Jak kupić nieruchomość pod wynajem w 5 krokach

Czy kiedykolwiek marzyłeś o posiadaniu domu nad brzegiem morza lub małego domku w górach, który możesz wykorzystać na wakacje i wynająć go, gdy cię tam nie ma, wykorzystując pieniądze innych ludzi, aby zrównoważyć wydatki na nieruchomość? Przez 12 lat posiadałem domek nad ustronnym jeziorem i właśnie tak robiłem. Mogłem łatwo zrównoważyć wydatki bez konieczności częstego wynajmowania go. Jeśli chcesz kupić nieruchomość wakacyjną gotową do wynajmu z firmą zarządzającą, rozważ inwestycję w nieruchomość pod klucz za pośrednictwem Roofstock. Z Roofstock, można przeglądać właściwości, które pochodzą z istniejących najemców i menedżerów nieruchomości w około 40 różnych rynkach wynajmu. Pozwala to na znalezienie nieruchomości, która jest dla Ciebie odpowiednia i rozpoczęcie otrzymywania przychodów z wynajmu natychmiast.

Witaj na Roofstock

Wybierz atrakcyjną lokalizację wakacyjną

Ludzie kupują nieruchomości wakacyjne, aby używać ich jako drugiego domu lub przynieść dochód z wynajmu, który równoważy niektóre koszty własności. Niektórzy inwestorzy specjalizują się w wynajmie wakacyjnym i budują portfele nieruchomości składające się wyłącznie z nieruchomości wakacyjnych. Kupując nieruchomość inwestycyjną na wakacje, ważne jest, aby wybrać lokalizację, która jest atrakcyjna dla najemców – blisko wybrzeża, nad jeziorem lub w popularnych miejscach turystycznych, na przykład.

Kobiety na plaży

Najlepsze lokalizacje znajdują się w pobliżu atrakcji takich jak plaże, góry, jeziora, kasyna lub park stanowy lub narodowy. W związku z tym, że nie jest to miejsce, w którym nie można się nudzić, nie ma co się zastanawiać, gdzie kupić nieruchomość na wakacje. W związku z tym, że jest to miejsce, w którym nie ma żadnych atrakcji, a jest to miejsce, w którym nie ma żadnych atrakcji, a jest to miejsce, w którym nie ma żadnych atrakcji, a jest to miejsce, w którym nie ma żadnych atrakcji, jest to miejsce, w którym nie ma żadnych atrakcji. Być może masz już pomysł na to, gdzie chcesz wynająć nieruchomość na wakacje. Czasami można znaleźć świetne nieruchomości właśnie w swojej okolicy lub stanie. W związku z tym, że jest to miejsce, w którym nie ma żadnych problemów, a jest to miejsce, w którym nie ma żadnych problemów, to jest to miejsce, w którym nie ma żadnych problemów. Obszary o dużym natężeniu ruchu turystycznego mają tendencję do przychodzenia z wysokimi wartościami nieruchomości, ale generują również wyższe dochody z wynajmu. Nie oznacza to, że musisz zrezygnować z tej lokalizacji. Może uda Ci się znaleźć coś w okolicznym mieście lub na obrzeżach, jeśli nie możesz sobie pozwolić na nieruchomość w droższym miejscu.

Możesz również zadzwonić do lokalnego agenta nieruchomości, aby pracował z Tobą w znalezieniu wakacyjnego wynajmu.

Domki

Oblicz dochód & Wydatki

Jak już zidentyfikujesz potencjalną nieruchomość, musisz się upewnić, że możesz sobie na nią pozwolić, nawet gdy jest pusta. Spójrz na to, co wakacje wynajem w okolicy iść na i porównać to do miesięcznego finansowania i kosztów operacyjnych. Jeśli możesz zorientować się, jakie jest obłożenie wynajmu w danej lokalizacji, pomoże Ci to obliczyć dochód. Lokalni zarządcy nieruchomości i agenci nieruchomości mogą pomóc Ci znaleźć te informacje.

Przykład: Jeśli miesięczne koszty operacyjne nieruchomości wynoszą $250, hipoteka, podatki i ubezpieczenie to $1,750, a nocna stawka wynajmu to $100, przy obłożeniu 80%, możesz obliczyć swój potencjalny miesięczny zysk w następujący sposób:

Potencjalny miesięczny dochód: ] = $400

W tym przykładzie nieruchomość jest dodatnia pod względem gotówkowym, jeśli była wynajmowana przez pełne 30 dni w większości miesięcy.

Jednakże zmniejszasz obłożenie i dochód, jeśli mieszkasz w wynajmie w niepełnym wymiarze godzin. Obłożenie i kwota zebranego czynszu również spadają poza szczytem sezonu, więc będziesz musiał przetestować kilka scenariuszy, aby upewnić się, że nieruchomość przynosi dochód, którego pragniesz.

