Vous avez déjà rêvé de posséder une maison en bord de mer ou un petit chalet à la montagne que vous pouvez utiliser pour vos vacances et louer lorsque vous n’êtes pas là, en tirant parti de l’argent des autres pour compenser les dépenses de propriété ? J’ai possédé un chalet sur un lac isolé pendant 12 ans et c’est exactement ce que j’ai fait. Je pouvais facilement compenser les dépenses sans avoir à le louer fréquemment. Ici, nous allons vous donner cinq étapes pour vous aider à acheter une propriété de location de vacances pour le plaisir et le profit.
Si vous voulez acheter une propriété de vacances prête à être louée avec une société de gestion immobilière en place, envisagez d’investir dans des biens immobiliers clés en main par le biais de Roofstock. Avec Roofstock, vous pouvez parcourir les propriétés qui viennent avec des locataires et des gestionnaires de propriété existants dans environ 40 marchés de location différents. Cela vous permet de trouver la propriété qui vous convient et de commencer à recevoir des revenus locatifs immédiatement.
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Choisissez un lieu de vacances attrayant
Les gens achètent des propriétés de vacances pour les utiliser comme résidence secondaire ou pour apporter des revenus locatifs qui compensent certains des coûts de propriété. Certains investisseurs se spécialisent dans les locations de vacances et constituent des portefeuilles immobiliers composés exclusivement de propriétés de location de vacances. Lors de l’achat d’une propriété d’investissement de vacances, il est important de choisir un emplacement attrayant pour les locataires – près de la côte, au bord d’un lac ou dans des destinations de voyage populaires, par exemple.
Les meilleurs emplacements se trouvent près d’attractions telles que des plages, des montagnes, des lacs, des casinos ou un parc d’État ou national. L’emplacement, les commodités et les attractions sont importants lorsque vous envisagez d’acheter une propriété de location de vacances. Choisissez une propriété de location de vacances dans une zone que vous aimez, mais tenez également compte de la façon dont les locataires accéderont à la propriété de location et en profiteront également.
Où trouver des propriétés de location de vacances
Une recherche en ligne est le moyen le plus pratique de trouver des propriétés de location de vacances. Vous avez peut-être déjà une idée de l’endroit où vous voulez posséder une propriété de vacances. Parfois, vous pouvez trouver d’excellentes propriétés juste dans votre quartier ou votre état. Avoir la proximité rend l’autogestion d’une location de vacances plus facile que si vous habitez loin.
Considérez votre budget. Les zones à fort tourisme ont tendance à venir avec des valeurs de propriété élevées, mais elles génèrent également des revenus locatifs plus élevés. Cela ne signifie pas que vous devez renoncer à cet emplacement. Peut-être pouvez-vous trouver quelque chose dans une ville environnante ou en périphérie si vous ne pouvez pas vous permettre une propriété dans la zone la plus chère.
Vous pouvez également appeler un agent immobilier local pour travailler avec vous dans la recherche d’une location de vacances.
Calculer le revenu & Dépenses
Une fois que vous avez identifié une propriété potentielle, vous devez vous assurer que vous pouvez vous la permettre, même lorsqu’elle est vacante. Regardez ce que coûtent les locations de vacances dans la région et comparez cela à votre financement mensuel et à vos coûts opérationnels. Si vous pouvez avoir une idée du taux d’occupation d’une location de vacances à cet endroit, cela vous aidera à calculer le revenu. Les gestionnaires de propriété locaux et les agents immobiliers peuvent vous aider à trouver ces informations.
Exemple : Si les dépenses opérationnelles mensuelles d’une propriété sont de 250 $, que l’hypothèque, les taxes et l’assurance sont de 1 750 $ et que le tarif de location par nuit est de 100 $, avec un taux d’occupation de 80 %, vous pouvez calculer votre bénéfice mensuel potentiel de la façon suivante :
Revenu mensuel potentiel : ] = 400 $
Dans cet exemple, la propriété est positive en termes de trésorerie si elle a été louée 30 jours complets la plupart des mois.
Cependant, vous réduisez vos taux d’occupation et vos revenus si vous vivez dans la location à temps partiel. Les taux d’occupation et le montant des loyers perçus diminuent également pendant les saisons creuses, vous devrez donc tester plusieurs scénarios pour vous assurer que la propriété rapporte le revenu que vous souhaitez.
Passons en revue certaines des dépenses que vous pouvez rencontrer afin de pouvoir calculer le coût.
