Deixar que alguma vez sonhou em possuir uma casa à beira-mar ou uma pequena casa nas montanhas que possa usar para as suas férias e alugá-la quando não estiver lá, aproveitando o dinheiro de outras pessoas para compensar as despesas imobiliárias? Fui proprietário de uma casa de campo num lago isolado durante 12 anos e fiz exactamente isso. Podia facilmente compensar as despesas sem ter de a alugar frequentemente. Aqui, vamos dar-lhe cinco passos para o ajudar a comprar uma propriedade de férias alugada por diversão e lucro.
Se quiser comprar uma propriedade de férias alugada com uma empresa de gestão de propriedades instalada, considere investir em bens imóveis chave-na-mão através da Roofstock. Com a Roofstock, pode pesquisar propriedades que vêm com inquilinos e gerentes imobiliários existentes em cerca de 40 mercados de arrendamento diferentes. Isto permite-lhe encontrar a propriedade certa para si e começar a receber rendimentos de arrendamento imediatamente.
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Escolha um local de férias apelativo
As pessoas compram propriedades de férias para usar como segunda casa ou para trazer rendimentos de arrendamento que compensam alguns dos custos de propriedade. Alguns investidores são especializados em alugueres de férias e constroem carteiras imobiliárias que consistem exclusivamente em propriedades de aluguer para férias. Ao comprar uma propriedade de investimento para férias, é importante escolher um local que seja apelativo para os arrendatários – em frente à costa, num lago, ou em destinos de viagem populares, por exemplo.
As melhores localizações são perto de atracções tais como praias, montanhas, lagos, casinos, ou um parque estatal ou nacional. Localização, comodidades e atracções são importantes quando se considera onde comprar uma propriedade de aluguer para férias. Escolha uma propriedade de aluguer para férias numa área que lhe agrade, mas também considere como os arrendatários também terão acesso e desfrutarão da propriedade alugada.
Where to Find Vacation Rental Properties
Uma pesquisa online é a forma mais conveniente de encontrar propriedades de aluguer para férias. Pode já ter uma ideia de onde pretende possuir um imóvel para férias. Por vezes, pode encontrar grandes propriedades mesmo no seu bairro ou estado. Ter proximidade facilita a auto-gestão de um aluguer para férias do que se viver longe.
considerar o seu orçamento. Áreas com elevado turismo tendem a vir com elevados valores imobiliários, mas também geram maiores rendimentos de aluguer. Isso não significa que tenha de desistir desse local. Talvez possa encontrar algo numa cidade circundante ou na periferia se não puder pagar uma propriedade na área de preços mais elevados.
P>Pode também chamar um agente imobiliário local para trabalhar consigo na procura de um arrendamento para férias.
Calcular rendimentos &Despesas
Após identificar uma propriedade potencial, tem de se certificar de que a pode pagar, mesmo quando está vaga. Veja o destino dos alugueres de férias na área e compare isto com o seu financiamento mensal e custos operacionais. Se conseguir ter uma ideia das taxas de ocupação para um aluguer de férias naquele local, isso ajudá-lo-á a calcular os rendimentos. Os gestores imobiliários locais e agentes imobiliários podem ajudá-lo a encontrar esta informação.
Exemplo: Se as despesas operacionais mensais de um imóvel são $250, a hipoteca, impostos e seguros são $1,750, e a taxa de aluguer nocturno é $100, com uma taxa de ocupação de 80%, pode calcular o seu potencial lucro mensal da seguinte forma:
Potencial rendimento mensal: ] = $400
Neste exemplo, o imóvel é positivo em dinheiro se tiver sido alugado a 30 dias completos na maioria dos meses.
No entanto, reduz as suas taxas de ocupação e rendimentos se viver a tempo parcial no aluguer. As taxas de ocupação e o montante do aluguer cobrado também diminuem durante as épocas fora de pico, pelo que terá de testar vários cenários para se certificar de que o imóvel está a trazer o rendimento que deseja.
Cobrimos algumas das despesas que poderá encontrar para que possa calcular o custo.
