se aplica a todos los propietarios. Sólo se aplica a los inmuebles que participan en un programa de vivienda cubierto (tal como se define en la sección 41411(a) de la Ley de Violencia contra las Mujeres de 1994 (34 U.S.C. 12491(a)) o el programa de vales de vivienda rural en virtud de la sección 542 de la Ley de Vivienda de 1949 (42 U.S.C. 1490r), o que tienen un préstamo hipotecario con respaldo federal o un préstamo hipotecario multifamiliar con respaldo federal. La moratoria de la Ley CARES también difiere de la orden del Tribunal Supremo de Pensilvania en los siguientes aspectos:
- Sólo se refiere a los desalojos basados en el impago
- Prohíbe a los propietarios cobrar tasas u otras penalizaciones relacionadas con el impago del alquiler
- Prohíbe a los propietarios exigir a un inquilino que no paga que desaloje antes de los 150 días posteriores a la fecha de entrada en vigor de la Ley CARES o de los treinta días posteriores a la entrega de una notificación de desalojo, lo que sea posterior.
Por último, en su carta, el fiscal general Shapiro anima a los propietarios a ir más allá de los requisitos de la orden del Tribunal Supremo y de la Ley CARES y proporcionar a los inquilinos aún más tiempo para recuperarse de esta crisis y volver a ponerse en pie antes de proceder a los recursos de desalojo. Shapiro escribió: «Cientos de miles de habitantes de Pensilvania han perdido salarios y empleos durante esta crisis, y necesitaremos tiempo para que las empresas vuelvan a abrir y para que nuestra economía se recupere cuando se levante la emergencia. Una vivienda estable forma parte de los cimientos que necesitamos como Commonwealth para recuperarnos plenamente.» Aunque el Fiscal General no tiene ninguna autoridad específica para prohibir los desahucios o establecer medidas para controlarlos o limitarlos, sí tiene la facultad de investigar y perseguir las violaciones de las leyes de protección del consumidor de Pensilvania. No hay que pensar demasiado para imaginar los posibles problemas de protección al consumidor que podrían surgir en el entorno actual si los arrendadores no siguen la sugerencia del Fiscal General Shapiro.
En conclusión, se advierte a los arrendadores que deben conocer perfectamente los distintos impedimentos que existen ahora en el proceso de desahucio y seguirlos a rajatabla. El no hacerlo podría dar lugar a la imposición de sanciones legales por parte de los tribunales, las fuerzas del orden y el Fiscal General del Estado. En casos extremos, también podría resultar en la pérdida de las licencias de alquiler y el privilegio de hacer negocios en Pensilvania.
Acerca del autor:
Steven Williams proporciona una gama completa de servicios legales a los propietarios, administradores de propiedades y otros proveedores de vivienda. Ayuda a los clientes a evitar y resolver problemas legales y a posicionarse para maximizar el éxito de sus negocios. Steve puede ser contactado en 717.234.5530 o [email protected].