Significado del ARV y calculadora para inversores

Claves para aprender

¿Qué es el ARV en el sector inmobiliario? | Cómo calcular el ARV | ¿Qué es la regla del 70%? | Consejos para calcular el ARV | Inconvenientes del ARV

Cuando se trata de invertir en bienes raíces, es importante no sólo tener un plan, sino también un ojo para el potencial. Para ello, maximizar el potencial de un acuerdo significa saber cuál es el valor después de la reparación (ARV) de una propiedad. Al fin y al cabo, el ARV de un inmueble es lo que suele determinar si merece la pena realizar una operación. En caso de que el ARV justifique el precio de compra y todos los costes inminentes, los inversores pueden encontrarse un paso más cerca de cerrar una operación. Sin embargo, nadie va a calcular las cifras de ARV de bienes raíces para usted; usted tendrá que saber cómo hacerlo usted mismo, tal vez incluso el uso de algunos consejos en el camino.

¿Qué es ARV en bienes raíces?

ARV en bienes raíces es la abreviatura de después de valor de la reparación, o la estimación del valor de una propiedad después de todas las reparaciones y mejoras se han completado. Este es un número crítico para los inversores inmobiliarios porque calcula el margen entre el valor «tal cual» de la propiedad de inversión deseada y el valor en una propiedad desarrollada que ha sido completamente renovada.

Una vez que conozca el valor de la propiedad, puede comenzar a determinar los gastos que proporcionarán el mejor lugar para comenzar. Como nuevo inversor, si no sabe cuál es la regla inmobiliaria ARV para una propiedad potencial, simplemente está adivinando.

El valor después de la reparación también definirá la estrategia de salida de un inversor y revelará qué ruta de financiación inmobiliaria es la mejor. En esencia, un ARV proporcionará a los inversores la mejor imagen de lo que pueden vender una propiedad de inversión.

La evaluación del ARV de una propiedad requiere cierta habilidad para reunir estimaciones de reparación con precisión, incluyendo la visión del mercado local. Los inversores profesionales que están bien versados en el juego de la inversión inmobiliaria pueden entrar fácilmente en una propiedad y asignar un valor basado en su conocimiento del mercado en cuestión de minutos. Por desgracia, para los principiantes, eso no es posible. Si necesita ayuda para evaluar el valor, a continuación le explicaremos cómo calcular el valor después de la reparación.

Valor de alquiler anual

El valor de alquiler anual a veces se confunde incorrectamente con el valor después de la reparación, aunque los dos son métricas completamente diferentes. El valor de alquiler anual se refiere al coste anual de un espacio ocupado. Esto no equivale necesariamente al alquiler anual de una propiedad, sino que tiene en cuenta propiedades comparables y costes de ocupación. El valor del alquiler anual se suele utilizar para calcular los costes empresariales asociados a la ocupación de un espacio determinado. Para mantener los dos términos separados, los inversores deben entender la diferencia entre ambas métricas. Cada cálculo puede ser útil para su carrera como inversor inmobiliario, así que asegúrese de tener una buena comprensión.

LTC En Bienes Raíces

Los inversores inmobiliarios comerciales se basarán en una fórmula diferente para estimar los beneficios potenciales de su propiedad: LTC. El ratio préstamo-coste (LTC) en el sector inmobiliario se suele utilizar para comparar la financiación con el coste total de la construcción de un inmueble. El LTC se utiliza con mayor frecuencia en la construcción de inmuebles comerciales como forma de evaluar la financiación de una determinada propiedad. Al calcular el LTC, los promotores comerciales pueden evaluar el nivel de riesgo de un determinado proyecto. Este es otro gran cálculo para añadir a su caja de herramientas como inversor.

¿Debe contratar a un agente o tasador?