Despesas de aluguer de propriedade de férias
P>Além dos pagamentos de hipotecas e seguros, terá também de pagar taxas de reserva online para os seus alugueres, impostos, seguros, taxas da associação de proprietários (HOA), serviços públicos, reparações, e manutenção. Poderá também ter de pagar um extra para anunciar para os arrendatários. Se subcontratar a um gestor de propriedade, terá de incluir essas taxas, mas elas geralmente absorvem os seus custos de publicidade como parte do seu contrato de gestão e taxas.
Impostos sobre alugueres de férias
- Impostos sobre a propriedade: Estes são tipicamente dedutíveis de impostos. Consulte o seu contabilista público certificado (CPA) para tirar partido da maioria das deduções fiscais disponíveis para um arrendamento de férias. Pode encontrar informações sobre impostos sobre propriedades online, geralmente na listagem da propriedade, ou através da base de dados online do avaliador.
- Imposto sobre rendas de aluguer: Estes serão pagos no final do ano, mas apenas se o imóvel for alugado por mais de 14 dias. Qualquer coisa menos, e não terá de pagar impostos. Se tiver de pagar impostos, será tributado sobre os seus rendimentos de arrendamento com base na sua taxa de imposto normal.
- Imposto de ocupação: Também conhecido como imposto de hotel ou de alojamento, estes variam geralmente entre 5% a 19% por noite, dependendo do seu estado. Os senhorios de aluguer de férias normalmente cobram estes impostos aos seus hóspedes. Estes podem ser em adição aos impostos estaduais de alojamento. Se alugar a sua propriedade através da Airbnb, poderá cobrar-lhe os impostos se a sua cidade se tiver inscrito com eles para o fazer.
Seguro de propriedade
Certifique-se de que tem a apólice de proprietário correcta para o seu tipo de propriedade e como planeia utilizá-la. Uma apólice regular de segunda habitação pode não o cobrir se um inquilino se magoar ou danificar o imóvel. Precisará ou de uma apólice de seguro do proprietário ou do senhorio com base no uso e ocupação. O tipo de seguro de que necessita depende da frequência com que alugará o imóvel e da frequência com que o utilizará pessoalmente. Informe-se sobre o seguro contra inundações se estiver numa zona de inundação.
HA Taxas
Se adquirir um condomínio ou uma casa numa comunidade planeada com áreas comuns, será responsável pelo pagamento de taxas HOA. Estas taxas variam com base no tipo de propriedade, tamanho, localização, e amenidades. As taxas HOA são normalmente pagas mensalmente, mas também podem ser pagas trimestralmente. Se alugar a propriedade, as taxas podem ser dedutíveis.
Utilidades
Inclua despesas de aquecimento, refrigeração, electricidade, e gás para cozinhar. Antes de comprar o imóvel, pode obter uma ideia geral destes custos junto do vendedor e das empresas de serviços públicos locais. Os custos variam dependendo de como você e os seus hóspedes utilizam a propriedade.
Taxas de gestão
Alguns proprietários de propriedades de aluguer para férias contratam um gestor de propriedade se a propriedade estiver longe da sua residência principal. Estas taxas variam com base nos serviços prestados pela empresa de gestão. As taxas médias são de 28% do rendimento do aluguer para férias. São mais elevadas do que as taxas médias de 4% a 10% para alugueres a longo prazo, porque os rendimentos de aluguer são esporádicos ou sazonais, e a empresa de gestão imobiliária tem mais trabalho a fazer com um volume de negócios mais frequente dos inquilinos, pelo que as despesas são mais elevadas.
Custos de financiamento
Se financia a sua propriedade de investimento de férias, precisa de incluir os seus pagamentos mensais de capital hipotecário, juros, e seguro hipotecário privado (PMI) nos seus custos. Se o imóvel tiver 20% de capital, não é obrigado a pagar PMI. Além disso, calcule os custos de financiamento incluindo a avaliação, taxas de originação de empréstimos, e custos de encerramento.
Como ganhar dinheiro em propriedades de aluguer para férias
As formas populares de ganhar dinheiro em propriedades de aluguer para férias incluem publicidade na Airbnb, Vrbo, e outras plataformas online de aluguer para férias. Algumas zonas turísticas de alto nível têm revistas locais para publicidade em propriedades de férias. Se contratar uma empresa de gestão de propriedades, elas anunciam a propriedade para si.
