Un estudio publicado por la Comisión Económica para Europa de la ONU comparó los sistemas hipotecarios alemán, estadounidense y danés. Las Bausparkassen alemanas han registrado tipos de interés nominales de aproximadamente el 6% anual en los últimos 40 años (a partir de 2004). Las Bausparkassen alemanas (asociaciones de ahorro y préstamo) no son idénticas a los bancos que conceden hipotecas. Además, cobran comisiones de administración y servicio (alrededor del 1,5% del importe del préstamo). Sin embargo, en Estados Unidos, los tipos de interés medios de las hipotecas a tipo fijo en el mercado de la vivienda empezaron en las decenas y veintenas de los años 80 y han alcanzado (en 2004) alrededor del 6% anual. Sin embargo, los costes brutos de los préstamos son sustancialmente más altos que el tipo de interés nominal y ascendieron durante los últimos 30 años al 10,46%. En Dinamarca, al igual que en el mercado hipotecario de Estados Unidos, los tipos de interés han descendido hasta el 6% anual. La comisión de riesgo y administración asciende al 0,5% de la deuda pendiente. Además, se cobra una comisión de adquisición que asciende al uno por ciento del principal.
Estados Unidos
La industria hipotecaria de Estados Unidos es un importante sector financiero. El gobierno federal creó varios programas, o entidades patrocinadas por el gobierno, para fomentar la concesión de préstamos hipotecarios, la construcción y el fomento de la propiedad de la vivienda. Estos programas incluyen la Government National Mortgage Association (conocida como Ginnie Mae), la Federal National Mortgage Association (conocida como Fannie Mae) y la Federal Home Loan Mortgage Corporation (conocida como Freddie Mac).
El sector hipotecario de Estados Unidos ha sido el centro de importantes crisis financieras en el último siglo. Las prácticas de préstamo poco sólidas dieron lugar a la crisis hipotecaria nacional de la década de 1930, a la crisis de las cajas de ahorro y los préstamos de las décadas de 1980 y 1990 y a la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007, que desembocó en la crisis de las ejecuciones hipotecarias de 2010.
En Estados Unidos, el préstamo hipotecario implica dos documentos separados: el pagaré hipotecario y la garantía real evidenciada por el documento «hipoteca»; por lo general, ambos se ceden juntos, pero si se dividen tradicionalmente el titular del pagaré y no de la hipoteca tiene derecho a ejecutar la hipoteca. Por ejemplo, Fannie Mae promulga un formulario estándar de contrato Multistate Fixed-Rate Note 3200 y también formularios separados de instrumento de seguridad de la hipoteca que varían según el estado.
Canadá
En Canadá, la Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) es la agencia nacional de la vivienda del país, que proporciona seguros de préstamos hipotecarios, valores respaldados por hipotecas, políticas y programas de vivienda e investigación de la vivienda a los canadienses. Fue creada por el gobierno federal en 1946 para hacer frente a la escasez de viviendas del país en la posguerra, y para ayudar a los canadienses a alcanzar sus objetivos de propiedad de la vivienda.
La hipoteca más común en Canadá es la cerrada a cinco años con tipo de interés fijo, a diferencia de Estados Unidos, donde el tipo más común es la hipoteca abierta a 30 años con tipo de interés fijo. A lo largo de la crisis financiera y la consiguiente recesión, el mercado hipotecario de Canadá siguió funcionando bien, en parte gracias al marco normativo del mercado hipotecario residencial, que incluye un régimen eficaz de regulación y supervisión que se aplica a la mayoría de los prestamistas. Sin embargo, desde la crisis, el entorno de bajos tipos de interés que ha surgido ha contribuido a un aumento significativo de la deuda hipotecaria en el país.
En abril de 2014, la Oficina del Superintendente de Instituciones Financieras (OSFI) publicó unas directrices para los proveedores de seguros hipotecarios destinadas a endurecer las normas en torno a la suscripción y la gestión del riesgo. En un comunicado, la OSFI ha afirmado que la directriz «proporcionará claridad sobre las mejores prácticas respecto a la suscripción de seguros hipotecarios residenciales, que contribuyen a un sistema financiero estable.» Esto se produce después de varios años de escrutinio del gobierno federal sobre la CMHC, con el ex ministro de Finanzas Jim Flaherty meditando públicamente ya en 2012 sobre la privatización de la corporación de la Corona.
