Haben Sie jemals davon geträumt, ein Haus am Strand oder ein kleines Häuschen in den Bergen zu besitzen, das Sie für Ihren Urlaub nutzen und es vermieten können, wenn Sie nicht dort sind, und dabei das Geld anderer Leute nutzen, um die Immobilienkosten auszugleichen? Ich besaß 12 Jahre lang eine Hütte an einem abgelegenen See und habe genau das getan. Ich konnte die Ausgaben leicht ausgleichen, ohne es häufig vermieten zu müssen. Hier geben wir Ihnen fünf Schritte an die Hand, die Ihnen helfen, eine Ferienimmobilie zu kaufen, um Spaß und Gewinn zu erzielen.
Wenn Sie eine mietfertige Ferienimmobilie mit einer Hausverwaltung kaufen möchten, sollten Sie in schlüsselfertige Immobilien über Roofstock investieren. Mit Roofstock können Sie Immobilien mit bestehenden Mietern und Hausverwaltungen in rund 40 verschiedenen Mietmärkten durchsuchen. So können Sie die für Sie passende Immobilie finden und sofort mit den Mieteinnahmen beginnen.
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Wählen Sie einen attraktiven Urlaubsort
Menschen kaufen Ferienimmobilien, um sie als Zweitwohnsitz zu nutzen oder um Mieteinnahmen zu erzielen, die einen Teil der Kosten des Eigentums ausgleichen. Einige Investoren spezialisieren sich auf die Ferienvermietung und bauen Immobilienportfolios auf, die ausschließlich aus Ferienimmobilien bestehen. Beim Kauf einer Ferienimmobilie ist es wichtig, einen Standort zu wählen, der für Mieter attraktiv ist – zum Beispiel in Küstennähe, an einem See oder in beliebten Reisezielen.
Die besten Standorte sind in der Nähe von Attraktionen wie Stränden, Bergen, Seen, Casinos oder einem Staats- oder Nationalpark. Lage, Ausstattung und Attraktionen sind wichtig, wenn man überlegt, wo man eine Ferienimmobilie kaufen möchte. Wählen Sie eine Ferienimmobilie in einer Gegend, die Ihnen gefällt, aber bedenken Sie auch, wie die Mieter das Mietobjekt erreichen und genießen werden.
Wo findet man Ferienimmobilien
Eine Online-Suche ist der bequemste Weg, um Ferienimmobilien zu finden. Vielleicht haben Sie bereits eine Vorstellung davon, wo Sie eine Ferienimmobilie besitzen möchten. Manchmal finden Sie tolle Objekte direkt in Ihrer Nachbarschaft oder in Ihrem Bundesland. Die Nähe macht es einfacher, eine Ferienwohnung selbst zu verwalten, als wenn Sie weit weg wohnen.
Berücksichtigen Sie Ihr Budget. Gebiete mit hohem Tourismus neigen dazu, mit hohen Immobilienwerten zu kommen, aber sie generieren auch höhere Mieteinnahmen. Das bedeutet nicht, dass Sie den Standort aufgeben müssen. Vielleicht finden Sie etwas in einer umliegenden Stadt oder am Stadtrand, wenn Sie sich eine Immobilie in der höherpreisigen Gegend nicht leisten können.
Sie können auch einen lokalen Immobilienmakler anrufen, der mit Ihnen bei der Suche nach einer Ferienwohnung zusammenarbeitet.
Einkommen berechnen&Ausgaben
Wenn Sie eine potenzielle Immobilie identifiziert haben, müssen Sie sicherstellen, dass Sie sie sich leisten können, auch wenn sie leer steht. Schauen Sie sich an, was Ferienvermietungen in der Gegend kosten und vergleichen Sie dies mit Ihren monatlichen Finanzierungs- und Betriebskosten. Wenn Sie eine Vorstellung von den Belegungsraten für eine Ferienwohnung an diesem Ort bekommen können, hilft Ihnen das bei der Kalkulation der Einnahmen. Lokale Hausverwaltungen und Immobilienmakler können Ihnen helfen, diese Informationen zu finden.