Dépenses liées aux propriétés locatives de vacances
En plus des paiements de l’hypothèque et de l’assurance, vous devrez également payer les frais de réservation en ligne pour vos locations, les taxes, l’assurance, les frais d’association de propriétaires (HOA), les services publics, les réparations et l’entretien. Vous devrez peut-être aussi payer un supplément pour faire de la publicité pour les locataires. Si vous sous-traitez à un gestionnaire immobilier, vous devrez inclure ces frais, mais ils absorbent généralement vos coûts de publicité dans le cadre de votre contrat et de vos frais de gestion.
Taxes sur les locations de vacances
- Impôts fonciers : Celles-ci sont généralement déductibles des impôts. Consultez votre expert-comptable (CPA) pour profiter de la plupart des déductions fiscales disponibles pour une location de vacances. Vous pouvez trouver des informations sur les impôts fonciers en ligne, généralement sur la liste de la propriété, ou par le biais de la base de données en ligne de l’évaluateur.
- Impôts sur le revenu locatif : Vous les paierez à la fin de l’année, mais seulement si vous louez la propriété pendant plus de 14 jours. En deçà, vous n’aurez pas à payer d’impôts. Si vous devez payer des impôts, vous serez imposé sur vos revenus locatifs sur la base de votre taux d’imposition ordinaire.
- Taxes d’occupation : Également connues sous le nom de taxe d’hôtel ou d’hébergement, elles varient généralement de 5 % à 19 % par nuit, selon votre État. Les propriétaires de locations de vacances facturent généralement ces taxes à leurs clients. Elles peuvent s’ajouter aux taxes d’hébergement de l’État. Si vous louez votre propriété par le biais d’Airbnb, il peut collecter les taxes pour vous si votre ville a signé avec eux pour le faire.
Assurance de la propriété
Vérifiez que vous avez la bonne police d’assurance des propriétaires pour votre type de propriété et la façon dont vous prévoyez de l’utiliser. Une police ordinaire de résidence secondaire peut ne pas vous couvrir si un locataire se blesse ou endommage la propriété. Vous aurez besoin d’une police d’assurance de propriétaire ou de locateur en fonction de l’utilisation et de l’occupation. Le type d’assurance dont vous avez besoin dépend de la fréquence à laquelle vous louez la propriété et de la fréquence à laquelle vous l’utilisez vous-même. Renseignez-vous sur l’assurance contre les inondations si vous êtes dans une zone inondable.
Frais de HOA
Si vous achetez une copropriété ou une maison dans une communauté planifiée avec des zones communes, vous devrez payer des frais de HOA. Ces frais varient en fonction du type de propriété, de sa taille, de son emplacement et de ses commodités. Les frais de copropriété sont généralement payés mensuellement mais peuvent aussi être payés trimestriellement. Si vous louez la propriété, les frais peuvent être déductibles des impôts.
Les services publics
Comprennent les dépenses de chauffage, de climatisation, d’électricité et de gaz pour la cuisine. Avant d’acheter une propriété, vous pouvez avoir une idée générale de ces coûts auprès du vendeur et des compagnies de services publics locales. Les coûts varieront en fonction de la façon dont vous et vos invités utilisez la propriété.
Frais de gestion
Certains propriétaires de locations de vacances engagent un gestionnaire de propriété si la propriété est éloignée de leur résidence principale. Ces frais varient en fonction des services fournis par la société de gestion. Les frais moyens représentent 28 % du revenu de la location de vacances. Ils sont plus élevés que les frais moyens de 4 % à 10 % pour les locations à long terme parce que le revenu locatif est sporadique ou saisonnier, et que la société de gestion immobilière a plus de travail à faire avec un renouvellement plus fréquent des locataires, donc les dépenses sont plus élevées.
Coûts de financement
Si vous financez votre propriété d’investissement de vacances, vous devez inclure dans vos coûts les paiements mensuels du capital, des intérêts et de l’assurance hypothécaire privée (PMI). Si la propriété a 20 % de fonds propres, vous n’êtes pas tenu de payer la PMI. Calculez également les coûts de financement, y compris l’évaluation, les frais de montage du prêt et les frais de clôture.
Comment gagner de l’argent sur les propriétés locatives de vacances
Les moyens populaires de gagner de l’argent sur les propriétés locatives de vacances comprennent la publicité sur Airbnb, Vrbo et d’autres plateformes de location de vacances en ligne. Certaines zones très touristiques ont des magazines locaux pour annoncer les propriétés de vacances. Si vous engagez une société de gestion de propriété, ils font la publicité de la propriété pour vous.