En un intento de enfriar los precios de los bienes raíces en Canadá, Ottawa introdujo una prueba de estrés hipotecario a partir del 17 de octubre de 2016. En virtud de la prueba de resistencia, todo comprador de una vivienda que quiera obtener una hipoteca de cualquier prestamista regulado por el gobierno federal deberá someterse a una prueba en la que se juzgará la asequibilidad del prestatario en función de un tipo que no sea inferior a un tipo de estrés establecido por el Banco de Canadá. En el caso de una hipoteca de alta relación (préstamo sobre el valor de más del 80%), asegurada por la Canada Mortgage and Housing Corporation, el tipo es el máximo del tipo de la prueba de resistencia y el tipo objetivo actual. Sin embargo, para las hipotecas no aseguradas, el tipo es el máximo del tipo de la prueba de resistencia y el tipo de interés objetivo más el 2%. Esta prueba de resistencia ha reducido el importe máximo de la hipoteca aprobada para todos los prestatarios en Canadá.
El tipo de la prueba de resistencia aumentó constantemente hasta su máximo del 5,34% en mayo de 2018 y no se modificó hasta julio de 2019 en el que por primera vez en tres años bajó al 5,19%. Esta decisión puede reflejar el empuje de la industria inmobiliaria, así como la introducción del programa de incentivos para los compradores de primera vivienda (FTHBI) por parte del gobierno canadiense en el presupuesto federal canadiense de 2019. Debido a todas las críticas de la industria inmobiliaria, el ministro de finanzas de Canadá, Bill Morneau, ordenó revisar y considerar cambios en la prueba de resistencia hipotecaria en diciembre de 2019.
Reino Unido
La industria hipotecaria del Reino Unido ha estado tradicionalmente dominada por las sociedades de construcción, pero a partir de la década de 1970 la cuota del mercado de nuevos préstamos hipotecarios en manos de las sociedades de construcción ha disminuido sustancialmente. Entre 1977 y 1987, la cuota cayó del 96% al 66%, mientras que la de los bancos y otras instituciones aumentó del 3% al 36%. En la actualidad, hay más de 200 organizaciones financieras importantes que ofrecen préstamos hipotecarios a los compradores de viviendas en Gran Bretaña. Entre los principales prestamistas se encuentran las building societies, los bancos, las corporaciones hipotecarias especializadas, las compañías de seguros y los fondos de pensiones.
En el Reino Unido las hipotecas a tipo variable son más comunes que en Estados Unidos. Esto se debe, en parte, a que la financiación de los préstamos hipotecarios depende menos de los activos titulados de renta fija (como los valores respaldados por hipotecas) que en Estados Unidos, Dinamarca y Alemania, y más de los depósitos de ahorro minoristas como en Australia y España. Por ello, los prestamistas prefieren las hipotecas de tipo variable a las de tipo fijo y, en general, no existen hipotecas de tipo fijo a todo plazo. No obstante, en los últimos años se ha popularizado la fijación del tipo de la hipoteca durante períodos cortos y se pueden fijar los dos, tres, cinco y, ocasionalmente, diez años iniciales de una hipoteca. Desde 2007 hasta principios de 2013, entre el 50% y el 83% de las nuevas hipotecas tenían periodos iniciales fijados de esta manera.
Las tasas de propiedad de la vivienda son comparables a las de Estados Unidos, pero las tasas generales de impago son más bajas. Las penalizaciones por prepago durante un periodo de tipo fijo son habituales, mientras que en Estados Unidos se ha desaconsejado su uso. Al igual que otros países europeos y el resto del mundo, pero a diferencia de la mayor parte de Estados Unidos, los préstamos hipotecarios no suelen ser deudas sin recurso, lo que significa que los deudores son responsables de las deficiencias del préstamo después de la ejecución.
Los aspectos relacionados con el cliente del sector hipotecario residencial están regulados por la Autoridad de Conducta Financiera (FCA), y la probidad financiera de los prestamistas es supervisada por un regulador independiente, la Autoridad de Regulación Prudencial (PRA), que forma parte del Banco de Inglaterra. La FCA y la PRA se crearon en 2013 con el objetivo de responder a las críticas por los fallos regulatorios puestos de manifiesto por la crisis financiera de 2007-2008 y sus consecuencias.
