Rendimiento de la deuda en relación con los préstamos multifamiliares
El rendimiento de la deuda es una de las métricas de riesgo más importantes para los préstamos comerciales y multifamiliares, y se puede determinar tomando los ingresos operativos netos (NOI) de una propiedad y dividiéndolos por el importe total del préstamo. Los prestamistas utilizan el rendimiento de la deuda para entender cuánto tiempo les llevaría recuperar su inversión si tuvieran que tomar posesión de una propiedad después de un incumplimiento del préstamo.
Ejemplo de cálculo del rendimiento de la deuda
Como se ha mencionado anteriormente, el rendimiento de la deuda se calcula tomando el NOI de una propiedad y dividiéndolo por el importe total del préstamo. Por ejemplo, si el ingreso operativo neto de una propiedad comercial fue de $200,000 y el monto total del préstamo fue de $1,500,000, el rendimiento de la deuda sería:
200.000$/$1.500.000 = 0,133 o 13,33%
Muchos prestamistas multifamiliares exigen ahora un rendimiento mínimo de la deuda para aprobar un préstamo, por lo que también es posible calcular el importe máximo del préstamo, siempre que se conozcan los ingresos anuales de una propiedad. Por ejemplo, si, en el ejemplo anterior, un prestamista tuviera un requisito de rendimiento mínimo de la deuda del 12%, un prestatario podría sacar un préstamo de hasta 1,66 millones de dólares (siempre que esa cantidad fuera coherente con otros factores, como el LTV y el DSCR).
Para extrapolar, un rendimiento de la deuda del 12% significaría que un prestamista tardaría unos 8.3 años en recuperar sus pérdidas, suponiendo que no vendieran el inmueble antes, que el NOI no aumentara y que el prestatario incumpliera inmediatamente.
Por qué algunos prestamistas prefieren el rendimiento de la deuda al DSCR, LTV y Cap Rate
Las métricas de riesgo como el DSCR pueden verse fácilmente sesgadas por los bajos tipos de interés y las largas amortizaciones, pero el rendimiento de la deuda se mantiene igual, independientemente de las mensualidades del prestatario. De este modo, el rendimiento de la deuda puede ser una mejor manera de calibrar el verdadero riesgo de un préstamo, así como de compararlo con otros préstamos sobre propiedades similares. Aunque los requisitos de rendimiento de la deuda varían, la mayoría de los prestamistas prefieren un rendimiento de la deuda del 10% o superior. Sin embargo, en el caso de propiedades de primera calidad situadas en mercados de primer orden, como Nueva York o Los Ángeles, muchos prestamistas pueden estar dispuestos a aceptar rendimientos de la deuda tan bajos como el 9%, o incluso el 8% en circunstancias muy excepcionales.
Si bien el LTV no cambia en función de las características específicas de un préstamo, puede variar mucho en función de las condiciones del mercado. Por ejemplo, si los precios de los inmuebles se disparan (como ocurrió a principios de la década de 2000), la relación LTV de una propiedad podría caer significativamente, sin que el riesgo real para el prestamista disminuya tanto. Por ejemplo, un préstamo de 800.000 dólares sobre una propiedad valorada en 800.000 dólares tendría una relación LTV del 100%, considerada muy arriesgada. Sin embargo, si, en un periodo de 1 a 2 años, el valor de la propiedad aumentara a 1 millón de dólares, el LTV caería al 80%, lo que se considera un riesgo razonable para muchos prestamistas comerciales.
El problema para los prestamistas, sin embargo, es que los mercados fluctúan constantemente, y el mercado podría caer aún más en el siguiente período de 12 a 24 meses de lo que subió en el anterior. Si cayera, por ejemplo, un 30%, la relación préstamo-valor de la propiedad sería del 114%, lo que la situaría en una situación de riesgo importante para el prestamista.
El rendimiento de la deuda es muy similar a la tasa de capitalización, pero como la tasa de capitalización divide los ingresos de una propiedad por su valor de mercado actual, también es susceptible a las variaciones en el precio de mercado de una propiedad.
Rendimiento de la deuda y préstamos CMBS
En este momento, el rendimiento de la deuda no es tan popular como otras métricas que determinan la viabilidad de una propiedad para los prestamistas comerciales o multifamiliares. La excepción, sin embargo, son los prestamistas de CMBS, que ponen una gran cantidad de acciones en esta métrica. Esto se debe, en parte, a que los prestamistas de fondos de inversión sufrieron graves pérdidas durante la última burbuja inmobiliaria, cuando se basaron en parámetros como la relación préstamo-valor (LTV), que cayó rápidamente a medida que aumentaba el valor de los inmuebles. Esto les llevó a sobreprestar significativamente, lo que llevó a muchos a cerrar cuando la burbuja estalló. Además, casi todos los préstamos conduit son sin recurso, por lo que el prestamista de CMBS generalmente no puede ir tras los activos personales del prestatario para recuperar sus pérdidas.