Pokryjmy niektóre z wydatków, które możesz napotkać, abyś mógł obliczyć koszty.

Wynajem nieruchomości wakacje Wydatki

Poza hipoteką i ubezpieczeniami, będziesz musiał również zapłacić za opłaty rezerwacyjne online za wynajem, podatki, ubezpieczenia, opłaty stowarzyszenia właścicieli domów (HOA), media, naprawy i konserwacje. Może być również konieczne, aby zapłacić dodatkowo do reklamowania dla najemców. Jeśli zlecisz to zarządcy nieruchomości, będziesz musiał uwzględnić te opłaty, ale generalnie pochłaniają one koszty reklamy jako część umowy o zarządzanie i opłat.

Podatki od wynajmu wakacyjnego

Podatki od nieruchomości: Są one zazwyczaj odliczane od podatku. Skonsultuj się z biegłym rewidentem (CPA), aby skorzystać z jak największej liczby odliczeń podatkowych dostępnych dla wynajmu wakacyjnego. Możesz znaleźć informacje o podatku od nieruchomości online, zazwyczaj na liście nieruchomości, lub poprzez bazę danych online asesora.
Podatki od wynajmu: Będziesz płacić je na koniec roku, ale tylko wtedy, gdy wynajmujesz nieruchomość na więcej niż 14 dni. Wszystko mniej, i nie będzie musiał płacić podatków. Jeśli nie trzeba płacić podatków, będzie opodatkowane od dochodu z wynajmu w oparciu o zwykłej stawki podatkowej.
Podatki od najmu: Znany również jako hotel lub podatek od zakwaterowania, te zazwyczaj wahają się od 5% do 19% za noc, w zależności od stanu. Właściciele wypożyczalni wakacyjnych zazwyczaj obciążają tymi podatkami swoich gości. Mogą one stanowić dodatek do stanowych podatków od zakwaterowania. Jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość przez Airbnb, może on zbierać dla Ciebie podatki, jeśli Twoje miasto podpisało z nimi umowę, by to robić.

Ubezpieczenie nieruchomości

Upewnij się, że masz odpowiednią polisę dla Twojego typu nieruchomości i tego, jak planujesz z niej korzystać. Zwykła polisa na drugi dom może nie obejmować Cię, jeśli najemca zostanie ranny lub uszkodzi nieruchomość. Będziesz potrzebował albo polisy ubezpieczeniowej dla właściciela domu albo dla właściciela nieruchomości w oparciu o sposób użytkowania i obłożenia. Rodzaj ubezpieczenia zależy od tego, jak często będziemy wynajmować nieruchomość i jak często sami będziemy z niej korzystać. Zapytaj o ubezpieczenie od powodzi, jeśli znajdujesz się w strefie zalewowej.

Opłaty HOA

Jeśli kupujesz mieszkanie lub dom w planowanej społeczności z obszarami wspólnymi, będziesz odpowiedzialny za płacenie opłat HOA. Opłaty te różnią się w zależności od rodzaju nieruchomości, jej wielkości, lokalizacji i udogodnień. Opłaty HOA są zwykle wypłacane miesięcznie, ale mogą być również wypłacane kwartalnie. Jeśli wynajmujesz nieruchomość, opłaty mogą być odliczone od podatku.

Utilities

Wlicz wydatki na ogrzewanie, chłodzenie, elektryczność i gaz do gotowania. Przed zakupem nieruchomości, możesz uzyskać ogólne pojęcie o tych kosztach od sprzedawcy i lokalnych firm użyteczności publicznej. Koszty będą się różnić w zależności od tego, jak ty i twoi goście korzystacie z nieruchomości.

Opłaty za zarządzanie

Niektórzy właściciele wynajmujący nieruchomości wynajmują zarządcę nieruchomości, jeśli nieruchomość znajduje się daleko od ich głównego miejsca zamieszkania. Opłaty te różnią się w zależności od usług świadczonych przez firmę zarządzającą. Średnie opłaty wynoszą 28% dochodu z wynajmu wakacyjnego. Są one wyższe niż średnie opłaty od 4% do 10% dla wynajmu długoterminowego, ponieważ dochody z wynajmu są sporadyczne lub sezonowe, a firma zarządzająca nieruchomością ma więcej pracy z częstszymi rotacjami najemców, więc wydatki są wyższe.

Koszty finansowania

Jeśli finansujesz swoją wakacyjną nieruchomość inwestycyjną, musisz wliczyć miesięczny kapitał hipoteczny, odsetki i prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI) do swoich kosztów. Jeśli nieruchomość ma 20% kapitału własnego, nie jesteś zobowiązany do zapłaty PMI. Oblicz również koszty finansowania, w tym koszty wyceny, opłaty za udzielenie pożyczki i koszty zamknięcia.

