Contexte

Elargit le pouvoir des gouvernements locaux d’édicter un contrôle des loyers sur les propriétés résidentielles. Initiative Statute.

Déclaration de Oui/Non

Un vote OUI sur cette mesure signifie : La loi de l’État ne limiterait pas les types de lois de contrôle des loyers que les villes et les comtés pourraient avoir.

Un vote NON sur cette mesure signifie : La loi de l’État continuerait à limiter les types de lois sur le contrôle des loyers que les villes et les comtés pourraient avoir.

Résumé de l’estimation de l’analyste législatif de l’impact fiscal net sur l’État et le gouvernement local

• Réduction nette potentielle des recettes de l’État et des collectivités locales de dizaines de millions de dollars par an à long terme. Selon les actions des collectivités locales, les pertes de revenus pourraient être inférieures ou considérablement supérieures.

Étiquette du scrutin

Incidence fiscale : Réduction nette potentielle des recettes de l’État et des collectivités locales de plusieurs dizaines de millions de dollars par an à long terme. En fonction des actions des collectivités locales, les pertes de revenus pourraient être inférieures ou considérablement supérieures.

Les logements locatifs sont coûteux en Californie. Les locataires en Californie paient généralement 50 % de plus pour leur logement que les locataires des autres États. Dans certaines parties de l’État, le coût des loyers est plus du double de la moyenne nationale. Les loyers sont élevés en Californie parce que l’État n’a pas assez de logements pour tous ceux qui veulent y vivre. Les personnes qui veulent vivre ici doivent se faire concurrence pour obtenir un logement, ce qui augmente les loyers.

Plusieurs villes ont des lois de contrôle des loyers. Plusieurs villes de Californie – dont Los Angeles, San Francisco et San Jose – ont des lois qui limitent de combien les propriétaires peuvent augmenter les loyers des logements d’une année sur l’autre. Ces lois sont souvent appelées contrôle des loyers. Environ un cinquième des Californiens vivent dans des villes où les loyers sont contrôlés. Le contrôle des loyers est administré par les commissions locales des loyers. Ces conseils sont financés par des taxes sur les propriétaires.

Les décisions des tribunaux limitent le contrôle des loyers locaux. Les tribunaux ont décidé que les lois sur le contrôle des loyers doivent permettre aux propriétaires de recevoir un « taux de rendement équitable ». Cela signifie que les propriétaires doivent être autorisés à augmenter suffisamment les loyers pour recevoir un certain bénéfice chaque année.

La loi de l’État limite le contrôle local des loyers. Une loi d’État, connue sous le nom de loi Costa-Hawkins sur le logement locatif (Costa-Hawkins), limite les lois locales de contrôle des loyers. Costa-Hawkins crée trois limitations principales. Premièrement, le contrôle des loyers ne peut pas s’appliquer aux maisons unifamiliales. Deuxièmement, le contrôle des loyers ne peut jamais s’appliquer à un logement nouvellement construit, achevé le 1er février 1995 ou après. Troisièmement, les lois sur le contrôle des loyers ne peuvent pas dire aux propriétaires ce qu’ils peuvent facturer à un nouveau locataire lors de son premier emménagement.

Revenus fiscaux des gouvernements étatiques et locaux. Trois taxes sont les principales sources de recettes fiscales pour l’État et les gouvernements locaux en Californie. L’État perçoit un impôt sur le revenu des personnes physiques sur les revenus – y compris les loyers perçus par les propriétaires – gagnés dans l’État. Les collectivités locales prélèvent des impôts fonciers sur les propriétaires en fonction de la valeur de leurs biens. L’État et les gouvernements locaux perçoivent des taxes sur les ventes sur la vente au détail de marchandises.

Élimine Costa-Hawkins. La mesure abroge les limites des lois locales de contrôle des loyers dans Costa-Hawkins. En vertu de la mesure, les villes et les comtés peuvent réglementer les loyers pour tout logement. Ils peuvent également limiter l’augmentation des loyers par un propriétaire lorsqu’un nouveau locataire emménage. La mesure elle-même n’apporte aucun changement aux lois locales de contrôle des loyers. À quelques exceptions près, les villes et les comtés devraient prendre des mesures distinctes pour modifier leurs lois locales.

