海辺の家や山の中の小さなコテージを所有して、自分の休暇に使い、留守の間は貸し出して、他人のお金を活用して不動産費用を相殺することを夢見たことはありませんか？ 私は人里離れた湖畔のコテージを12年間所有していましたが、まさにそれを実践していました。 頻繁にレンタルしなくても、簡単に費用を相殺できました。
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魅力的なバケーションロケーションを選ぶ
人々はセカンドハウスとして、または所有コストの一部を相殺するための家賃収入を得るためにバケーション不動産を購入します。 また、バケーションレンタルに特化し、バケーションレンタル物件のみで不動産ポートフォリオを構成する投資家もいます。
ビーチ、山、湖、カジノ、州立公園や国立公園などの観光スポットに近い場所がベストです。 バケーションレンタル物件をどこで購入するかを検討する際には、ロケーション、アメニティ、アトラクションが重要です。
バケーションレンタル物件を探す場所
バケーションレンタル物件を探すには、オンライン検索が最も便利です。 バケーション・レンタル・プロパティを所有したい場所は、すでに決まっているかもしれません。 時には自分の住んでいる地域や州で、素晴らしい物件が見つかることもあります。
予算を考えてみましょう。
観光客の多い地域では、不動産の価値も高くなりがちですが、その分、家賃収入も高くなります。 だからといって、その場所をあきらめる必要はありません。
また、地元の不動産業者に依頼して、一緒にバケーションレンタルを探すこともできます。
収入を計算する & 支出
候補となる物件を見つけたら、空室の状態でも余裕があるかどうかを確認する必要があります。 その地域のバケーションレンタルの価格を見て、月々の資金や運営費と比較してみましょう。 また、その地域のバケーションレンタルの稼働率がわかれば、収入の計算に役立ちます。 地元のプロパティマネージャーや不動産業者がこの情報を見つける手助けをしてくれます。
例を挙げましょう。 ある物件の毎月の運営費が250ドル、住宅ローン、税金、保険が1,750ドル、1泊のレンタル料金が100ドルで、稼働率が80％の場合、次のようにして毎月の潜在的な利益を計算することができます：
毎月の潜在的な収入。 ] = $400
この例では、ほとんどの月で30日間フルにレンタルされた場合、その物件はキャッシュ・プラスになります。
ただし、賃貸にパートタイムで住んでいる場合は、稼働率と収入が減少します。
ここでは、コストを計算するために必要な費用をいくつか挙げてみましょう。
バケーションレンタル物件の費用
住宅ローンや保険の支払いのほかに、レンタルのオンライン予約料、税金、保険、住宅所有者協会（HOA）の費用、光熱費、修繕費、メンテナンス費などがかかります。 また、借り手を募集するための広告費も必要になるかもしれません。
Taxes on Vacation Rentals
- 固定資産税。 これらは通常、税控除の対象となります。 公認会計士（CPA）に相談して、バケーションレンタルで利用できる税金控除を最大限に活用してください。 固定資産税の情報は、通常、物件のリストに記載されているか、またはAssessorのオンラインデータベースで確認できます。
- 賃貸所得税。 年末に支払うことになりますが、これは物件を14日以上貸した場合に限られます。 それ以下であれば、税金を支払う必要はありません。 税金を支払う必要がある場合は、通常の税率に基づいて賃貸収入に課税されます。
- Occupancy Tax（占有税）。 ホテル税や宿泊税としても知られており、州によって異なりますが、一般的に1泊あたり5％から19％の範囲で設定されています。 バケーションレンタルの家主は、通常、これらの税金をゲストに請求します。 これらの税金は、州の宿泊税に加えて請求される場合もあります。
不動産保険
不動産の種類と使用方法に適した住宅所有者向けの保険に加入していることを確認してください。 通常のセカンドハウス用の保険では、賃借人が怪我をしたり、物件を損傷したりした場合に補償されないことがあります。 用途や占有率に応じて、住宅所有者用保険か家主用保険のいずれかが必要となります。 どのような保険が必要かは、その物件をどのくらいの頻度で貸すか、またどのくらいの頻度で自分が使用するかによって異なります。
HOA Fee
共用部分のある計画されたコミュニティでコンドミニアムや住宅を購入した場合、HOA Feeを支払う義務があります。 これらの費用は、物件のタイプ、サイズ、ロケーション、アメニティなどによって異なります。 HOA費用は通常、月ごとに支払いますが、四半期ごとに支払うこともできます。
Utilities
暖房、冷房、電気、調理用ガスなどの費用が含まれます。 物件を購入する前に、売主や地元の電力会社からこれらの費用の概算を聞くことができます。
管理費
バケーションレンタルのオーナーの中には、物件が本宅から離れている場合、プロパティマネージャーを雇う人もいます。 この費用は、管理会社が提供するサービスによって異なります。 平均的な手数料は、バケーションレンタル収入の28％です。
ファイナンス費用
バケーション・インベストメント・プロパティをファイナンスで購入する場合は、毎月の住宅ローンの元金、利息、プライベート・モーゲージ・インシュアランス（PMI）の支払いを費用に含める必要があります。 物件のエクイティが20％あれば、PMIを支払う必要はありません。
バケーションレンタル物件でお金を稼ぐ方法
バケーションレンタル物件でお金を稼ぐ人気の方法は、AirbnbやVrboなどのオンラインバケーションレンタルプラットフォームに広告を出すことです。 観光客の多い地域では、バケーションレンタル物件の広告用に地元の雑誌を発行しているところもあります。
Airbnb
Airbnbは、ホテルに代わる宿泊施設を探している旅行者に、自分のバケーションレンタル物件を貸し出すことができるオンラインプラットフォームです。 Airbnbでは、物件のアメニティ、ベッドルームやバスルームの数、その他のハイライトなどを記載した物件リストを作成できます。