Airbnb
Airbnb est une plateforme en ligne qui vous permet de louer votre propriété de vacances aux touristes qui cherchent des alternatives à l’hôtel. Vous pouvez créer une liste de propriétés avec une description des commodités de la propriété, le nombre de chambres et de salles de bain, et tout autre fait marquant. Incluez des photos avec votre annonce qui sont prises pendant la journée pour le meilleur éclairage.
Airbnb facture des frais de service chaque fois qu’une réservation est effectuée sur le site. Les frais de service varient entre 3 % et 5 %. Les taxes sont incluses si la région l’exige, mais les frais de service sont calculés à partir du sous-total de la réservation avant l’ajout des frais et des taxes. Les frais sont déduits automatiquement de votre reversement.
Vrbo
Location de vacances par le propriétaire (Vrbo), est un site de petites annonces en ligne. Vous pouvez gérer la propriété vous-même ou embaucher un gestionnaire de propriété pour l’inscrire sur Vrbo. Vrbo propose plusieurs structures tarifaires, notamment un abonnement annuel de 399 $ pour les locations à long terme et des frais de réservation de 8 % si vous gérez vous-même votre annonce ou de 13 % si vous souhaitez que l’annonce soit gérée pour vous par Vrbo. Les frais sont déduits automatiquement des revenus locatifs.
Financer la propriété de location de vacances
Les propriétés de location de vacances sont généralement financées avec un prêt conforme, un prêt de portefeuille, un prêt multifamilial ou, dans certains cas, un prêt à court terme tel qu’un prêt d’argent dur ou un prêt relais.
Prêt conforme
Les qualifications de prêt pour un prêt conforme sur une propriété de location de vacances sont plus clémentes que pour une propriété locative standard mais plus strictes que pour une résidence principale. Les prêteurs savent que les emprunteurs y vivront une partie de l’année et ne dépendront pas entièrement des revenus locatifs pour payer l’hypothèque. Un acompte de 20 % et un score de crédit supérieur à 680 sont typiques. Si vous achetez la propriété comme résidence secondaire, pour bénéficier de taux d’intérêt bas, le prêteur peut restreindre votre location à des vacanciers pendant un an.
Prêt portefeuille
Un prêt portefeuille peut être utilisé par un investisseur qui veut financer plusieurs propriétés à la fois. Il peut également être utilisé pour financer une propriété de vacances à plusieurs unités. Les prêts de portefeuille offrent généralement des qualifications personnelles plus faibles et moins d’exigences en matière de propriété.
Prêt multifamilial
Un prêt multifamilial est utilisé pour financer une propriété de vacances multifamiliale de deux à quatre unités ou un immeuble d’appartements de plus de quatre unités. Il existe quatre types de prêts multifamiliaux : les prêts hypothécaires classiques, les prêts garantis par l’État, les prêts de portefeuille et les financements multifamiliaux à court terme. Chaque type de prêt a ses propres critères de prêt.
Prêt à court terme
Un prêt relais est un prêt à court terme qui peut être utilisé comme financement provisoire. Par exemple, si vous trouvez une bonne affaire sur une propriété et que vous voulez l’acheter avant d’avoir un financement à long terme en place, un prêt relais pourrait fonctionner. Ces prêts ont généralement des qualifications plus clémentes que les prêts conformes.
Une autre alternative est un prêt hard money. C’est idéal pour une propriété qui doit être réhabilitée ou assaisonnée avant que vous la refinanciez avec un prêt permanent. Les prêteurs d’argent dur basent leurs prêts sur la valeur après réparation (ARV) de la propriété plutôt que sur la seule capacité financière de l’emprunteur.
Engager des services opérationnels
Une fois que vous avez acheté votre propriété de location de vacances, vous pouvez soit la gérer vous-même, soit demander à quelqu’un de le faire pour vous. Si vous allez gérer la propriété vous-même et que vous vivez à une certaine distance de la propriété, vous voudrez embaucher un entretien de pelouse et des nettoyeurs. Si vous avez une piscine, vous aurez besoin d’une entreprise de piscine pour nettoyer et entretenir la piscine.
Si votre propriété de vacances a une HOA, ils s’occuperont de l’extérieur et des zones communes pour vous. Si vous engagez un gestionnaire de propriété, il s’occupe généralement des opérations pour vous.