Beispiel: Wenn die monatlichen Betriebskosten einer Immobilie 250 $ betragen, Hypothek, Steuern und Versicherung 1.750 $ und der nächtliche Mietpreis 100 $, bei einer Belegungsrate von 80 %, können Sie Ihren potenziellen monatlichen Gewinn folgendermaßen berechnen:
Potenziales monatliches Einkommen: ] = $400
In diesem Beispiel ist die Immobilie cash-positiv, wenn sie in den meisten Monaten volle 30 Tage vermietet war.
Die Belegungsrate und das Einkommen reduzieren sich jedoch, wenn Sie in Teilzeit in dem Mietobjekt wohnen. Die Belegungsraten und die Höhe der eingenommenen Miete sinken auch während der Nebensaison, also müssen Sie mehrere Szenarien testen, um sicherzustellen, dass die Immobilie das gewünschte Einkommen einbringt.
Lassen Sie uns einige der Ausgaben abdecken, die Ihnen begegnen können, damit Sie die Kosten berechnen können.
Ausgaben für Ferienimmobilien
Neben den Hypotheken- und Versicherungszahlungen müssen Sie auch für Online-Buchungsgebühren für Ihre Vermietungen, Steuern, Versicherungen, Gebühren der Hausbesitzervereinigung (HOA), Versorgungsleistungen, Reparaturen und Wartung aufkommen. Möglicherweise müssen Sie auch extra für die Werbung von Mietern bezahlen. Wenn Sie eine Hausverwaltung beauftragen, müssen Sie diese Gebühren mit einkalkulieren, aber in der Regel werden die Werbekosten als Teil des Verwaltungsvertrags und der Gebühren übernommen.
Steuern für Ferienhäuser
- Grundstückssteuern: Diese sind in der Regel von der Steuer absetzbar. Konsultieren Sie Ihren Wirtschaftsprüfer (CPA), um die meisten Steuerabzüge für eine Ferienvermietung zu nutzen. Informationen über die Grundsteuer finden Sie online, in der Regel auf der Liste der Immobilie, oder in der Online-Datenbank des Gutachters.
- Steuern auf Mieteinnahmen: Diese zahlen Sie am Ende des Jahres, aber nur, wenn Sie die Immobilie für mehr als 14 Tage vermieten. Alles was darunter liegt, müssen Sie nicht versteuern. Wenn Sie Steuern zahlen müssen, werden Ihre Mieteinnahmen mit dem normalen Steuersatz besteuert.
- Belegungssteuern: Auch bekannt als Hotel- oder Beherbergungssteuer, liegen diese in der Regel zwischen 5% und 19% pro Nacht, je nach Bundesland. Vermieter von Ferienunterkünften berechnen diese Steuern in der Regel ihren Gästen. Diese können zusätzlich zu den staatlichen Beherbergungssteuern anfallen. Wenn Sie Ihre Immobilie über Airbnb vermieten, kann Airbnb die Steuern für Sie einziehen, wenn Ihre Stadt eine entsprechende Vereinbarung mit Airbnb getroffen hat.
Grundstücksversicherung
Stellen Sie sicher, dass Sie die richtige Hausbesitzer-Police für Ihre Art von Immobilie und deren Nutzung haben. Eine normale Zweitwohnungs-Police deckt Sie möglicherweise nicht ab, wenn ein Mieter verletzt wird oder das Objekt beschädigt. Sie benötigen entweder eine Hausbesitzer- oder eine Vermieter-Versicherung, je nach Nutzung und Belegung. Die Art der Versicherung, die Sie benötigen, hängt davon ab, wie oft Sie die Immobilie vermieten werden und wie oft Sie sie selbst nutzen werden. Erkundigen Sie sich nach einer Überschwemmungsversicherung, wenn Sie sich in einem Überschwemmungsgebiet befinden.
HOA-Gebühren
Wenn Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus in einer geplanten Gemeinschaft mit Gemeinschaftsflächen kaufen, sind Sie für die Zahlung von HOA-Gebühren verantwortlich. Diese Gebühren variieren je nach Art, Größe, Lage und Ausstattung der Immobilie. HOA-Gebühren werden normalerweise monatlich bezahlt, können aber auch vierteljährlich gezahlt werden. Wenn Sie die Immobilie vermieten, können die Gebühren steuerlich absetzbar sein.