Jak zarabiać pieniądze na wynajmie nieruchomości

Popularne sposoby zarabiania pieniędzy na wynajmie nieruchomości to reklama na Airbnb, Vrbo i innych platformach wynajmu nieruchomości. Niektóre obszary turystyczne mają lokalne czasopisma reklamujące nieruchomości wakacyjne. Jeśli zatrudnisz firmę zarządzającą nieruchomościami, będzie ona reklamować nieruchomość dla Ciebie.

Basen i krzesło

Airbnb

Airbnb to platforma online, która pozwala Ci wynajmować Twoje nieruchomości turystom szukającym alternatywy dla hoteli. Możesz stworzyć ofertę nieruchomości z opisem jej udogodnień, liczbą sypialni i łazienek oraz innymi ciekawostkami. Dołącz do oferty zdjęcia, które są robione w ciągu dnia, aby zapewnić najlepsze oświetlenie.

Airbnb pobiera opłatę za usługę za każdym razem, gdy rezerwacja jest dokonywana na stronie. Opłata za usługę waha się od 3% do 5%. Podatki są uwzględniane, jeśli wymaga tego region, ale opłata za usługę jest obliczana na podstawie sumy końcowej rezerwacji, zanim zostaną dodane opłaty i podatki. Opłaty są odejmowane automatycznie od twojej wypłaty.

Vrbo

Vacation Rental by Owner (Vrbo), jest stroną z ogłoszeniami online. Możesz zarządzać nieruchomością samodzielnie lub zatrudnić zarządcę nieruchomości do listy na Vrbo. Vrbo oferuje kilka struktur opłat, w tym 399 dolarów roczny abonament dla długoterminowych wynajmów i 8% opłaty rezerwacyjnej, jeśli samodzielnie zarządzać swoją ofertę lub 13% opłaty rezerwacyjnej, jeśli chcesz, aby lista zarządzana dla Ciebie przez Vrbo. Opłaty są odliczane automatycznie od dochodu z wynajmu.

Finansowanie nieruchomości wakacyjnych

Właściwości wakacyjne są zazwyczaj finansowane z kredytu zgodnego, kredytu portfelowego, kredytu wielorodzinnego lub, w niektórych przypadkach, kredytu krótkoterminowego, takiego jak kredyt hard money lub kredyt pomostowy.

Kredyt zgodny

Kwalifikacje kredytowe dla kredytu zgodnego z normami dla nieruchomości wynajmowanej na wakacje są bardziej łagodne niż dla standardowego wynajmu nieruchomości, ale bardziej rygorystyczne niż dla głównego miejsca zamieszkania. Kredytodawcy wiedzą, że kredytobiorcy będą mieszkać tam przez część roku i nie będą całkowicie zależni od dochodów z wynajmu, aby spłacić kredyt hipoteczny. Typowa jest zaliczka w wysokości 20% i ocena kredytowa powyżej 680 punktów. Jeśli kupujesz nieruchomość jako drugi dom, aby zakwalifikować się do niskich stóp procentowych, kredytodawca może ograniczyć wynajmowanie jej urlopowiczom przez rok.

Pożyczka portfelowa

Pożyczka portfelowa może być używana przez inwestora, który chce sfinansować wiele nieruchomości jednocześnie. Może być również użyty do sfinansowania nieruchomości wakacyjnej o wielu jednostkach. Kredyty portfelowe oferują zazwyczaj niższe kwalifikacje osobiste i mniej wymagań dotyczących nieruchomości.

Kredyt wielorodzinny

Kredyt wielorodzinny jest wykorzystywany do finansowania nieruchomości wakacyjnych z dwoma do czterema lokalami lub budynku mieszkalnego z więcej niż czterema lokalami. Istnieją cztery rodzaje kredytów wielorodzinnych: konwencjonalne kredyty hipoteczne, kredyty zabezpieczone przez rząd, kredyty portfelowe i krótkoterminowe finansowanie wielorodzinne. Każdy rodzaj kredytu ma swoje własne kryteria kredytowe.

Kredyt krótkoterminowy

Kredyt pomostowy jest kredytem krótkoterminowym, który może być używany jako tymczasowe finansowanie. Na przykład, jeśli znajdziesz świetną ofertę na nieruchomość i chcesz ją kupić zanim będziesz miał długoterminowe finansowanie na miejscu, pożyczka pomostowa może zadziałać. Pożyczki te mają na ogół łagodniejsze warunki niż pożyczki konformalne.

Inną alternatywą jest pożyczka typu hard money. Jest to idealne rozwiązanie dla nieruchomości, która musi zostać odremontowana lub wysezonowana przed refinansowaniem jej za pomocą stałego kredytu. Pożyczki te są udzielane na podstawie wartości nieruchomości po remoncie (ARV), a nie tylko na podstawie sytuacji finansowej pożyczkobiorcy.