Publicité & Gérer la propriété de vacances
Vous ou votre gestionnaire de propriété pouvez répertorier la disponibilité de la propriété sur les sites Web que nous avons mentionnés précédemment pour l’exposer aux vacanciers. Lorsque vous listez les disponibilités, bloquez les jours où vous voulez l’utiliser afin que personne d’autre ne puisse la louer pendant cette période.
Si vous vivez à distance de votre propriété et que vous la gérez vous-même, vous aurez besoin d’un système pour laisser le personnel de service et les invités entrer dans la propriété. Certains propriétaires ont un clavier que les locataires utilisent pour entrer dans la propriété, puis le réinitialisent entre chaque utilisation. Vous pouvez également faire appel à une société de gestion qui gérera la propriété pour vous, ce qui vous fera gagner du temps puisque vous n’aurez pas à vous impliquer dans les opérations quotidiennes.
Avantages fiscaux de la propriété locative de vacances
L’un des avantages de l’achat d’une propriété locative de vacances est qu’elle offre des avantages fiscaux, notamment la possibilité de déduire une partie de vos impôts fonciers, des frais de la HOA et de vos dépenses d’intérêt hypothécaire.
Impôts fonciers
Si vous louez votre propriété de vacances pendant plus de 14 jours par an, la propriété est traitée comme une propriété locative par l’IRS. Toutefois, si vous utilisez la propriété pendant plus de 10 % des jours où elle est louée, elle est alors considérée comme une résidence personnelle. Vous pouvez déduire les taxes foncières sur vos impôts sur le revenu, mais vous devriez faire appel à un CPA qui connaît bien les différences entre une propriété de location de vacances et une résidence personnelle ou lorsqu’une résidence secondaire est utilisée pour un revenu de location de vacances également.
Frais de l’HOA
Les frais de l’HOA ne sont déductibles que si la propriété de location de vacances est louée 14 jours ou plus par an. Sinon, la propriété est considérée comme une résidence secondaire et les frais ne sont pas déductibles.
Dépenses d’intérêt hypothécaire
Les dépenses d’intérêt hypothécaire ont des lignes directrices similaires à celles des taxes immobilières en ce qui concerne les avantages fiscaux et les déductions. Vous pouvez déduire 100 % des intérêts hypothécaires en vertu de la règle de la résidence secondaire si vous louez le bien pendant 14 jours ou moins par an. Cette règle s’applique aux propriétés jusqu’à 1,1 million de dollars. Si vous louez la propriété pendant plus de 14 jours, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires de vos revenus locatifs.
Pros et contres de l’achat d’une propriété de location de vacances
L’achat d’une propriété de location de vacances peut vous fournir un lieu de vacances tout en compensant certaines des dépenses de la propriété par des revenus locatifs lorsque vous ne l’utilisez pas. Les tarifs de location à court terme sont généralement plus élevés que les tarifs de location à long terme, mais les dépenses d’entretien, les services publics, la publicité et les frais de gestion peuvent rapidement s’additionner.
Les avantages de l’achat d’une propriété de location de vacances comprennent :
- Une propriété de vacances peut fournir une autre source de revenu complémentaire
- Le revenu de location peut compenser les dépenses liées à la propriété et aux vacances
- Vous pouvez profiter de déductions fiscales
- La propriété peut prendre de la valeur
- Vous pouvez profiter de votre propriété de location de vacances quand vous le souhaitez
Les inconvénients de l’achat d’une propriété de location de vacances comprennent :
- Vous devrez couvrir les taxes foncières, l’entretien et les factures de services publics, que la propriété soit louée ou non
- Vous devrez peut-être payer un gestionnaire de propriété pour s’occuper des opérations
- Les propriétés de location de vacances sont généralement plus touchées pendant les ralentissements économiques, car les gens éliminent ou réduisent souvent leurs vacances pour économiser de l’argent
- Les flux de trésorerie peuvent être irréguliers, car les locataires sont généralement saisonniers, et les saisons creuses génèrent un loyer par nuit plus faible
Bottom Line
L’achat d’une propriété de location de vacances peut être un excellent moyen d’investir dans l’immobilier, de compenser certaines dépenses liées à l’accession à la propriété et de continuer à profiter de votre lieu de vacances préféré depuis votre propre résidence secondaire. Ces propriétés peuvent rapporter des loyers élevés mais peuvent être saisonnières, et elles ont également des dépenses coûteuses qui leur sont associées.