Airbnbでは、予約が完了するたびにサービス料が発生します。 サービス料は3%から5%の範囲で設定されています。 地域によって税金が必要な場合は含まれますが、サービス料は手数料や税金が加算される前の予約小計から計算されます。 手数料はペイアウトから自動的に差し引かれます。
Vrbo
Vacation Rental by Owner（Vrbo）は、オンラインのクラシファイド広告サイトです。 自分で物件を管理することもできますし、プロパティマネージャーを雇ってVrboに掲載することもできます。 Vrboはいくつかの料金体系を用意しています。長期レンタルの場合は年間399ドルのサブスクリプションがあり、自分で物件を管理する場合は8％の予約料、Vrboによる管理を希望する場合は13％の予約料がかかります。
Finance the Vacation Rental Property
バケーションレンタル物件は通常、コンフォーミングローン、ポートフォリオローン、マルチファミリーローン、場合によってはハードマネーローンやブリッジローンなどの短期ローンで融資されます。
コンフォーミングローン
バケーションレンタル物件に対するコンフォーミングローンの融資条件は、通常の賃貸物件よりも緩やかですが、プライマリーレジデンスよりも厳しいものとなっています。 貸し手は、借り手が1年の一部をそこで過ごし、住宅ローンの支払いを賃貸収入に完全に依存しているわけではないことを知っています。 頭金は20％、クレジットスコアは680以上が一般的です。
ポートフォリオ・ローン
ポートフォリオ・ローンは、一度に複数の物件を融資したい投資家が利用できるローンです。 また、複数のバケーション施設に資金を提供する場合にも利用できます。
Multifamily Loan
Multifamily Loanは、2～4ユニットのバケーション用複合施設や、4ユニット以上のアパートメント・ビルディングの資金調達に使用されます。 多世帯ローンには、通常の住宅ローン、政府保証付きローン、ポートフォリオローン、短期多世帯ローンの4種類があります。
Short-term Loan
ブリッジローンは、中間的な資金調達として利用できる短期ローンです。 例えば、お買い得な物件を見つけて、長期的な資金調達をする前に購入したい場合、ブリッジ・ローンを利用することができます。
もう一つの選択肢は、ハード・マネー・ローンです。
もう1つの選択肢は、ハードマネー・ローンです。これは、パーマネント・ローンに借り換える前に、リハブやシーズニングが必要な物件に最適です。
Hire Operational Services
バケーションレンタル物件を購入したら、自分で管理するか、他の人に管理してもらうかのどちらかになります。 自分で管理する場合で、物件から離れた場所に住んでいる場合は、芝生の手入れや清掃人を雇うことになるでしょう。
バケーション物件にHOAがある場合は、外観や共用部分の手入れをしてくれます。
Advertise & Manage the Vacation Property
あなたやプロパティー・マネージャーは、先に紹介したウェブサイトに物件の空室状況を掲載し、旅行者にアピールします。
物件から離れた場所に住んでいて、自分で管理する場合は、サービススタッフやゲストを物件に入れるためのシステムが必要です。 オーナーの中には、賃貸人が物件に入るために使用するキーパッドを用意し、使用するたびにリセットする人もいます。
Vacation Rental Property Tax Benefits
バケーションレンタル物件を購入するメリットのひとつは、不動産税、HOA費、住宅ローン金利の一部を控除できるなど、税制上の優遇措置があることです。
不動産税
バケーションレンタル物件を年間14日以上貸し出した場合、IRSはその物件を賃貸物件として扱います。 しかし、貸し出された日数の10％以上を使用した場合は、個人の住宅とみなされます。
HOA費用
HOA費用は、バケーションレンタル物件が年間14日以上レンタルされている場合のみ控除の対象となります。
Mortgage Interest Expenses
Mortgage Interest expensesは、税制上の優遇措置や控除に関しては、不動産税と同様のガイドラインがあります。 年間14日以下の賃貸であれば、セカンド・ホーム・ルールにより、住宅ローン金利を100％控除することができます。 これは110万ドルまでの物件に適用されます。
Pros and Cons of the Buying a Vacation Rental Property
バケーションレンタル物件を購入することで、自分が休暇を過ごす場所を提供すると同時に、使用していない時の賃貸収入で物件の費用の一部を相殺することができます。 通常、短期賃貸料は長期賃貸料よりも高いのですが、維持費、光熱費、広告費、管理費などがすぐにかさみます。
バケーションレンタル物件を購入するメリットとしては、以下のようなものがあります。
- バケーション物件は、もう一つの副収入源になります
- 賃貸収入で物件やバケーションの費用を相殺することができます
- 税金の控除を利用することができます
- 物件の価値を高めることができます
- バケーションレンタル物件を好きなときに楽しむことができます
バケーションレンタル物件を購入するデメリットとしては、以下のようなものがあります。
- 物件が貸し出されているかどうかにかかわらず、固定資産税、メンテナンス、光熱費を負担しなければなりません
- 運営管理を行うプロパティ・マネージャーに報酬を支払わなければならない場合もあります
- 経済の低迷期には、お金を節約するために休暇をなくしたり、減らしたりする人が多いため、バケーション・レンタル・プロパティは通常、より大きな打撃を受けます
- 賃借人は通常、季節的な存在であるため、キャッシュフローが安定しない場合があります。
Bottom Line
バケーションレンタル物件を購入することは、不動産への投資、住宅購入費用の一部相殺、そしてお気に入りのバケーションスポットを自分のセカンドハウスから楽しむための素晴らしい方法です。 これらの物件は高い賃料を得ることができますが、季節的な変動があり、それに伴う費用も発生します。