Airbnb
Airbnb é uma plataforma online que lhe permite alugar a sua propriedade de férias a turistas à procura de alternativas hoteleiras. Pode criar uma listagem de propriedades com uma descrição das comodidades da propriedade, número de quartos e casas de banho, e quaisquer outros destaques. Inclua fotografias com a sua listagem que são tiradas durante o dia para a melhor iluminação.
Airbnb cobra uma taxa de serviço cada vez que uma reserva é completada no site. A taxa de serviço varia de 3% a 5%. Os impostos estão incluídos se a região o exigir, mas a taxa de serviço é calculada a partir do subtotal da reserva antes de se adicionarem taxas e impostos. As taxas são deduzidas automaticamente do seu pagamento.
Vrbo
Vacation Rental by Owner (Vrbo), é um site de anúncios classificados online. Pode gerir o imóvel por si próprio ou contratar um gestor de imóveis para o listar na Vrbo. Vrbo oferece várias estruturas de taxas, incluindo uma assinatura anual de $399 para alugueres a longo prazo e uma taxa de reserva de 8%, se gerir a sua listagem ou uma taxa de reserva de 13% se quiser que a listagem seja gerida por Vrbo. As taxas são deduzidas automaticamente do rendimento do aluguer.
Financiar o imóvel de aluguer para férias
As propriedades de aluguer para férias são geralmente financiadas com um empréstimo em conformidade, empréstimo de carteira, empréstimo multifamiliar ou, em alguns casos, um empréstimo a curto prazo, tal como um empréstimo a dinheiro duro ou um empréstimo-ponte.
Empréstimo em conformidade
As qualificações de empréstimo para um empréstimo em conformidade numa propriedade de aluguer para férias são mais brandas do que para uma propriedade de aluguer padrão, mas mais rigorosas do que para uma residência primária. Os mutuantes sabem que os mutuários viverão aí durante parte do ano e não dependerão inteiramente dos rendimentos do aluguer para pagar a hipoteca. Uma entrada de 20% e uma pontuação de crédito superior a 680 é típica. Se estiver a comprar o imóvel como segunda residência, para se qualificar para taxas de juro baixas, o mutuante pode restringir o seu arrendamento aos turistas durante um ano.
Empréstimo de carteira
Um empréstimo de carteira pode ser utilizado por um investidor que queira financiar múltiplos imóveis de uma só vez. Também pode ser utilizado para financiar uma propriedade de férias com várias unidades. Empréstimos de carteira geralmente oferecem qualificações pessoais mais baixas e menos requisitos de propriedade.
Empréstimo Multi-familiar
Um empréstimo multi-familiar é usado para financiar uma propriedade multi-familiar de férias com duas ou quatro unidades ou um edifício de apartamentos com mais de quatro unidades. Existem quatro tipos de empréstimos multifamiliares: hipotecas convencionais, empréstimos garantidos pelo governo, empréstimos de carteira, e financiamento multifamiliar de curto prazo. Cada tipo de empréstimo tem os seus próprios critérios de empréstimo.
Empréstimo a curto prazo
Um empréstimo-ponte é um empréstimo a curto prazo que pode ser usado como financiamento provisório. Por exemplo, se encontrar muito sobre um imóvel e quiser comprá-lo antes de ter um financiamento a longo prazo em vigor, um empréstimo-ponte pode funcionar. Estes empréstimos têm geralmente qualificações mais brandas do que empréstimos em conformidade.
Outra alternativa é um empréstimo de dinheiro difícil. Esta é ideal para um imóvel que precisa de ser reabilitado ou temperado antes de o refinanciar com um empréstimo permanente. Os emprestadores de dinheiro vivo baseiam os seus empréstimos no valor após reparação (ARV) do imóvel e não apenas na situação financeira do mutuário.
h2>Hire Operational Services
Após comprar o seu imóvel de aluguer para férias, pode geri-lo você mesmo ou arranjar outra pessoa para o fazer por si. Se vai gerir o imóvel por si próprio e vive à distância do imóvel, vai querer contratar técnicos de manutenção e limpeza do relvado. Se tiver uma piscina, precisará de uma empresa de piscina para limpar e cuidar da piscina.
Se a sua propriedade de férias tiver um HOA, eles cuidarão do exterior e das áreas comuns para si. Se contratar um gestor de imóveis, eles normalmente tratam das operações para si.