Nebenkosten
Dazu gehören Ausgaben für Heizung, Kühlung, Strom und Gas zum Kochen. Bevor Sie eine Immobilie kaufen, können Sie sich beim Verkäufer und den örtlichen Versorgungsunternehmen einen Überblick über diese Kosten verschaffen. Die Kosten variieren je nachdem, wie Sie und Ihre Gäste die Immobilie nutzen.
Verwaltungskosten
Einige Eigentümer von Ferienimmobilien stellen einen Hausverwalter ein, wenn die Immobilie weit von ihrem Hauptwohnsitz entfernt ist. Diese Gebühren variieren je nach den von der Verwaltungsgesellschaft angebotenen Dienstleistungen. Im Durchschnitt liegen die Gebühren bei 28% der Einnahmen aus der Ferienvermietung. Sie sind höher als die durchschnittlichen Gebühren von 4 % bis 10 % für Langzeitvermietungen, weil die Mieteinnahmen sporadisch oder saisonal sind und die Hausverwaltung mehr Arbeit hat, da die Mieter häufiger wechseln, so dass die Kosten höher sind.
Finanzierungskosten
Wenn Sie Ihre Ferienimmobilie finanzieren, müssen Sie die monatlichen Zahlungen für die Hypothek, die Zinsen und die private Hypothekenversicherung (PMI) in Ihre Kosten einbeziehen. Wenn die Immobilie 20% Eigenkapital hat, müssen Sie keine PMI zahlen. Berechnen Sie auch die Finanzierungskosten, einschließlich des Gutachtens, der Darlehensgebühren und der Abschlusskosten.
Mit Ferienimmobilien Geld verdienen
Ein beliebter Weg, um mit Ferienimmobilien Geld zu verdienen, ist das Inserieren auf Airbnb, Vrbo und anderen Online-Vermietungsplattformen. In einigen Gebieten mit hohem Tourismusaufkommen gibt es lokale Zeitschriften, in denen für Ferienimmobilien geworben wird. Wenn Sie eine Hausverwaltung beauftragen, bewirbt diese die Immobilie für Sie.
Airbnb
Airbnb ist eine Online-Plattform, auf der Sie Ihre Ferienimmobilie an Touristen vermieten können, die nach Hotelalternativen suchen. Sie können ein Inserat mit einer Beschreibung der Ausstattung des Objekts, der Anzahl der Schlafzimmer und Bäder und anderen Highlights erstellen. Fügen Sie Ihrem Angebot Fotos bei, die tagsüber aufgenommen wurden, um die beste Beleuchtung zu gewährleisten.
Airbnb erhebt bei jeder Buchung auf der Website eine Servicegebühr. Die Servicegebühr liegt zwischen 3 % und 5 %. Steuern sind enthalten, wenn die Region es erfordert, aber die Servicegebühr wird von der Zwischensumme der Buchung berechnet, bevor Gebühren und Steuern hinzugefügt werden. Die Gebühren werden automatisch von Ihrer Auszahlung abgezogen.
Vrbo
Vacation Rental by Owner (Vrbo), ist eine Online-Kleinanzeigenseite. Sie können die Immobilie selbst verwalten oder einen Immobilienverwalter beauftragen, sie auf Vrbo zu listen. Vrbo bietet verschiedene Gebührenstrukturen an, darunter ein Jahresabonnement für Langzeitvermietungen im Wert von 399 $ und eine Buchungsgebühr von 8 %, wenn Sie Ihr Inserat selbst verwalten, oder 13 %, wenn Sie das Inserat von Vrbo für Sie verwalten lassen. Die Gebühren werden automatisch von den Mieteinnahmen abgezogen.
Finanzieren Sie die Ferienimmobilie
Ferienimmobilien werden in der Regel mit einem konformen Darlehen, einem Portfoliodarlehen, einem Mehrfamilienhaus-Darlehen oder in einigen Fällen mit einem kurzfristigen Darlehen wie einem Hartgeld-Darlehen oder einem Überbrückungskredit finanziert.