Europa continental
En la mayor parte de Europa occidental (excepto en Dinamarca, Países Bajos y Alemania), las hipotecas a tipo variable son más comunes, a diferencia de la hipoteca a tipo fijo habitual en Estados Unidos. En gran parte de Europa, las tasas de propiedad de la vivienda son comparables a las de Estados Unidos, pero las tasas de morosidad generales son más bajas en Europa que en Estados Unidos. La financiación de los préstamos hipotecarios se basa menos en la titulación de las hipotecas y más en las garantías oficiales respaldadas por bonos cubiertos (como los Pfandbriefe) y depósitos, excepto en Dinamarca y Alemania, donde también son comunes los valores respaldados por activos. Las penalizaciones por pago anticipado siguen siendo habituales, mientras que en Estados Unidos se ha desaconsejado su uso. A diferencia de lo que ocurre en gran parte de Estados Unidos, los préstamos hipotecarios no suelen ser deuda sin recurso.
En la Unión Europea, el volumen del mercado de bonos cubiertos (bonos cubiertos en circulación) ascendía a unos 2 billones de euros a finales de 2007, y Alemania, Dinamarca, España y Francia tenían cada uno más de 200.000 millones de euros en circulación. Los valores similares a los Pfandbrief se han introducido en más de 25 países europeos -y en los últimos años también en Estados Unidos y otros países fuera de Europa-, cada uno con su propia legislación y normativa.
Tendencias recientes
El 28 de julio de 2008, el secretario del Tesoro de EE.UU., Henry Paulson, anunció que, junto con cuatro grandes bancos de EE.El 28 de julio de 2008, el Secretario del Tesoro estadounidense, Henry Paulson, anunció que, junto con cuatro grandes bancos estadounidenses, el Tesoro intentaría poner en marcha un mercado de estos valores en Estados Unidos, principalmente para ofrecer una forma alternativa de valores respaldados por hipotecas. Del mismo modo, en el Reino Unido «el Gobierno está solicitando opiniones sobre las opciones de un marco británico para ofrecer hipotecas a largo plazo más asequibles, incluyendo las lecciones que se pueden aprender de los mercados e instituciones internacionales».
El editorial de The Wall Street Journal del 10 de octubre de 2008 promovió el modelo de mercado hipotecario danés.
Malasia
Las hipotecas en Malasia se pueden clasificar en dos grupos diferentes: préstamo hipotecario convencional y préstamo hipotecario islámico. En el caso del préstamo hipotecario convencional, los bancos suelen cobrar un tipo de interés fijo, un tipo de interés variable o ambos. Estos tipos de interés están ligados a un tipo base (el tipo de referencia de cada banco).
En el caso de la financiación islámica de la vivienda, sigue la ley islámica (Sharia) y se presenta en 2 tipos comunes: Bai’ Bithaman Ajil (BBA) o Musharakah Mutanaqisah (MM). Bai’ Bithaman Ajil es cuando el banco compra la propiedad al precio actual del mercado y se la vende a un precio mucho más alto. Musharakah Mutanaqisah es cuando el banco compra la propiedad junto con usted. A continuación, usted irá comprando poco a poco la parte de la propiedad que le corresponde al banco mediante el alquiler (por lo que una parte del alquiler se destina a pagar la compra de una parte de la participación del banco en la propiedad hasta que ésta pase a ser de su completa propiedad).
Países islámicos
La Sharia islámica prohíbe el pago o la recepción de intereses, lo que significa que los musulmanes no pueden utilizar las hipotecas convencionales. Sin embargo, los bienes inmuebles son demasiado caros para que la mayoría de la gente pueda comprarlos directamente con dinero en efectivo: Las hipotecas islámicas resuelven este problema haciendo que la propiedad cambie de manos dos veces. En una de las variantes, el banco compra la casa directamente y luego actúa como arrendador. El comprador de la casa, además de pagar el alquiler, pagará una contribución para la compra de la propiedad. Cuando se realiza el último pago, la propiedad cambia de manos.
Típicamente, esto puede conducir a un precio final más alto para los compradores. Esto se debe a que en algunos países (como el Reino Unido y la India) existe un impuesto de timbre, que es un impuesto cobrado por el gobierno sobre un cambio de propiedad. Como la propiedad cambia dos veces en una hipoteca islámica, el impuesto de timbre puede cobrarse dos veces. Muchas otras jurisdicciones tienen impuestos sobre transacciones similares sobre el cambio de propiedad que pueden ser cobrados. En el Reino Unido, la doble aplicación del impuesto sobre actos jurídicos documentados en este tipo de transacciones se eliminó en la Ley de Finanzas de 2003 para facilitar las hipotecas islámicas.
Un plan alternativo consiste en que el banco revenda la propiedad según un plan de cuotas, a un precio superior al original.
Ambos métodos compensan al prestamista como si estuviera cobrando intereses, pero los préstamos están estructurados de forma que en nombre no lo están, y el prestamista comparte los riesgos financieros de la transacción con el comprador de la vivienda.