Advertise & Gerir a propriedade de férias
Você ou o seu gestor de imóveis pode listar a disponibilidade da propriedade nos websites que mencionámos anteriormente para a expor aos veraneantes. Quando listar a disponibilidade, bloquear os dias em que pretende utilizá-la para que mais ninguém a possa alugar durante esse tempo.
Se viver a uma distância da sua propriedade e a gerir você mesmo, precisará de um sistema para deixar entrar o pessoal de serviço e os hóspedes na propriedade. Alguns proprietários têm um teclado que os inquilinos usam para entrar na propriedade e depois reiniciam-no entre cada utilização. Alternativamente, pode contratar uma empresa de gestão para gerir o imóvel por si, poupando-lhe tempo uma vez que não tem de estar envolvido nas operações diárias.
Vacation Rental Property Tax Benefits
Um dos benefícios da compra de um imóvel alugado para férias é que oferece benefícios fiscais incluindo a possibilidade de deduzir uma parte dos seus impostos imobiliários, taxas HOA, e as suas despesas de juros de hipoteca.
Impostos sobre bens imóveis
Se alugar a sua propriedade de férias por mais de 14 dias por ano, a propriedade é tratada como uma propriedade de aluguer pelo IRS. No entanto, se utilizar o imóvel por mais de 10% dos dias em que é alugado, então é considerado uma residência pessoal. Pode deduzir os impostos sobre a propriedade imobiliária nos seus impostos sobre o rendimento, mas deve contratar um CPA que esteja familiarizado com as diferenças entre o imóvel alugado para férias e uma residência pessoal ou quando uma segunda residência é utilizada para rendimentos de aluguer para férias.
HA Taxas
HA taxas só são dedutíveis se o imóvel alugado para férias for alugado 14 dias ou mais por ano. Caso contrário, o imóvel é considerado uma segunda habitação, e as taxas não são dedutíveis.
Despesas de juros de hipoteca
Despesas de juros de hipoteca têm orientações semelhantes aos impostos sobre imóveis quando se trata de benefícios e deduções fiscais. Pode deduzir 100% dos juros hipotecários ao abrigo da regra da segunda habitação se alugar o imóvel por 14 dias ou menos por ano. Isto aplica-se a imóveis até $1,1 milhões. Se alugar o imóvel por mais de 14 dias, pode deduzir os juros hipotecários dos seus rendimentos de arrendamento.
Pros e Cons de Comprar um Imóvel de Aluguer de Férias
Comprar um imóvel de aluguer para férias pode proporcionar-lhe um lugar para férias enquanto compensa algumas das despesas do imóvel com rendimentos de arrendamento quando não o estiver a utilizar. As taxas de aluguer a curto prazo são normalmente mais elevadas do que as taxas de aluguer a longo prazo, mas as despesas de manutenção, serviços públicos, publicidade e taxas de gestão podem rapidamente somar-se.
Pros de compra de propriedade de aluguer de férias incluem:
- Uma propriedade de férias pode proporcionar outra fonte de rendimentos suplementares
- As receitas de aluguer podem compensar propriedades e despesas de férias
- Pode tirar partido das deduções fiscais
- A propriedade pode apreciar em valor
- Pode desfrutar da sua propriedade de aluguer de férias quando quiser
Cons de compra de propriedade de aluguer de férias incluem:
- Terá de cobrir os impostos sobre propriedades, manutenção e contas de serviços públicos, independentemente de o imóvel ser alugado
- Pode ter de pagar a um gestor de propriedades para tomar conta das operações
- As propriedades de aluguer de férias são normalmente mais afectadas durante as fases de baixa económica, uma vez que as pessoas frequentemente eliminam ou cortam nas férias para poupar dinheiro
- O fluxo de caixa pode ser inconsistente, uma vez que os arrendatários são normalmente sazonais, e as estações fora de pico geram um aluguer mais baixo por noite
Bottom Line
Comprar uma propriedade de aluguer para férias pode ser uma óptima forma de investir em imóveis, compensar algumas despesas com a propriedade da casa, e ainda assim desfrutar do seu local de férias favorito da sua própria segunda casa. Estas propriedades podem render rendas elevadas mas podem ser sazonais, e têm também despesas dispendiosas associadas a elas.