Konformes Darlehen
Die Kreditvoraussetzungen für ein konformes Darlehen für eine Ferienimmobilie sind milder als für eine normale Mietimmobilie, aber strenger als für einen Hauptwohnsitz. Die Kreditgeber wissen, dass die Kreditnehmer einen Teil des Jahres dort leben und nicht vollständig von den Mieteinnahmen abhängig sind, um die Hypothek zu bezahlen. Eine Anzahlung von 20 % und eine Kreditwürdigkeit von über 680 sind typisch. Wenn Sie die Immobilie als Zweitwohnsitz kaufen, um sich für niedrige Zinsen zu qualifizieren, kann der Kreditgeber die Vermietung an Urlauber für ein Jahr einschränken.
Portfolio-Darlehen
Ein Portfolio-Darlehen kann von einem Investor genutzt werden, der mehrere Immobilien auf einmal finanzieren möchte. Es kann auch zur Finanzierung einer Ferienimmobilie mit mehreren Einheiten verwendet werden. Portfoliodarlehen bieten in der Regel geringere persönliche Voraussetzungen und weniger Anforderungen an die Immobilie.
Mehrfamilien-Darlehen
Ein Mehrfamilien-Darlehen wird zur Finanzierung einer Ferienimmobilie mit zwei bis vier Einheiten oder eines Mehrfamilienhauses mit mehr als vier Einheiten verwendet. Es gibt vier Arten von Mehrfamilien-Darlehen: konventionelle Hypotheken, staatlich gesicherte Darlehen, Portfolio-Darlehen und kurzfristige Mehrfamilien-Finanzierungen. Jede Art von Darlehen hat ihre eigenen Vergabekriterien.
Kurzfristiges Darlehen
Ein Überbrückungsdarlehen ist ein kurzfristiges Darlehen, das als Zwischenfinanzierung genutzt werden kann. Wenn Sie zum Beispiel ein gutes Angebot für eine Immobilie finden und diese kaufen wollen, bevor Sie eine langfristige Finanzierung haben, könnte ein Überbrückungskredit funktionieren. Diese Darlehen haben in der Regel mildere Qualifikationen als konforme Darlehen.
Eine weitere Alternative ist ein Hard Money Loan. Dies ist ideal für eine Immobilie, die saniert oder instand gesetzt werden muss, bevor Sie sie mit einem dauerhaften Darlehen refinanzieren. Hartgeld-Kreditgeber basieren ihre Darlehen auf dem Wert der Immobilie nach der Reparatur (ARV) und nicht nur auf der finanziellen Leistungsfähigkeit des Kreditnehmers.
Betriebliche Dienstleistungen anheuern
Wenn Sie Ihre Ferienimmobilie gekauft haben, können Sie sie entweder selbst verwalten oder jemanden beauftragen, es für Sie zu tun. Wenn Sie die Immobilie selbst verwalten wollen und weit entfernt von der Immobilie wohnen, werden Sie die Rasenpflege und Reinigungskräfte beauftragen wollen. Wenn Sie einen Pool haben, benötigen Sie eine Pool-Firma, die den Pool reinigt und pflegt.
Wenn Ihre Ferienimmobilie eine HOA hat, kümmert sich diese für Sie um die Außenanlagen und Gemeinschaftsbereiche. Wenn Sie einen Hausverwalter beauftragen, übernimmt dieser in der Regel den Betrieb für Sie.
Werben Sie & Verwalten Sie die Ferienimmobilie
Sie oder Ihr Hausverwalter können die Verfügbarkeit der Immobilie auf den bereits erwähnten Websites auflisten, um sie Urlaubern vorzustellen. Wenn Sie die Verfügbarkeit auflisten, blockieren Sie die Tage, an denen Sie es nutzen wollen, damit niemand anderes es während dieser Zeit mieten kann.
Wenn Sie weit entfernt von Ihrem Objekt wohnen und es selbst verwalten, brauchen Sie ein System, um Servicepersonal und Gäste in das Objekt zu lassen. Einige Eigentümer haben ein Tastenfeld, das die Mieter benutzen, um in die Immobilie zu gelangen, und es dann zwischen jeder Benutzung zurücksetzen. Alternativ können Sie auch eine Verwaltungsfirma beauftragen, die die Immobilie für Sie verwaltet, was Ihnen Zeit spart, da Sie sich nicht um den täglichen Betrieb kümmern müssen.
