住宅地の家賃管理を制定する地方自治体の権限を拡大する。 Initiative Statute.
Yes/No Statement
この施策にYESの投票をすると、以下のようになります。
この法案に「YES」であれば、州法は市や郡が制定できる家賃管理法の種類を制限しないことを意味します。
Summary of Legislative Analyst’s Estimate of Net State and Local Government Fiscal Impact
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長期的には、州および地方の収入が年間数千万ドル減少する可能性があります。
Ballot Label
財政的影響。 長期的には、州および地方の収入が年間数千万ドル減少する可能性があります。
カリフォルニアの賃貸住宅は高額です。 カリフォルニア州の賃貸住宅は、他州の賃貸住宅に比べて、一般的に50％以上高い金額を支払っています。 カリフォルニア州のいくつかの地域では、家賃が全米平均の2倍以上になっています。 カリフォルニア州で家賃が高いのは、住みたい人全員に十分な住宅がないからである。
いくつかの都市では家賃管理法があります。 ロサンゼルス、サンフランシスコ、サンノゼなど、カリフォルニア州のいくつかの都市では、家主が住宅の家賃を年ごとに上げることを制限する法律がある。 これらの法律は、しばしばレントコントロールと呼ばれています。 カリフォルニア州民の約5分の1が家賃管理のある都市に住んでいます。 地域の家賃委員会が家賃管理を行っています。
Court Rulings Limit Local Rent Control. 裁判所は、家賃管理法は家主が「公正な収益率」を得られるようにしなければならないとしています。
州法が地域の家賃管理を制限しています。 Costa-Hawkins Rental Housing Act (Costa-Hawkins)として知られる州法は、地域の家賃管理法を制限しています。 Costa-Hawkins法では、主に3つの制限が設けられています。 第1に、家賃統制は一戸建て住宅には適用できません。 第2に、1995年2月1日以降に完成した新築住宅には、家賃統制を適用できない。
州・地方自治体の税収。 カリフォルニア州の州政府と地方政府の最大の税収源は、3つの税金です。 州は、州内で得た収入（家主が受け取る家賃を含む）に対して個人所得税を徴収する。 地方自治体は、不動産の価値に応じて不動産所有者に固定資産税を課している。
Costa-Hawkinsの撤廃。 この法案は、Costa-Hawkinsにおける地方の家賃管理法の制限を廃止するものである。 この措置により、市や郡はあらゆる住宅の家賃を規制することができます。 また、市や郡は、新たな賃借人が入居した際に家主が家賃を引き上げる金額を制限することができます。 この法案自体は、地域の家賃規制法に何の変更も加えない。
公正な収益率を要求する。 この法案は、家賃管理法が家主に公正な収益率を認めることを要求しています。
Fiscal Effects
Economic Effects. 地域社会がこの措置に対応して家賃管理法を拡大した場合、いくつかの経済効果をもたらす可能性があります。
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家賃規制を回避するために、一部の家主は賃貸住宅をそこに住む新しい所有者に売却するでしょう。
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潜在的な家主はこれらの物件に多くを支払いたくないので、賃貸住宅の価値は低下します。
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一部の賃貸人は家賃に費やす金額が減り、一部の家主は家賃収入が減ります。
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一部の賃貸人は引っ越しの頻度が減ります。
これらの効果は、どれだけのコミュニティが新しい法律を可決するか、どれだけの物件が対象となるか、どれだけ家賃が制限されるかによって異なります。 一部の地域の有権者は、この法案が可決された場合、家賃管理を拡大することを提案しています。 多くの地域が強力な家賃規制を制定した場合、その他の経済効果（住宅建設への影響など）が発生する可能性があります。
州および地方の収入の変化。 本施策の経済効果は、固定資産税、売上税、所得税の収入に影響を与える。 最大かつ最も可能性の高い影響は以下の通りです。
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家主が支払う固定資産税の減少。
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家主が支払う固定資産税の減少。賃貸物件の価値が下がれば、数年に渡って、その物件の所有者が支払う固定資産税が減少します。
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家主が支払う所得税の変化。 大家さんの所得税の支払いはいくつかの点で変化します。 一部の家主は賃貸収入が減ります。 これにより、家主の所得税の支払いは減少します。 一方で、時間の経過とともに賃貸物件を購入する際の費用が減ります。 これにより、所得税の支払いを減らすために請求できる費用（住宅ローン金利、固定資産税、減価償却費など）が減り、所得税の支払いが増えることになります。 これにより、家主は所得税の支払いを増やすことができます。
全体として、この措置は長期的に州および地方の収入を減少させる可能性が高く、その中でも固定資産税への影響が大きいと考えられます。 収入減の額は多くの要因に左右されますが、最も重要なのはコミュニティがこの措置にどのように対応するかです。 いくつかのコミュニティが緩やかな家賃管理を拡大して賃貸住宅のほとんどをカバーした場合、歳入の損失は年間数千万ドルになる可能性があります。 少数のコミュニティが変更を行った場合、収益の損失はわずかなものになるでしょう。 多くのコミュニティが強力な家賃管理を可決した場合、収益の損失は年間数億ドルになる可能性があります。
Increased Local Government Costs. 市や郡が新たに家賃管理法を制定したり、既存の法律を拡大したりすると、地方の家賃委員会は管理費や規制費の増加に直面することになります。 地方自治体の選択にもよりますが、これらのコストはわずかなものから年間数千万ドルに及ぶ可能性があります。 これらのコストは、おそらく賃貸住宅の所有者に対する手数料で賄われるでしょう。
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