Podpis i klucze

Wynajem usług operacyjnych

Od momentu zakupu nieruchomości do wynajęcia, możesz zarządzać nią samodzielnie lub zlecić to komuś innemu. Jeśli zamierzasz zarządzać nieruchomością samodzielnie i mieszkasz daleko od nieruchomości, będziesz chciał zatrudnić konserwatora trawników i sprzątaczki. Jeśli posiadasz basen, będziesz potrzebował firmy zajmującej się czyszczeniem i pielęgnacją basenu.

Jeśli Twoja nieruchomość wakacyjna ma HOA, zajmą się one zewnętrznymi i wspólnymi obszarami dla Ciebie. Jeśli zatrudniasz zarządcę nieruchomości, to zazwyczaj zajmuje się on operacjami dla Ciebie.

Reklamuj & Zarządzaj nieruchomością

Ty lub Twój zarządca nieruchomości możecie umieścić listę dostępności nieruchomości na stronach internetowych, o których wspomnieliśmy wcześniej, aby pokazać ją urlopowiczom. Kiedy wymieniasz dostępność, zablokuj dni, w których chcesz z niej korzystać, aby nikt inny nie mógł jej wynająć w tym czasie.

Jeśli mieszkasz daleko od swojej posiadłości i zarządzasz nią samodzielnie, będziesz potrzebował systemu, który pozwoli Ci wpuścić pracowników obsługi i gości na teren posiadłości. Niektórzy właściciele mają klawiaturę, której używają najemcy, aby dostać się do nieruchomości, a następnie resetują ją między każdym użyciem. Alternatywnie, możesz wynająć firmę zarządzającą, która będzie zarządzać nieruchomością dla Ciebie, oszczędzając Twój czas, ponieważ nie musisz być zaangażowany w codzienne operacje.

Lake and Chair

Korzyści podatkowe z wynajmu nieruchomości na wakacje

Jedną z korzyści płynących z zakupu nieruchomości na wakacje jest to, że oferuje ona korzyści podatkowe, w tym możliwość odliczenia części podatków od nieruchomości, opłat HOA i wydatków na odsetki hipoteczne.

Podatek od nieruchomości

Jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość wakacyjną na więcej niż 14 dni w roku, nieruchomość jest traktowana przez IRS jak nieruchomość do wynajęcia. Jednakże, jeśli używasz nieruchomości przez więcej niż 10% dni, w których jest ona wynajmowana, wtedy jest ona traktowana jako osobista rezydencja. Możesz odliczyć podatek od nieruchomości od podatku dochodowego, ale powinieneś zatrudnić CPA, który jest zaznajomiony z różnicami pomiędzy nieruchomością wynajmowaną na wakacje a osobistą rezydencją lub kiedy drugi dom jest używany do wynajmu wakacyjnego.

OpłatyHOA

OpłatyHOA są odliczane tylko wtedy, gdy nieruchomość jest wynajmowana 14 lub więcej dni w roku. W przeciwnym razie nieruchomość jest traktowana jako drugi dom, a opłaty nie podlegają odliczeniu.

Odsetki hipoteczne

Odsetki hipoteczne mają podobne wytyczne do podatków od nieruchomości, jeśli chodzi o korzyści podatkowe i odliczenia. Możesz odliczyć 100% odsetek od kredytu hipotecznego zgodnie z zasadą drugiego domu, jeśli wynajmujesz nieruchomość na 14 lub mniej dni w roku. Dotyczy to nieruchomości o wartości do $1.1 miliona. Jeśli wynajmujesz nieruchomość na więcej niż 14 dni, możesz odliczyć odsetki hipoteczne od dochodu z wynajmu.

Zalety i wady zakupu nieruchomości do wynajmu wakacyjnego

Kupno nieruchomości do wynajmu wakacyjnego może zapewnić Ci miejsce do spędzania wakacji, a jednocześnie zrekompensować część wydatków na nieruchomość dzięki dochodowi z wynajmu, kiedy jej nie używasz. Stawki wynajmu krótkoterminowego są zazwyczaj wyższe niż długoterminowego, ale koszty utrzymania, media, reklama i opłaty za zarządzanie mogą się szybko sumować.

Zalety zakupu nieruchomości wakacyjnej to:

Wynajem nieruchomości wakacyjnej może zapewnić inne źródło dodatkowego dochodu
Dochód z wynajmu może zrekompensować wydatki na nieruchomość i wakacje
Możesz skorzystać z odliczeń podatkowych
Wartość nieruchomości może wzrosnąć
Możesz cieszyć się swoją nieruchomością wakacyjną, kiedy chcesz