La opción de contratar a un agente o tasador para ayudar en el análisis de un acuerdo siempre está ahí; sin embargo, no pueden tomar la decisión final sobre si vale la pena o no perseguir una propiedad. Muchos inversores cuentan con un agente o tasador dentro de su equipo inmobiliario o, al menos, de su red. Ellos pueden prestar un conjunto de habilidades invaluables para el proceso de inversión, pero cuando se trata de evaluar las propiedades los inversores pueden encontrar que están mejor equipados para ejecutar ciertos números por sí mismos.

La razón de esto es doble: dinero y tiempo. Es más que probable que un agente o tasador cobre una tarifa por su tiempo, un coste que los inversores pueden querer evitar si están evaluando múltiples propiedades para encontrar la correcta. Además, implicar a un profesional inmobiliario en el análisis de la operación puede ralentizar el proceso. Esto puede impedir que los inversores evalúen rápidamente las operaciones para sus carteras. Quiero dejar claro que los conocimientos de los profesionales inmobiliarios (como los agentes y los tasadores) pueden ser muy valiosos para una transacción inmobiliaria. Sin embargo, los inversores pueden encontrar más éxito en la creación de un analizador de acuerdo de su propio.

Calculadora de VAR: Cómo calcular el valor después de la reparación

¿Qué es el ARV en el sector inmobiliario, si no es para una gran manera de analizar el potencial de un acuerdo? Por lo tanto, si quieres analizar tu próximo acuerdo con precisión, debes seguir estos pasos:

1. Analizar Comparables

2. Calcular Costos y Gastos

3. Obedecer la Regla del 70%

Analizar Comparables

El primer paso para determinar el ARV de una propiedad de inversión es analizar los comparables, o «Comps» como se les conoce comúnmente. Se trata de casas recientemente vendidas o en venta que son similares a la inversión en cuestión, y se utilizan para determinar el valor de una propiedad. En esencia, los comparables indican a qué precio se venderá una inversión.

Para obtener información detallada sobre propiedades comparables, los inversores querrán tener acceso a la MLS, o Servicio de Listado Múltiple. Esto proporcionará la mayor cantidad de detalles sobre una propiedad que está a la venta o recientemente vendida. Los inversores también deben tener en cuenta los datos comparativos de las propiedades propiedad de los bancos (REO) y las ventas al descubierto, en función de la cantidad de comparables que se encuentren en la MLS. Los inversores deben prestar especial atención a lo siguiente:

• Viviendas vendidas en los últimos 90 a 120 días

• Viviendas similares en edad, tamaño, metros cuadrados y número de habitaciones

• Viviendas en un vecindario similar

• Viviendas en un radio de un kilómetro y medio de la propiedad de inversión

Los inversores también deben tener en cuenta las condiciones y tendencias actuales del mercado, así como los cambios de precios estacionales. Esto permitirá a los inversores obtener una visión tanto del valor de reventa de una propiedad como del momento óptimo del año para comprar o vender.

Calcular los costes & Gastos

La segunda parte es determinar los costes potenciales de las reparaciones de una inversión. Esto ayudará a determinar cuánto se quiere pagar por una propiedad. Los siguientes criterios ayudarán a los inversores:

• Obtenga estimaciones de tres a cinco contratistas con licencia y asegúrese de que cada estimación de reparación está claramente detallada. También es importante conocer las capacidades de su contratista para asegurarse de que se está realizando un trabajo de calidad en la propiedad, así como en tiempo y forma.

• Obtenga presupuestos de materiales y compre con descuentos. No puedo recomendar lo suficiente este aspecto. Como inversor principiante, recuerde basar su presupuesto en sus compradores, ya que esto asegurará que los materiales se compran en un rango de precios aceptable.

Los inversores también tendrán que considerar los costes adicionales como los costes de cierre, los costes de mantenimiento y los costes de financiación. Cada escenario es diferente dependiendo de la estrategia de salida de un inversor, pero entender el valor estimado de la propiedad es clave.