Steuervorteile für Ferienimmobilien
Einer der Vorteile des Kaufs einer Ferienimmobilie ist, dass sie steuerliche Vorteile bietet, einschließlich der Möglichkeit, einen Teil Ihrer Immobiliensteuern, HOA-Gebühren und Ihrer Hypothekenzinsausgaben abzusetzen.
Immobiliensteuern
Wenn Sie Ihre Ferienimmobilie für mehr als 14 Tage im Jahr vermieten, wird die Immobilie von der IRS wie ein Mietobjekt behandelt. Wenn Sie die Immobilie jedoch für mehr als 10 % der Tage, an denen sie vermietet ist, nutzen, dann wird sie als persönlicher Wohnsitz betrachtet. Sie können die Grundsteuer von der Einkommenssteuer absetzen, aber Sie sollten einen Steuerberater beauftragen, der sich mit den Unterschieden zwischen einer Ferienimmobilie und einem persönlichen Wohnsitz auskennt, oder wenn ein Zweitwohnsitz ebenfalls für Ferienvermietungen genutzt wird.
HOA-Gebühren
HOA-Gebühren sind nur absetzbar, wenn die Ferienimmobilie 14 Tage oder mehr pro Jahr vermietet wird. Andernfalls gilt die Immobilie als Zweitwohnsitz, und die Gebühren sind nicht steuerlich absetzbar.
Hypothekenzinsausgaben
Hypothekenzinsausgaben haben ähnliche Richtlinien wie Immobiliensteuern, wenn es um Steuervorteile und Abzüge geht. Sie können 100% der Hypothekenzinsen unter der Zweitwohnungsregel absetzen, wenn Sie die Immobilie für 14 Tage oder weniger pro Jahr vermieten. Dies gilt für Immobilien bis zu $1,1 Millionen. Wenn Sie die Immobilie für mehr als 14 Tage vermieten, können Sie die Hypothekenzinsen von Ihren Mieteinnahmen abziehen.
Vor- und Nachteile des Kaufs einer Ferienimmobilie
Der Kauf einer Ferienimmobilie kann Ihnen einen Ort bieten, an dem Sie Urlaub machen können, während Sie einen Teil der Immobilienkosten mit Mieteinnahmen ausgleichen, wenn Sie die Immobilie nicht nutzen. Kurzfristige Mietpreise sind in der Regel höher als langfristige Mietpreise, aber Instandhaltungskosten, Nebenkosten, Werbung und Verwaltungsgebühren können sich schnell summieren.
Zu den Vorteilen des Kaufs einer Ferienimmobilie gehören:
- Eine Ferienimmobilie kann eine weitere Einnahmequelle sein
- Die Mieteinnahmen können die Ausgaben für die Immobilie und den Urlaub ausgleichen
- Sie können die Vorteile von Steuerabzügen nutzen
- Die Immobilie kann an Wert gewinnen
- Sie können Ihre Ferienimmobilie genießen, wann Sie wollen
Zu den Nachteilen des Kaufs einer Ferienimmobilie gehören:
- Sie müssen Steuern, Instandhaltung und Nebenkosten bezahlen, unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet ist
- Sie müssen eventuell einen Hausverwalter bezahlen, der sich um den Betrieb kümmert
- Ferienvermietungsimmobilien sind in der Regel während wirtschaftlicher Abschwünge stärker betroffen, da die Leute oft ihren Urlaub streichen oder kürzen, um Geld zu sparen
- Der Cashflow kann unbeständig sein, da die Mieter in der Regel saisonal sind,
Bottom Line
Der Kauf einer Ferienimmobilie kann eine großartige Möglichkeit sein, in Immobilien zu investieren, einige Ausgaben für Wohneigentum auszugleichen und trotzdem Ihren Lieblingsurlaubsort von Ihrem eigenen Zweitwohnsitz aus zu genießen. Diese Immobilien können hohe Mieten einbringen, aber sie können saisonal sein, und sie haben auch kostspielige Ausgaben, die mit ihnen verbunden sind.