Exige un taux de rendement équitable. La mesure exige que les lois de contrôle des loyers permettent aux propriétaires un taux de rendement équitable. Cela met les résultats des décisions de justice passées dans la loi de l’État.

Effets fiscaux

Effets économiques. Si les communautés répondent à cette mesure en élargissant leurs lois sur le contrôle des loyers, cela pourrait entraîner plusieurs effets économiques. Les effets les plus probables sont :

• Pour éviter la réglementation des loyers, certains propriétaires vendraient leurs logements locatifs à de nouveaux propriétaires qui y vivraient.

• La valeur des logements locatifs diminuerait parce que les propriétaires potentiels ne voudraient pas payer aussi cher pour ces propriétés.

• Certains locataires dépenseraient moins pour leur loyer et certains propriétaires recevraient moins de revenus locatifs.

• Certains locataires déménageraient moins souvent.

Ces effets dépendraient du nombre de collectivités qui adopteraient de nouvelles lois, du nombre de propriétés couvertes et du niveau de limitation des loyers. Les électeurs de certaines communautés ont proposé d’étendre le contrôle des loyers si cette mesure est adoptée. Si de nombreuses localités adoptaient une forte réglementation des loyers, d’autres effets économiques (tels que des impacts sur la construction de logements) pourraient se produire.

Changements dans les revenus de l’État et des collectivités locales. Les effets économiques de la mesure affecteraient les recettes de l’impôt foncier, de la taxe de vente et de l’impôt sur le revenu. Les impacts les plus importants et les plus probables sont :

• Moins de taxes foncières payées par les propriétaires. Une baisse de la valeur des biens locatifs entraînerait, sur plusieurs années, une diminution des paiements d’impôts fonciers effectués par les propriétaires de ces biens.

• Plus de taxes de vente payées par les locataires. Les locataires qui paient moins de loyer utiliseraient une partie de leurs économies pour acheter des biens imposables.

• Modification des impôts sur le revenu payés par les propriétaires. Les paiements d’impôt sur le revenu des propriétaires changeraient de plusieurs façons. Certains propriétaires recevraient moins de revenus locatifs. Cela réduirait leurs paiements d’impôt sur le revenu. D’autre part, au fil du temps, les propriétaires paieraient moins pour acheter des biens locatifs. Cela réduirait les dépenses qu’ils peuvent réclamer pour réduire leurs paiements d’impôt sur le revenu (comme les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers et la dépréciation). Cela augmenterait leurs paiements d’impôt sur le revenu. L’effet net de la mesure sur les impôts sur le revenu payés par les propriétaires à long terme n’est pas clair.

Dans l’ensemble, la mesure réduirait probablement les revenus étatiques et locaux à long terme, avec l’effet le plus important sur les impôts fonciers. Le montant de la perte de revenus dépendrait de nombreux facteurs, le plus important étant la façon dont les communautés réagissent à cette mesure. Si plusieurs communautés étendent le contrôle des loyers modérés pour couvrir la plupart de leurs logements locatifs, les pertes de revenus pourraient se chiffrer en dizaines de millions de dollars par an. Si peu de communautés apportent des changements, les pertes de revenus seront mineures. Si de nombreuses communautés adoptent un contrôle fort des loyers, les pertes de revenus pourraient se chiffrer en centaines de millions de dollars par an.

Augmentation des coûts des gouvernements locaux. Si les villes ou les comtés créent de nouvelles lois sur le contrôle des loyers ou étendent les lois existantes, les conseils locaux des loyers seraient confrontés à des coûts administratifs et réglementaires accrus. Selon les choix du gouvernement local, ces coûts pourraient aller de très peu à des dizaines de millions de dollars par an. Ces coûts seraient probablement payés par des taxes sur les propriétaires de logements locatifs.