Por ejemplo, muchos inversores se olvidan de considerar los costes de mantenimiento cuando compran una propiedad de inversión. Los costos como los impuestos a la propiedad, el seguro, los servicios públicos, el mantenimiento y las cuotas de la Asociación de Propietarios se suman. Como inversor, usted querrá ser consciente de estos gastos y entender cuánto suman.

¿Qué es la regla del 70% en el sector inmobiliario?

La regla del 70% en el sector inmobiliario es una forma de determinar el precio de compra correcto para una propiedad en rehabilitación. Es una fórmula inmobiliaria que compara el coste y el margen de beneficio de la compra de una propiedad inmobiliaria en dificultades. Este número le dirá a un inversor cuánto puede pagar por una propiedad teniendo en cuenta el ARV y los costes de reparación estimados. Para calcular el ARV, los inversores pueden seguir esta fórmula:

(Precio de venta) + (Valor de las reparaciones) = Valor después de la reparación

Después de determinar el ARV, los inversores pueden utilizar la fórmula del 70 por ciento:

(ARV x .70) – Coste de reparación = Precio máximo de compra

La fórmula sugiere que ningún precio de compra debería superar el 70 por ciento del valor futuro de la propiedad una vez considerados los costes de reparación. Es una buena regla general porque permite a los inversores evaluar la rentabilidad potencial de una inversión inmobiliaria. Esto puede servir para ayudar a los inversores a negociar un mejor precio de compra, y evitar cualquier propiedad que no tenga un alto rendimiento de la inversión. El siguiente ejemplo proporcionará más claridad:

• Precio de compra: $200,000

• Valor de reparación: $50,000

• Costes de reparación: $30,000

Estas variables sugieren que el ARV de la propiedad será de $250,000. Por lo tanto, el precio máximo de compra de la propiedad debe ser de $145,000. Los inversores pueden utilizar esta información antes de hacer una oferta para asegurarse de que están sacando el máximo provecho de un acuerdo. Aunque la regla del 70 por ciento no es una necesidad, es una gran manera para que los inversores protejan su línea de fondo y maximicen los beneficios globales.



Consejos para el cálculo del valor después de la reparación

Los números son la clave para el éxito de cualquier operación de rehabilitación. Cuanto más preciso sea con sus estimaciones, mayores serán sus beneficios. Uno de los números más importantes que estimará es el valor después de la reparación (ARV). Este es el valor que usted cree que tendrá la propiedad una vez que haya terminado con las reparaciones y mejoras. Si sobreestima esta cifra, su propiedad permanecerá en el mercado durante mucho tiempo. Una vez más, los mejores inversores pueden entrar en una propiedad y en cuestión de minutos asignar un valor basado en su conocimiento del mercado; si usted no está allí todavía, aquí hay algunos consejos para ayudar en el proceso:

• Consiga un buen equipo en su lugar: La inversión inmobiliaria requiere un equipo sólido a su alrededor. Aunque usted es el que toma la decisión final, debe apoyarse en el aporte de otros. Su agente inmobiliario y su contratista son los dos miembros clave del equipo que le ayudarán a determinar su ARV. Esta cifra comienza con una estimación del trabajo necesario y los costes asociados. Incluso si usted es un inversor experimentado, un contratista tendrá una mejor idea de todos los costes. Las pequeñas cosas en las operaciones de rehabilitación pueden sumar rápidamente. No todo lo que usted haga le dará el mismo valor. Un buen contratista conoce las mejores maneras de estirar su dólar. Su agente inmobiliario le dirá si sus cifras son realistas. No tiene que hacerlo todo usted mismo en su rehabilitación. Empiece por conseguir un buen equipo.

• Revise varios presupuestos: Si usted tiene una relación sólida con un contratista, usted está por delante del juego. Llegar a este punto suele llevar tiempo y varias ofertas. Si usted no tiene un contratista en su equipo, usted necesita obtener algunas estimaciones diferentes. Como regla general, debería encontrar tres buenos contratistas y partir de ahí. Una vez que se haya pasado a tres contratistas, todos sonarán igual, y acabará haciendo más daño que bien. Sea lo más abierto y honesto posible con ellos. Explíqueles el trato y lo que está buscando. Pida presupuestos por escrito en los que se detallen todos los costes y trabajos asociados. Así podrá comparar con otros presupuestos. El precio es importante, pero puede no ser lo más importante. Usted quiere a alguien que esté en la casa cuando diga que lo hará. Cuanto más tiempo se tarde en terminar el trabajo, más se reducirá el resultado final. Después de revisar sus estimaciones le dará una buena idea de su presupuesto y una idea del producto terminado. El producto terminado le llevará a su valor.

• Conozca su mercado: Antes de realizar cualquier trabajo debe conocer su mercado. El conocimiento del mercado le dará una buena idea de qué trabajo debe hacer. No todas las mejoras que se hacen tienen sentido para el barrio. Las mejoras en San Diego serán diferentes a las de Birmingham. A todos los compradores les gustan las cosas bonitas, pero puede que el mercado no le dé el rendimiento que busca. Una piscina que ocupa la mitad del patio trasero puede no ser la mejor idea. Usted quiere que sus mejoras y acabados sean agradables, pero tiene que hacerlos en línea con el mercado. Un agente inmobiliario le ayudará a acotar un valor concreto. Es necesario tener una idea básica del barrio antes de hacer una oferta. El mercado en el que se encuentra la propiedad es más importante que el trabajo que usted realice. Si no conoce el mercado, le resultará difícil determinar el valor.

• Escuche a su agente inmobiliario: Aunque usted tenga un buen conocimiento del mercado, su agente inmobiliario conoce mejor los valores locales de las propiedades. Conseguir estimaciones y conocer su mercado se hace para determinar el valor. Hay muchas cosas que intervienen en esta cifra. Basarse en una venta a pocas calles de distancia no le dará un valor exacto. Su agente inmobiliario mirará las ventas comparables que son similares a su propiedad. Mirarán las ventas pasadas y los listados actuales en los últimos 90 días dentro de una milla de su propiedad. Esta es la información que la gente que va a comprar la propiedad mira. Usted puede hacer un gran trabajo, pero los números no mienten. Su agente inmobiliario le dará una evaluación honesta de dónde cree que estará el valor. En la mayoría de los casos, tendrán razón. Si ignora su consejo y se inclina hacia el lado alto del mercado, acabará decepcionado.

Devasiones del ARV

Hay algunas limitaciones asociadas al ARV que debe conocer antes de empezar a utilizar la fórmula. A saber, recuerde que el ARV se basa en estimaciones. Aunque puede utilizar todos los datos de mercado disponibles, no hay garantía de que pueda predecir el valor exacto de sus renovaciones. Al fin y al cabo, el mercado de la vivienda podría cambiar en el tiempo que se tarda en realizar la reforma. Dependiendo de sus estimaciones, esto podría dar lugar a unos beneficios mayores o menores de los que esperaba. Recuerde siempre que el ARV es sólo un cálculo – y un «buen» ARV no garantizará un alto potencial de beneficios.

Resumen

La fórmula del ARV se ha convertido en una herramienta inestimable para los mejores inversores inmobiliarios de hoy en día. Al basarse en el valor de la propiedad y en los datos del mercado, este sencillo cálculo puede ayudar a revelar si vale la pena o no realizar una operación potencial. Cuando se utiliza correctamente, el ARV le permitirá identificar un precio de compra objetivo. En algunos casos, puede incluso ayudarle a decidir el mejor método de financiación para la propiedad. Aunque el ARV no debe utilizarse por sí solo para determinar el potencial de beneficios de una operación, sigue siendo un cálculo crucial que debe añadirse a su analizador de operaciones. Pruebe a utilizar el ARV o la regla del 70% en su próxima propiedad de inversión y compruébelo usted mismo.

¿Cuál es su mejor consejo a la hora de calcular el ARV de una posible operación? Comparte tu mejor consejo en los comentarios de abajo.

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